לא תאמינו למה מתעכבת בניית 70 אלף דירות בת"א

ועדות התכנון ורשות מקרקעי ישראל עומדים לא מעט במוקד ביקורת ציבורית, בגין הסחבת המאפיינת אותם ושמעכבת אישור תכניות למאות ואלפי יחידות דיור, בשל חסמים שונים. אלא שלעיתים גם בעלים פרטיים לא ממהרים לבקש היתרי בנייה על מגרשים זמינים לבנייה שבבעלותם.

"יש בתל אביב בעלים פרטיים שמחזיקים בזכויות להקמת קרוב ל-70 אלף יחידות דיור בתוכניות מאושרות, אבל הם לא מבקשים היתרי בנייה" - כך אמר מהנדס עיריית תל אביב עודד גבולי, בכנס שהתקיים בשבוע שעבר במלון דן, בנושא תוכנית צפון מערב העיר. לדברי גבולי, הסיבות לכך שהבעלים הפרטיים מדירים רגליהם מאגף ההנדסה על מנת לבקש היתרי בנייה הן מגוונות: "על חלק מהקרקעות, מתנהלים סכסוכים משפטיים, בחלק אחר ישנן מלחמות על ירושות, והנימוקים הם עוד רבים", אמר גבולי.

את הדברים אמר גבולי בכנס שערך משרד עו"ד מרים דונין המתמחה בתכנון ובנייה, ובו נכחו גם מתכנן תוכנית צפון מערב העיר עופר קולקר, שמאי המקרקעין אריה קמיל, מנכ"ל חברת אשדר ארנון פרידמן מנכ"ל חברת צמח המרמן חיים פייגלין, ומנכ"ל חברת אביב דורון אביב. כמו כן, נכחו בכנס גם עשרות בעלים פרטיים בקרקעות התוכנית המשתרעת בין גבולה הצפוני של תל אביב ועד לשטח המוניציפלי של העיר הרצליה, במקביל לרצועת החוף.

בשל הביקורת שנמתחה על ידי קבוצת הבעלים הגדולה ביותר המיוצגת על ידי דונין, על הימשכות הליכי התכנון בתוכנית, הסביר גבולי כי "ישנה תפיסת עולם מוטעית שתכנון צריך להיות מהיר, וזה לא תמיד נכון. עולה על הדעת שאת מערכת כיפת ברזל היו מתכננים מהר? או את מטוס הלביא? שוכחים שכשמדובר בתוכנית משמעותית, התכנון הוא מורכב, מה גם שהוא נעשה בארץ דמוקרטית שמאפשרת הליכי התנגדויות וכד'. כשמדובר במתחם כה גדול ומשמעותי, שצריך לפתח בו מערך כבישים ושירותים חדש, לקחת בחשבון את המאזן הכלכלי שנובע מפיתוח אותן קרקעות, התכנון לוקח זמן". גבולי ציין כי גם עם סיום האישור הסופי של התוכנית המפורטת, יישום התוכנית צפוי גם הוא להיארך זמן רב. "מדובר בקרקע שממוקמת ליד סלע כורכרי, יש לה ערך נופי, והפיתוח שלה יהייה לא פשוט".

בעלי הקרקעות ששנים ממתינים למימוש התוכנית על הקרקע שבבעלותם, מתאגדים כעת בקבוצות על מנת לצבור היקף זכויות נרחב ככל שניתן. "העירייה תצטרך כעת לקבוע את השווי של כל אחד מהמגרשים על פי יעודו, בין אם מדובר במגורים, ובין אם מדובר בתעסוקה מלונאות או מסחר" הסבירה דונין לבעלים. "לאחר שייקבע השווי, ישובצו בעלי הקרקעות לפי שווי הזכויות שלהם, וכן לפי מיקום הקרקע שלהם - קו ראשון לים או מזרחה לכיוון רחוב אבן גבירול".

לדבריה, בעלי הקרקעות חייבים להתאגד לקבוצות, שכן, ככל שמיוצגת קבוצה גדולה יותר של בעלים, מול העירייה, קל יותר גם לבעלים להגיע להסכם שיתוף של בניין אחד, דבר שנח יותר גם לעירייה". את הדברים אמרה דונין על רקע שיווק מואץ של חברות שונות המציעות חלקי קרקע קטנים בתוכנית, במסגרת טרנד הקרקעות החקלאיות. "עדיף לכולם שכמה שיותר קבוצות של בעלים יקבלו מגרשים שלמים לבנייה על אותו מגרש מאשר בחלקי מגרשים בתפזורת", הוסיפה דונין.

קולקר הציג בפני הבעלים את התוכנית, והסביר כי המתחם יתפקד כשכונה עצמית, שהמטרה להנגיש אותה לים, לטיילת ולשאר בשימושים הציבוריים שבתוכנית, לטובת כלל הציבור. קמיל הסביר כי עם אישור הסופי של התוכנית, יידרשו בעלי הקרקע בתשלום היטלי השבחה והיטלי פיתוח, שלדבריו יפוצלו לשניים. "בגין חלק מההיטלים הצפויים יחויבו הבעלים עם אישור תוכנית המתאר ופרסומה למתן תוקף, ובגין חלק נוסף הם יחוייבו כאשר יאושרו התוכניות המפורטות, וזאת בגין הקרקעות הזמינות לבנייה".

חלק מהבעלים מביע מזה זמן רב התנגדות לתוכנית בשל העובדה כי זו מקודמת תוך שהיא מביאה בחשבון את מגבלת הגובה שמטיל שדה דב. לטענתם, מאחר והשדה צפוי להתפנות על פי החלטת ממשלה ב-2018, הרי שנכון היה לתכנון מגדלים רבי קומות עם יותר יחידות דיור ולהגדיל את הצפיפות. "עם כל הכבוד, 70% מהשטחים בתוכנית 3700 יופקעו, ולכן זכויות בנייה ל-15 אלף יחידות דיור על השטח שנותר, הן ניצול טוב. יחד עם זאת, עד שנראה תחילת עבודות במתחם יחלפו 3-4 שנים, ואנחנו בהחלט לוקחים בחשבון אפשרות שאופי הבנייה ישתנה בהתאם למציאות המשתנה".

גבולי הוסיף כי לאחרונה נדחתה עתרה לעצירת התוכנית, כאשר עיריית תל אביב עומדת על קידומה. "ראשי רשויות אחרות לא רוצים לבנות שכונות מגורים חדשות כי אולי האוכלוסייה החדשה לא תבחר בהן הואיזון האלקטורלי יופר. זאת בנוסף לחשש משינוי במאזן הארנונה למגורים לעומת הארנונה שלא למגורים שאמורה להחזיק את העיר, ומאותן סיבות גם מתנגדים לאיחוד רשויות. מנגד, ראש עיריית תל אביב רון חולדאי בעד איחוד רשויות, ויהיה הראשון שמוכן ללכת הביתה כתוצאה מכך. אנחנו בתל אביב סבורים שאיחוד רשויות עשוי להביא לניצול נכון יותר של מבני ציבור, תכנון נכון יותר של תנועה, ואיזון נכון יותר של הכנסות מארנונה ממגורים לעומת ארנונה מעסקים".