בכירים בנדל"ן על הולילנד: "השוחד יהפוך מתוחכם יותר"

"אורי שטרית נטל שוחד בעיניים פקוחות ונפש חפצה", כך כתב השופט דוד רוזן בשבוע שעבר בהכרעת הדין של שטרית ואשמים נוספים בפרשת הולילנד, ביניהם ראש הממשלה לשעבר אהוד אולמרט שכיהן כראש עיריית ירושלים בתקופה האמורה, ואורי לופוליאנסקי שכיהן כסגנו של אולמרט.

שטרית כיהן כמהנדס העיר ירושלים בשנים 2000-2006, והורשע בקבלת שוחד בסך 130 אלף שקל בעת שהיה אחראי על קביעת מדיניות התכנון של העיר ירושלים. כיצד, אם בכלל, תשפיע ההרשעה הדרמטית על ההליכים המתנהלים באישור תוכניות בנייה? על היחסים בין ראשי רשויות ומהנדסי ערים לבין יזמי נדל"ן? ובמרחק שאליו נמתחת הפרשנות לחוק בוועדות התכנון?

"היינו בטוחים שאחרי הרשעת אריה דרעי, אנשים ייזהרו יותר, יזכרו ללכת בדרך הישר ויבינו שיש דין ויש דיין וששלטון החוק אמור להחיל עליהם נורמות התנהגות", אומר עו"ד אליעד שרגא, יו"ר התנועה לאיכות השלטון. "אך לצערי הלקח לא נלמד, אריה דרעי מסתובב בכנסת, ומאז רק ראינו את אוקיינוס השחיתות גואה ועולה במדינת ישראל. לכן בניגוד לאחרים, אני פחות אופטימי לגבי המשמעות הנלמדת או החוויה המתקנת מההרשעה בפרשת הולילנד. מי שמכיר את השחיתות זה מי שמבין שהיא כמו מחלת הסרטן ששולחת גרורות שמתפשטות לכל עבר. לכן מי שחושב שעקירת הגידול תוביל להעלמות המחלה טועה".

ובכל זאת, שרגא, מוצא שינוי שההרשעה בפרשה בכל זאת תביא איתה: "אין לי ספק שהשוחד יהיה מעתה מתוחכם יותר, מגוון יותר ונצטרך לעמול יותר כדי למצוא הולילנדים אחרים, כי פרשת הולילנד חשפה רק את קצה הקרחון, וזאת כתוצאה מהפתולוגיה של הליכי התכנון בוועדות המקומיות".

"הרוב שומרים על החוק"

מנגד סבור מנכ"ל איגוד מהנדסי הערים, אבנר אקרמן, כי השפעת הפרשה על התנהלות שוק הנדל"ן לא תהיה משמעותית. "אני משוכנע שההרשעה בהולילנד לא תהיה רעידת אדמה בהתנהגות של מהנדסי ערים כי רובם המוחלט שומרים על החוק בהתאם למדיניות ראשי הערים", אומר אקרמן. "מה גם שהיום מערכת החוקים והרגולציה אינם מאפשרים לחרוג מהחוק ואני מניח שיש משנה זהירות.

"מניסיוני האישי אולי תהיה נטייה להימנע מכוס קפה בין יזם למהנדס עיר בבית קפה, למרות שבמצבים רבים אי אפשר להימנע מקשרי ידידות. אני נוטה לזכות מראש מהנדסים שנמצאים בפגישות כאלה כי אני לא מאמין שזה מצביע על טובות הנאה. יש לא מעט פגישות עם יזמים לקידום עניינים של העיר, אני לא רואה פסול בפגישה, ויש לא מעט פקידים שמקיימים פגישות מחוץ לכותלי העירייה. מה עוד שאנחנו מדינה קטנה ולעיתים אפילו נתקלים בקירבה משפחתית. גם יזמים לא ירצו שיכשילו אותם בגלל פגישות כאלה ויש לא מעט עיניים שבוחנות מפגשים מהסוג הזה".

אקרמן מוסיף כי החיכוכים בין מהנדסי ערים ליזמים הם בלתי נמנעים, ואלה אינם מעידים בהכרח על שחיתות: "הקשרים בין מהנדסי ערים ליזמים הם אמביוולנטיים, נפרשים על פני הרבה שנים, ויש סוג של שותפות גורל ביניהם". אומר אקרמן.

"אנחנו יכולים להנדס ערים כמה שאנחנו רוצים, אך בסופו של דבר מי ששם כסף ובונה בניין זה יזם, והרבה שנים יש איזון דק בין הרצון של היזמים למתוח את החוק כמה שניתן לצד שלהם, ואנחנו כציבור של משרתי ציבור לא יכולים להרשות לעצמנו לעבור על החוק. מצד שני יש גם מדיניות לכל עיר, יש עיר שרוצה לשמור על אופי מסוים, ויש עיר שכל הזמן מבקשת להתחדש, ואנחנו מנסים לענות על הצרכים של הרבה צדדים בו זמנית".

"אין ארוחות חינם"

לדברי שרגא, העובדה שארבע פרשיות סביב ראשי רשויות מתנהלות כעת בבתי המשפט - צבי בר ברמת גן, שלומי לחיאני בבת ים, שמעון גפסו בנצרת עילית ואיציק רוכברגר ברמת השרון, אינה מבשרת טובות. "לא ראיתי שאחרי ההליכים המשפטיים שנפתחו נגד אותם ראשי ערים, ראשי רשויות רועדים יותר. ראשי ערים וראשי ועדות מקומיות מושחתים לא יימחקו בן לילה, ובטח שהמאעכרים לא ייעלמו כל כך מהר כי זו פרנסה של דורות של מאעכרים שחיים ממשלח היד הזה".

שרגא מוצא ראש עיר אחד לומר עליו דברי שבח: "בא אליי ראש עיריית חולון מוטי ששון ואמר לי שהוא כן מצליח לשמור על עצמו מפני פיתויים מעצם זה שהוא אינו מוכן להיפגש עם אף יזם נדל"ן. הם לא נכנסים אליו ללשכה, לא נפגשים איתו לקפה, הוא לא הולך לחתונות, לא לבר מצוות - וזו השיטה. אין ארוחות חינם".

כל עוד פוליטיקאים אחראיים על נושאים שכרוך בהם ממון רב כמו תכנון ובנייה, תופעות השוחד לא ייפסקו, סבור שרגא. "התופעה לא תיעלם כי הפוליטיקאים זקוקים לכסף למסעות הבחירות שלהם ומי שמסבסדים ומממנים אותם הם במקרים רבים יזמי נדל"ן, בשיטת 'תן לי בחירות, ואתן לך שלוש קומות'.

"אורי שטרית היה במצוקה כספית, וכשבעלי מקצוע במגזר הציבורי מרוויחים 15 או 17 אלף שקל לחודש ופתאום מציעים להם מיליון שקל או אפילו 50 אלף שקל מתחת לשולחן, כמה צדיקים עומדים בפיתוי? מעט אנשים מסוגלים להגיד 'לא תודה', ועל זה בדיוק חיים המאעכרים. ניר ברקת, למשל, לא יתפתה למעשים כאלה, כי יש לו 250 מיליון שקל בבנק.

"חייבים לעשות חוק שיאסור קבלת תרומות למימון בחירות, כי זה מתחיל מ-500 שקל ואז השמיים הם הגבול. עדיף למדינה לממן סכום מסוים לטובת הבחירות, זה יעלה אולי כמה מיליוני שקלים אבל יחסוך מיליארדים".

"שלא ישתקו את הוועדות המקומיות"

כמו אקרמן, גם עו"ד חיים וינטרוב, שותף בכיר במשרד המבורגר עברון ומומחה לתכנון ובנייה, סבור כי אין הצדקה לעשות הכללה על העוסקים במלאכה בשוק הנדל"ן כתוצאה מההרשעה בפרשת הולילנד: "יש לקוות כי פסק הדין בנושא הולילנד לא יגרום דווקא לשיתוק בפעולתן של הוועדות המקומיות, מתוך הנחה מוטעית, כי יש בו כדי להקרין על תדמיתן של הוועדות המקומיות כולן", אומר וינטרוב.

"קרן אור הפוכה ניתן למצוא דווקא בתיקון החדש לחוק התכנון והבנייה, המבטא מגמה הפוכה ומרחיב את סמכויותיהן של הוועדות המקומיות, ללמדך כי המחוקק מבקש ליתן להן גיבוי ולהרחיב את פעילותן. אכיפה במקומות הנכונים אינה סותרת את ההנחה כי ראוי לתת לוועדות המקומיות אפשרות ראויה לפעול בתחומן".

גם שר הפנים גדעון סער, אמר בחודש שעבר בוועידת הנדל"ן של "גלובס" כי הרפורמה שתיכנס לתוקפה בחודש אוגוסט הקרוב, ותעניק יותר סמכויות לוועדות המקומיות תעשה רק טוב לשוק הנדל"ן ותמגר שחיתויות. על הטענות כי מתן סמכויות לוועדות המקומיות רק יעודד שחיתות, השיב סער כי חוסר היעילות של וועדות התכנון היא שיוצרת את תופעת המאעכרים ומעודדת שחיתות.

"במקביל לסמכויות שיינתנו לוועדות מקומיות, גם אכיפת העבירות על חוק התכנון והבנייה תגבר", מסביר ציון אילוז, מנהל המחלקה לאכיפת דיני מקרקעין במשרד המשפטים. "כחלק מהרפורמה, תוטל אחריות נרחבת על היועצים המשפטיים של הוועדות המקומיות לתכנון ובנייה, והעין שלנו תהיה פקוחה הרבה יותר. מלבד זאת, כדי לקבל סמכות במסגרת הרפורמה, ועדה מקומית תצטרך להיות מוסמכת על ידי שר הפנים לכך, והמחלקה לאכיפת דיני המקרקעין בפרקליטות המדינה היא שתיתן את ההמלצות לגבי כל ועדה, וגם תבדוק את רמת האכיפה שבוצעה בכל רשות ורשות עד כה".

אילוז שיגר לאחרונה מכתב לתובעים העירוניים, בהמשך להרשעות מהעת האחרונה של מהנדסים בעבירות על חוק התכנון והבנייה. "בתי המשפט הדגישו את החומרה היתרה שיש לנקוט כלפי 'בעלי מקצוע' ואת האינטרס הציבורי בהרשעתם כגורם הרתעה משמעותי", ציין אילוז במכתבו. "זאת מהטעם שלגביהם מתקיים פוטנציאל לעבריינות סדרתית ואילולא הסיוע המקצועי שלהם לא ניתן היה להוציא לפועל את עבירת הבנייה".

אילוז שב והזכיר לתובעים העירוניים את הנחיית פרקליט המדינה שלפיה פסק דין המרשיע מהנדס או אדריכל יועבר על ידם לידי ועדת האתיקה של המועצה להנדסה ואדריכלות.

"כבר כל הדשא עשבים שוטים"

שתי השפעות טובות מבחינה ציבורית בכל זאת יהיו להרשעה בפרשת הולילנד, סבור עו"ד שרגא. "ראשית, בקרב על התודעה שאנחנו מנהלים 25 שנה, אנחנו יכולים כעת לרשום עוד הישג, כי חיינו הרבה שנים בהדחקה של העובדה שישראל היא מדינה מושחתת", אומר שרגא.

"פתאום יש כל כך הרבה עשבים שוטים, שכל הדשא הפך שוטה. נשיא בכלא, רה"מ לשעבר כנראה הולך לכלא, שרים וחברי כנסת בכלא, וראשי ערים בדרך וזו מגיפה.

"שנית, אחרי כל המפלות שפרקליטות המדינה ספגה בשנים האחרונות, מפרשת צחי הנגבי, כלה באביגדור ליברמן, ועל אחת כמה וכמה עם טלנסקי בפרשת ראשונטורס, פתאום יש תחושת אנחה, וחזרה לנו אמונה במערכת המשפט. סוף סוף בא שופט ולא עשה חשבון".

גם לדברי עו"ד גדיאל בלושטיין ממשרד עו"ד בלושטיין בר-קהן ציגנלאוב שימש חבר מועצת העיר רמת גן ומכיר היטב את התנהלות הועדות, "כבר מעצם הגשת כתב האישום בהולילנד, ובוודאי לאחר הכרעת הדין אנו רואים שועדות תכנון מרחיקות ולא מאפשרות למעכרים להשתתף בישיבות. ברמת גן זה כבר קורה בשטח, גם בעקבות הפרשה אליה קשור צבי בר, ולעירייה לא נכנסים מאעכרים. להערכתי לאחר הפרשה, תהיה פורמליות יתרה בהתנהלות הועדות וכל פגישה וכל מהלך יגובה בכתב, ולא תהיה עוד תורה שבעל פה. כמו כן ברור לגמרי שיהיה תיעוד ברור ומדויק יותר של מי ביקש לעיין בתיקים, כולל של פקידי העיריה עצמם, כך שאם מישהו חסר סמכות או נגיעה ישירה מעיין בתיק, יהיה עליו להסביר זאת. לא יהיה עוד מצב שראש עיר ייפגש בארבע עיניים עם יזם, אלא בפורום רשמי עם אנשי מקצוע. נוהל נוסף שהוא מאד חשוב ואני שמח עליו הוא שממנים לוועדות התכנון יועצים משפטיים חיצוניים שמלווים את פעילותן".

גם לדברי עו"ד מירה בורנשטיין ממשרד עו"ד הרטבי בורנשטיין בסון ושות' המתמחה בנדל"ן: "אין ספק שלפסק דין הולילנד תהיה השפעה משמעותית על מערכת היחסים שבין ראשי ערים ויזמים, וטוב שכך. יחד עם זאת החשש שלי הוא שההשפעה של פרשת הולילנד לפחות בטווח הקרוב, תגרום לשיתוק במערכת, פקידים לא יענו לטלפונים, כי קל יותר ובטוח יותר לא להחליט. מי שלא עושה לא מסתכן. בהמשך צריך יהיה לקבוע כללי עבודה כמו למשל שאסור לאיש הצוות התכנוני להיפגש ביחידות עם יזם. חייבים להיות נוכחים לפחות שני נציגים. וכן שבכל ההליך של הבדיקות המקצועיות לא יהיו מעורבים חברי מועצת העיר שהם נבחרי ציבור, וזה כדי להקטין את האפשרות ללחצים על הצוות המקצועי. ומעל לכל- לייעל את הליכי התכנון ולקצרם כדי שלא יהיה צורך במאכרים".

בורנשטיין מעידה שנתקלה לא אחת בשנים האחרונות במאעכרים שנשכרו לקדם הליכי תכנון שעה שאנשי מקצוע אמורים לטפל באותם נושאים ולכאורה לא היה בהם צורך. "מדובר באנשים שלכאורה מיותרים מבחינה מקצועית אבל שוכרים אותם לקדם את ההליך התכנוני כי אנשי המקצוע השגרתיים לא מצליחים להתקדם בצינורות המקובלים. צריך קשרים, לשרוץ במשרדי ועדות התכנון. איש מקצוע רציני לא יכול לעמוד בזה. הסרבול של ועדות התכנון מחייב כנראה סיוע מסוג זה. מדובר בתופעה נפוצה שמקורה בסרבול הליכי התכנון והימשכות הזמנים שמחייבת לשכור לעיתים שירותים של אנשים שלכאורה אין בהם צורך אבל לעיתים יכולים לקדם תכנון. אותם אנשים עובדים על בסיס הצלחה ולכן תמיד השכר יהיה יותר גבוה משאר אנשי המקצוע".

לדברי בורשטיין מדובר לא רק בקידום תוכניות בנין עיר אלא גם בהוצאת היתרים. "כאשר לקבל היתר לוקח יותר משנה, לעיתים יזם מחפש גורמים שיעזרו לו לקצר את הדרך. כמובן שזה מייקר את הליך התכנון והדבר לא מוסיף לטוהר המידות ולמינהל התקין. זה פותח פתח להשחתת מידות של עובדי ציבור כי אם הם לא מקדמים הליכים בצורה מתקבלת על הדעת ובאופן מהיר, אז הם עלולים להיות נתונים לפיתויים".