כך ניצחו משקיעי הנדל"ן את הזוגות הצעירים ברבעון החולף

רכישות הדירות ברבעון הרביעי של 2013 זינקו לשיא של יותר מעשור, בין היתר בשל הפרויקט הגדול בראש העין של אנשי הקבע וכן בשל פעילות ערה של משקיעי הנדל"ן רגע לפני שבוטל הפטור ממס שבח בינואר 2014. כך עולה מסקירה שפרסם היום (ד') משרד האוצר.

32,200 דירות נרכשו ברבעון הרביעי של 2013, גידול של 29% לעומת הרבעון השלישי. אזור המרכז הוביל את הגידול במספר העסקאות, במידה רבה בשל שיווק הפרויקט הגדול לחברי מועדון "חבר" בראש העין. מצד שני, בירושלים עלו הרכישות ב-7% בלבד בשל סיום מבצע "מענק ירושלים" (בגובה 100 אלף שקל לדירה). אגב "מענק ירושלים", היקף רכישות הדירות ע"י זוגות צעירים בי-ם נפל ב-22% ברבעון הרביעי, בעוד ברמה הכלל-ארצית עלו הרכישות ע"י הזוגות הצעירים ב-27%.

כאמור, משקיעי הנדל"ן שיחקו תפקיד חשוב בזינוק במספר העסקאות בשל הביטול בפטור ממס שבח שנכנס לתוקף בינואר 2014. גידול של 40% במספר העסקאות בהן היו מעורבים משקיעים נרשם ברבעון החולף ושיעורם מסך העסקאות עלה בשתי נקודות אחוז ל-24%. בפילוח גיאוגרפי בולט אזור ירושלים עם גידול של 60% ברכישות המשקיעים. באוצר טוענים בהקשר זה כי עיקר המשקיעים היו עובדי המגזר הציבורי: "הגידול החד בפעילות המשקיעים בירושלים בולט במיוחד לנוכח רמות השכר הנמוכות יחסית המאפיינים משקיעים אלו, בפרט לאור רמות המחירים הגבוהות בעסקאות אלו. יתכן ובטחון תעסוקתי גבוה (שני שליש מהמשקיעים השכירים באזור מועסקים במגזר הציבורי) מאפשר למשקיעים אלו נטילת מינוף גבוה יותר במימון הרכישה".

בכלל, המשקיעים רכשו 7,800 דירות ברבעון הרביעי - שיא שלא נראה מאז הרבעון האחרון של 2010. זאת, כאמור, על רקע הקדמת רכישות של משקיעים לפני העלאת שיעורי המס על רכישת דירות ע"י משקיעים. משקלם הגיע ל-24% מסך הרכישות (שיא של 3 שנים). במקביל, משקיעי מכרו 4,700 דירות - זינוק של 45% לעומת הרבעון השלישי - וזאת בשל ביטול הפטור ממס שבח בינואר.

גם באזור המרכז שיחקו משקיעים תפקיד מהותי. "ניתוח הממצאים מלמד כי המשקיעים הם אלו אשר הובילו את הגידול בסך העסקאות באזור המרכז, בפרט בפלח השוק של הדירות החדשות", נכתב בסקירת האוצר. "שליש מהדירות שרכשו המשקיעים באזור המרכז ברבעון האחרון של 2013 היו דירות חדשות, לעומת משקל של פחות מרבע ברבעון הקודם. גידול זה חל במקביל לירידה ברמת המחירים של הדירות החדשות שרכשו המשקיעים, באופן שהביא לצמצום משמעותי בין רמות המחירים של הדירות החדשות הנרכשות על ידם לבין הדירות החדשות שנרכשו ע"י הזוגות הצעירים באזור (פער של 6.6% בלבד במחיר החציוני, מחצית מגובה הפער בשלושת הרבעונים הקודמים). יש בכך כדי להעיד כי הזוגות הצעירים והמשקיעים התחרו ביניהם על אותן הדירות החדשות אשר נמכרו במהלך הרבעון, כאשר הדבר בולט במיוחד בדירות 4 חדרים (פערי המחיר הנמוכים ביותר בין דירות שרכשו זוגות צעירים לבין משקיעים)".

בקרב הזה בין הזוגות הצעירים למשקיעים לא היה כמעט סיכוי לצעירים, כיוון שבאוצר מסבירים כי המשקיעים הגיעו עם כיסים עמוקים יותר: "השכר החציוני למשק בית של המשקיעים שרכשו דירה חדשה באזור זה ברבעון הרביעי עמד על 36 אלף שקל בחודש (ברוטו) לעומת 14 אלף שקל לזוג צעיר שרכש דירה חדשה באותו הרבעון באזור זה".

ברמה הארצית, זוגות צעירים רכשו 12,700 דירות ברבעון הרביעי (זינוק של 27% כאמור), בעיקר דירות יד-שנייה (גידול של 29%). באוצר מסבירים כי ההגבלות האחרונות של בנק ישראל בתחום המשכנתאות דחקו את הצעירים אל מחוץ לשוק הדירות החדשות ודחפו אותם לקנות דירות יד-שנייה. עיקר רכישות הדירות של זוגות צעירים היה באזור רחובות: זינוק של 66% ברכישת דירות יד-שנייה במחיר ממוצע של 1.04 מיליון שקל לדירה.

 דירות