טייקון אחד קנה שכונה

בענף הנדל"ן למגורים הזנב מכשכש בכלב. מרוב סיסמאות והצהרות של קבלנים, אנחנו שוכחים שבכל שנת 2013 נמכרו פה בסה"כ 24,410 דירות חדשות, חמישית בלבד מכלל העסקאות שנעשו בשוק הדיור (114,100).

עם כל הכבוד למגדלים הנוצצים ולחלומות של הישראלים לגור יום אחד בדירת אלף מ"ר שבנה אקירוב או בווילה ענקית שמוכר דנקנר בהרצליה-פיתוח, 42% מכל העסקאות שנעשו אשתקד (48 אלף דירות שהחליפו ידיים) היו בשווי של עד מיליון שקל. אפילו בקרב משפרי הדיור, 28% מהם קנו אשתקד דירה ששוויה עד מיליון שקל. מנגד, בניגוד בולט לבאזז שעסקאות אלה מקבלות בתקשורת, רק 2.8% מהן ב-2013 - כ-3,200 דירות - היו במחיר הגבוה מ-3 מיליון שקל.

רק שבשבועות הקרובים, ייתכן מאוד שקצה הזנב יטלטל את כל הכלב.

נבהיר, כי ירידה חדה בכמות העסקאות לא מלמדת בהכרח על ירידת מחירים. מי שבונה על כך שבטווח המיידי - בזמן שמחפשי הדירות "מעדיפים להמתין להתבהרות התמונה" (ציטוט מהפרוטוקולים של בנק ישראל שפורסמו אתמול, ב') - הלחוצים ימהרו להיפטר מסחורה כמעט בכל מחיר, וזה יחולל את שינוי המגמה הגדול (טרם חקיקת המע"מ בשיעור אפס והוצאת מכרזי מחירי מטרה), עלול לגלות שהשוק מתנהג הפוך.

בשוק יודעים מי הם אותם "ממתינים" שהקפיאו רכישות. רוב-רובם של רוכשי דירה ראשונה - המחכים להחזר המע"מ או לרכישת דירה במחיר גג; בנוסף, ממתינים איתם לא מעט אנשים שמעוניינים לשדרג (או לשנמך) את דירתם, גם בגלל שהם מתקשים למכור כעת את הדירה הישנה, וגם בגלל שהם מחכים לראות אם גם להם יזרקו בכל-זאת איזה עצם (ספינים והבטחות יוצאים כמעט מדי יום).

אבל במקביל, משקיעים ותושבי חו"ל, ודאי כאלו שהגיעו לביקור הפסח המסורתי, לא נעלמו מהשוק. מול כל אחד שחושב ש"זה לא הזמן לגעת בשוק הדיור", יש לפחות אחד שמצייר את הגרפים, ומבין שעליית הביקושים תביא דווקא לעליות מחירים. בכל מקרה, הדירות היקרות באמת - 2 מיליון שקל ויותר - לא אמורות כמעט להיפגע מהצעדים הנרקמים.

ועכשיו, תחשבו מה כיווץ השוק - ניפוי רוכשי הדירות החדשות ולא מעט משדרגים - עושה בימים אלו לממוצע מחירי הדיור. אותו ממוצע, שהשמאי הממשלתי אמור לגזור ממנו מחיר לכל אזור, כדי שיהווה תקרה לפטור ממע"מ. אותו ממוצע, שגם קובע את השינוי שיציגו הלמ"ס ומשרד השיכון בחודשים הבאים.

כלומר, בלי שמישהו התכוון לכך, מדד מחירי הדירות ינסוק בתקופה הקרובה. לא בגלל שמחירה של דירה מסוימת בנתניה או בפתח-תקווה אכן זז למעלה, אלא בגלל שהשיטה הנוכחית מודדת את השינויים במחירי העסקאות שנעשות פה בפועל בכל חודש.

תארו לכם שרומן חותם על העסקה בנווה-צדק

לשם ההמחשה: תארו לכם שכל שוק הנדל"ן קפוא. רק קונה אחד - נניח האוליגרך רומן אברמוביץ' שיגיע בשבוע הבא לחגוג את פסח במצפה רמון, חותם סוף-סוף על עסקה לרכישת בית בנווה-צדק בת"א ב-20 מיליון שקל. אתם מבינים מה יקרה למחיר דירה ממוצעת שנמכרה בתל-אביב בחודש אפריל, ולמחיר דירה ממוצעת בישראל בכלל?

למעשה, ההטיות הללו קורות כל הזמן. רק השבוע הסבירו במשרד השיכון כי "הסיבה הבולטת (40%) לעליית המחיר הממוצע בשנת 2013 (עלייה ריאלית של כ-4% במחירי הדירות החדשות) היא עליית מחירי דירות בתל-אביב וגידול במספר העסקאות בעיר".

כלומר, הנתח של תל-אביב בסך העסקאות עלה - וכל הממוצע טס כלפי מעלה. על אותו משקל: כאשר הנתח של תושבי חוץ, משקיעים או ישראלים שאצלם הכסף אינו מהווה שיקול מרכזי בהחלטה (תתפלאו כמה כאלה חיים פה) - הממוצע ימשיך לנסוק מעלה-מעלה.

זה אמנם מלאכותי - ממוצע גבוה יותר לא מלמד על שינוי אמיתי, אבל בענף הנדל"ן, שבו ממילא אין דרך אמיתית להשוות שינויי מחירים בין דירות זהות (שום דירה אינה זהה ממש לחברתה, גם באותו פרויקט, קומה, וגודל), יכולה להיות למגמת העליות הזו משמעות מרחיקת-לכת - על השמאי הממשלתי, על מדד המחירים, ועל מצב-הרוח של האלפים שמחכים שאו-טו-טו יראו להם שהמחירים יורדים.