"היזמים יגרפו לכיסם את הפטור ממע"מ על דירות"

קבוצות הרכישה נמצאת בשבועיים האחרונים בחרדה קיומית. תוכנית המע"מ בשיעור אפס של שר האוצר יאיר לפיד משאירה אותן בחוץ, והופכת את התועלת הכלכלית ברכישת דירה במסגרת קבוצה, המפוקפקת גם ככה, ללא רלוונטית כלל.

אחד האנשים המזוהים עם טרנד קבוצת הרכישה הוא צחי חג'ג'. למזלו, כפי שהוא בעצמו מודה, הוא נכנס בשנים האחרונות יותר ויותר גם לתחום היזמות הקלאסית.

חג'ג': "חצי מהפרויקטים שלנו כיום הם במסגרת קבוצות רכישה, ומחצית יזמיים, כל פרויקט לפי ההיגיון שלו. יש פרויקטים שנכון למקסם מחירים מהם ולמכור דירות ביזמות, ויש פרויקטים שנכון לשווקם בקצב מהיר".

- תוכנית לפיד תחסל את הקבוצות?

"בכל מקרה התוכנית לא ראויה והיא תוצאה של מצוקת הרגולטור שזרק הבטחות לעם. ההטבה פוגעת באוכלוסיה צעירה והיא לא שיוויונית. אם אני קניתי לפני שנה דירת 4 חדרים בפתח תקווה ב-1.6 מיליון שקל והיום אני רוצה למכור אותה, ובפרויקט חדש לידי ימכרו דירות 4 חדרים ב-1.3 מיליון שקל בגלל הפטור ממע"מ, אז למה שמישהו יקנה את הדירה שלי? זו פגיעה קשה בציבור שלם שמחזיק דירות ומשלם מסים.

"אבל בעיקר, מי שייהנה בסוף מהטבת המע"מ הם היזמים שיגרפו את ההטבה לכיס. קבוצות רכישה כמונו, שמשווקות דירות במחירים גבוהים, לא ייפגעו כי ממילא הן לא נכללות באזורים שההטבה תחול עליהם. אבל ללא ספק קבוצות רכישה קטנות שמשווקות דירות במחיר עד 1.6 מיליון שקל ייפגעו, כי ההטבה לא תחול עליהם, ולכן היא לא שיוויונית".

- בהינתן אי הוודאות בשוק, איך בוחרים לאיזה פרויקטים להיכנס?

"כשאנחנו מסתכלים על עסקה אנחנו בודקים מה ניתן לעשות שלא נעשה. מהיום הראשון רואים את האפסייד. כשגינדי מכרו לנו מגרש ברח' הארבעה הוא יועד ל-65 אלף מ"ר משרדים. מצאנו בתב"ע שניתן לנייד שטחים מתת הקרקע לבניין בשווי של 60 מיליון שקל. נוסף לכך, עשינו ניודי זכויות משימור בניינים והגענו ל-100 אלף מ"ר שטחים עיליים. יצרנו יש מאין מגדל נוסף. כשאתה מביא ערך מוסף לפרויקט, כמו זכויות בנייה נוספות, אז הרווחים הם במאות מיליונים, לא במיליונים בודדים".

- מי צריך 100 אלף מ"ר משרדים? אתם לא שותף לחששות מהצפה?

"מדברים הרבה על היצע של 1.5 מיליון מ"ר משרדים בתוכניות מאושרות. זה קשקוש. נבנים מאות אלפי מ"ר בודדים - והשאר לא בונים.

"חוץ מהמגורים והמשרדים, ניכנס במרץ לתחום המלונאות. מגדל שד"ל שאנחנו מקדמים בו תוכנית מיועד לפרויקט שחלקו מגורים וחלקו מלונאות וגם בנמל ת"א יש לנו פרויקט שמשלב מגורים ומלון. אנחנו בוחנים עם איזו רשת מלונאית להתקשר".

- ענף המלונאות מאופיין בסיכון.

"נכון שהבנקים כמעט לא נותנים מימון למלונאות, כי זה תחום שאין בו הכנסה ברורה. אבל לכן אין הרבה פרויקטים חדשים. כמו במשרדים, ועדות התכנון אישרו אולי 15 אלף חדרי מלון בת"א בשנים הקרובות. כמה מתוכם ייבנו? אני לא יודע אם מאות".