חשש בשוק הנדל"ן מזינוק של מאות אחוזים בהיטלי השבחה

לאחר שהעביר בהצלחה את "רפורמת המרפסות" שמטרתה לפשט את הליכי הרישוי בוועדות התכנון, עומד שר הפנים גדעון סער בפני האתגר המשמעותי של התיקונים בחוק התכנון והבנייה - הרפורמה בתכנון.

טיוטת תזכיר חוק שהועברה בשבוע שעבר לכנסת, ושהגיעה לידי "גלובס", מתייחסת לפרק התכנון ברפורמה, שבו כמה שינויים מהותיים אשר עשויים להשפיע דרמטית על שוק הנדל"ן. המרוויחות העיקריות מהשינויים - וככל הנראה היחידות - הן הרשויות המקומיות, שיזכו לקבל היטלי השבחה מוגדלים ומנגד לשלם מינימום פיצויים בגין תביעות ירידת ערך.

על פי הערכות, לאחר קריאה ראשונה צפוי התזכיר לעבור לדיונים בוועדת הפנים, ושם לעבור שינויים. "הצעת החוק מבקשת לבצע את השינויים הנדרשים והמתחייבים בתחומים הכלכליים המרכזיים של החוק הנוגעים להפקעות, פיצויים בגין ירידת ערך והיטל השבחה, תוך שמירה ויצירת איזון נכון ומידתי בין זכויות הפרט לאינטרס הציבור", צוין בתזכיר החוק. "שינויים אלו יאפשרו יצירת הסדרים עדכניים ויעילים שיוכלו לתת מענה נכון וכולל לאתגרים וליעדים שבפניהם עומדות מערכות התכנון והפיתוח, תוך הגברה ושמירה על ערכי הצדק והשוויון בהפעלתם, ויצירת ודאות ויציבות במכלול תחומים אלו".

השינוי המהותי ביותר מתייחס לנושא היטל ההשבחה, וחישוב התשלום בשונה מהאופן שהיה נהוג לחשבו עד כה. תזכיר החוק קובע כי המועד הקובע לתשלום היטל השבחה לא יהיה יום אישור התוכנית, כפי שהיה נהוג עד היום, אלא יום המימוש - באופן של מכירה או הוצאת היתר בנייה.

"זה השינוי הכי פוגעני בתזכיר החוק", מציין עו"ד צבי שוב, המתמחה בדיני תכנון ובנייה. "במסווה של פישוט הליכים חבוי שינוי שעשוי להכפיל, לשלש ואפיל לרבע היטלי השבחה".

עו"ד שוב מביא כדוגמה קרקע שהייתה נכון ל-1980 בייעוד חקלאי, ושינתה את ייעודה לבנייה ב-1990. אם עד כה לא מומשה, לא בדרך של מכירה ולא בדרך של קבלת היתר בנייה, אז בעת המימוש העתידי, היטל ההשבחה יחושב על פי שווי הקרקע שהיה נהוג ב-1990 תוך הפחתת שווי המצב הקודם. אם יאושר השינוי המוצע, יחושב היטל ההשבחה לפי שווי הקרקע נכון להיום - לאחר שזינק במאות אחוזים ביחס ל-1990. "זינוק בהיטלי השבחה יכביד מאוד על היזמים, ומן הסתם יבוא לידי ביטוי בעליית מחירי הדירות", אומר שוב. "היחידים שייהנו מהשינוי בחוק הן הרשויות המקומיות שיגבו היטלי השבחה מוגדלים".

"הלאמה של הקרקע"

לדברי חיים פייגלין, מנכ"ל חברת צמח המרמן ויו"ר ארגון קבלני חיפה והמפרץ, "היטל ההשבחה, שהוטל בחוק התכנון והבנייה, נועד לאפשר לוועדות המקומיות לשלם פיצויים כתוצאה מתוכנית פוגעת, ולהעביר כספים לרשות מקומית על מנת שזו תוכל לפתח מבני ציבור הדרושים למימוש התוכנית. בפועל, היטל ההשבחה משמש יד ארוכה הנשלחת על ידי הרשות המקומית לכיסו של בעל הקרקע בחסות ממשלת ישראל. בעצם מדובר בהלאמה של מעט הקרקע הפרטית הקיימת בישראל", אומר פייגלין.

"בשנים האחרונות עלה היטל ההשבחה במאות אחוזים והגיע לממדים שערורייתיים", הוא מוסיף ומסביר כי עד לפני חמש שנים, נע היטל ההשבחה המוטל על תוכנית למגורים במרכז הארץ שאושרה על קרקע חקלאית בין 50 ל-70 אלף שקל ליחידת דיור. "בשלוש השנים האחרונות גדל היטל ההשבחה בסכום שנע בין 200-400 אלף שקל ליחידת דיור, זינוק של 400%".

פייגלין צופה כי אם החוק החדש ייכנס לתוקף, היטלי ההשבחה ימשיכו לזנק בעוד מאות אחוזים. "כדי להבין את הבעייתיות בהיטלי ההשבחה ניקח לדוגמא יזם הרוכש חטיבת קרקע חקלאית פרטית במרכז הארץ, ומתכנן עליה פרויקט מגורים", מסביר פייגלין.

"ראשית, היזם נגרר בוועדה המקומית ואחר כך בוועדה המחוזית, עובר הליכי קליטה מסובכים, דיונים, שינויים, התנגדויות, שוב פרסומים, שוב התנגדויות וכך הלאה במשך עשר שנים בממוצע. בכל אותם שנים היזם משלם עשרות מיליוני שקלים כריבית לבנקים. לאחר שכל האישורים מתקבלים, עוד לפני שהיזם שמח שהסתיימו ההליכים הביורוקרטיים, הוא מקבל שומת היטל השבחה משמאי הוועדה המקומית ואז נכנס לחזית חדשה מול הרשות המקומית, שכן לרוב הוא יקבל היטל השבחה בסדר גודל של 250 אלף שקל לפחות. בפרויקט של 300 דירות מדובר בדרישת תשלום של 75 מיליון שקל אשר יש לשלמה לפני קבלת היתרי בנייה. כאן נאלץ היזם לפנות לשמאי אשר מגיש שומה נגדית נמוכה בהרבה והפרויקט נדחה ותשלומי הריבית ממשיכים לצאת מכיסו של היזם".

לדברי פייגלין "מדובר בכפל מס אדיר ומיותר. כבר במתכונתו הנוכחית הוא מהווה חסם עיקרי לייזום בנייה למגורים על קרקע פרטית במרכז הארץ. ההיטל במתכונתו המוצעת בחקיקה החדשה יוציא מכדאיות כלכליות עוד הרבה השקעות יזמיות למגורים שרק יצמצמו את היצע הדירות".

זונחים את הפוטנציאל

עניין משמעותי נוסף שכולל תזכיר החוק הוא נושא שווי הפוטנציאל, שינוטרל לחלוטין בעת חישובי היטלי השבחה ופיצויים בגין תוכנית פוגעת מתוקף סעיף 197 לחוק התכנון והבנייה. חישוב ההיטל מתבסס על הפער בין המצב הקודם לבין המצב החדש, וכאשר קיים פוטנציאל תכנוני במצב הקודם, הפער בין שווי הקרקע במצב הקודם למצב החדש מצטמצם.

תזכיר החוק קובע כי פוטנציאל תכנוני לא יובא בחשבון לצורך חישוב היטל השבחה, וגם הפער בין שווי הקרקע במצב הקודם למצב החדש יישאר גבוה, וממנו ייגזר היטל השבחה. גם לצורך תשלום פיצויים בגין תוכנית פוגעת, קובע התזכיר כי פוטנציאל תכנוני לא יובא בחשבון, כך שפיצויים בגין תוכנית המשנה ייעוד קרקע חקלאית במרכז הארץ לשמורת טבע למשל, יינתנו רק בגין שוויה החקלאי הזניח, ולא יובא בחשבון נושא הפוטנציאל התכנוני לשינוי ייעוד לבנייה כלשהי.