השמאי הממשלתי על תוכנית לפיד: "יש צורך בכלים חריגים"

טל אלדרוטי, השמאי הממשלתי הראשי במשרד המשפטים, עומד להיות האיש העסוק ביותר ביישום היוזמות המקבילות של שר האוצר יאיר לפיד - "מע"מ 0", ושל שר השיכון אורי אריאל - "מחיר המטרה".

בתוכנית מחיר המטרה של משרד השיכון ושל רשות מקרקעי ישראל, שבה הקבלנים מתחרים על המחיר הגבוה שישלמו בגין קרקע, אלדרוטי אמור לקבוע במכרזים מחיר מקסימלי למ"ר שישלם רוכש הדירה, מחיר שיהיה נמוך ב-20% מהמחיר החציוני של דירות חדשות באותו מתחם.

בתוכנית מע"מ 0 של לפיד לדירות בשווי של עד 1.6 מיליון שקל, במכרזים של ועדת המכרזים המיוחדת מטעם קבינט הדיור, אלדרוטי אמור לספק טבלאות אזוריות מסודרות של מחירי הדירות ברחבי הארץ, לפי מחיר למ"ר.

- זוגות צעירים לא קונים דירות, תולים בכם תקוות ומחכים לסוף ההליך. אתם תעמדו במשימה על פי לוח הזמנים?

"לוח הזמנים נקבע רק לגיבוש הפרוגרמה. אני מניח שלוח הזמנים ליישום יהיה פונקציה של האפשרויות להעביר את החוק בכנסת, פלוס האפשרויות התפעוליות של יישום ההחלטות".

- כמה זמן לדעתך ייקח עד לסיום הליכי החקיקה?

"זה לא תלוי בי. מדובר בכוחות אחרים שאין לי נגיעה אליהם".

- כשיסתיים תהליך החקיקה, לדעתי לא לפני סוף השנה, וכללי הזכאות יהיו ברורים, תהיה התנפלות על הדירות מקבלנים והמחירים יקפצו.

"אם המחיר יגודר מלמעלה כמו שהממשלה רוצה, עדיין יהיה גבול עליון שמעבר אליו לזכאים לא יהיה כדאי לקנות. לכן, גם אם תהיה עלייה היא תיעצר בגג שאותו אנחנו נקבע, ואני מאמין שלא תהיה השתוללות מחירים".

- אתה בעד התערבות המדינה במחירי הדיור כמו שהוצע?

"ככלל, התערבות של מדינה בשוק משוכלל אינה בריאה. הממשלה ניסתה בכמה דרכים להיאבק במגמת העלייה במחירים, אבל הצעדים לא נשאו פרי. לכן הוחלט להגביר את מעורבות הממשלה ולנסות להשפיע ביתר שאת על מיתון עליית המחירים ואף הורדתם. ברור שבעתיד לצעדים כאלה תהיה השלכה הנובעת מהתערבות רגולטור בשוק חופשי. נכון לעכשיו כל זה לא רלוונטי, ואנו נפעל ככל יכולתנו על מנת לממשה בצורה הטובה ביותר".

- מהם היתרונות והחסרונות של מחיר המטרה?

"מחיר מטרה יתרונו בכך שהוא מקבע מלמעלה את המחיר המרבי של הדירות, ובכך מספק ודאות, שההנחה שהממשלה נותנת לשווי הקרקע אכן תגיע לידי הצרכן. העקרונות דומים מאוד לכללי הפרויקטים של מחיר למשתכן, שכבר נתקלנו בהם בעבר. היתרון הוא בכך שההליך נגמר באקט של מכרז לקבלנים ולא נקבע שרירותית על ידנו. חסרונו של מחיר המטרה הוא בכך שהשפעתו הינה בטווח רחוק יותר, בשל העובדה שהוא יחול רק על מכרזים חדשים וייקח זמן עד לסיום הבנייה ושיווק הדירות לציבור. חיסרון נוסף הוא הצורך להקים מנגנון פיקוח ממשלתי על סטנדרט ואיכות הבנייה".

- אתה מאמין ביכולת של המדינה לפקח ולאכוף?

"עבור לשאלה הבאה".

- מהם היתרונות והחסרונות של מע"מ 0?

"מע"מ 0 יתרונו בכך שהוא בעל תודעה ציבורית חזקה ומראה לציבור את כוונות הממשלה. ניתן להגדיר אותו, לכמת אותו, וכל זכאי הרוכש דירה לפיו יוכל לאמוד את גובה ההטבה שאותה הוא עשוי לקבל. חסרונו במורכבות הביצוע שלו ובכך שניאלץ לקבוע ערך שרירותי, מחיר חציוני או ממוצע, שבאופן טבעי פחות מדויק".

- אתה הרי מעבד ומפרסם רק את הנתונים ואת השינויים של דירות 4 חדרים. מהיכן תביא את כל הנתונים האחרים במגוון של כל סוגי הדירות וגודלן?

"אנחנו נתבסס על כל מאגרי הנתונים הקיימים, בין היתר לפי נתוני הממונה על חוק מכר דירות במשרד השיכון, על נתוני רשות המסים ונתוני שוק אחרים".

- מבקשים ממך לעשות טבלאות. מה, אתה עושה מחירוני שוק כמו במחירי מכוניות? טבלאות מחירים הן מושג מנוגד לכל מה ששמאי מקרקעין שומעים בשיעור הראשון בלימודים.

"הממשלה הגדירה את התקופה הנוכחית תקופת חירום בטיפול במחירי הדיור. בתקופת חירום חריגה לעתים יש צורך לנקוט גם אמצעים חריגים. לא נעשה מחירונים אלא נקבע ערך מטר דירתי באזורים השונים, כפי שיוגדרו. אני מאמין שהערך יהיה מקורב ברמת דיוק סבירה, באופן שיענה על המטרה שלשמה הוא נועד".

- האם יש לך כלים להתמודד עם גודל המשימה?

"יש משימה וצריכים לעמוד בה. נעשה זאת באמצעות הכלים והאמצעים הקיימים ונעשה את המיטב שאפשר, תוך פגיעה מינימלית בעבודה השוטפת. אני בטוח שאם יהיה צורך בתוספת אמצעים וכוח אדם, לא תהיה בעיה לקבל אותם".

"נעסיק שמאים נוספים"

- נודע ל"גלובס" שאתה מבקש תוספת כוח אדם משמעותית לצורך התמודדות עם המשימה. כמה שמאים אתה מעסיק כרגע מהסקטור הפרטי ומהי התוספת שאתה מבקש ממשרד האוצר?

"הממשלה מעסיקה כיום כ-200 שמאים שנותנים שירותים למשרדי הממשלה בפיקוחי. בימים אלה אנחנו עורכים ניתוחים של היקף העבודה הנדרש וכמות המתחמים הרלוונטית, וככל שיתעורר הצורך נעסיק שמאים נוספים, בהיקף של עוד כמה עשרות שמאים".

- למה להתייחס למחיר חציוני ולא למחיר ממוצע?

"אין שום הבדל בין שני הפרמטרים. גם זה וגם זה הם ערך שרירותי שמסמן קו וחותך את המרחב לשני חלקים. תמיד יהיו מי שמעל ומי שמתחת, שלגביהם אותו קו שרירותי לא יהיה רלוונטי והם ירגישו מקופחים. כיוון שכך, אופן קביעת הקו ייעשה משיקולים מקצועיים, בעיקר לאור כמות הנתונים ורמת התוקף שלהם, כולל מהבחינה הסטטיסטית".

- איך בכלל אפשר להגיע לנתון של מחיר חציוני או מחיר ממוצע של מוצר כל כך מורכב עם שונות כל כך גבוהה באיכות ובמפרטים כמו דירות מגורים?

"כאן בדיוק טמון החיסרון בשיטה של קביעת מחיר ממוצע. צריך להיות ברור שקביעת הערך השרירותי - חציון או ממוצע או ערך אחר - יביא בהכרח להתעלמות מעשרות הפרמטרים השונים המרכיבים את שוויה של כל דירה ודירה. זהו חיסרון הטמון בשיטה, אולם לאור מצב החירום שאנו מצויים בו, לא נראה שיהיה מנוס מלספוג את החיסרון הזה".

- ב"מחיר המטרה", אם אין פרויקט אחר באותו מתחם או סמוך איך תוכל לקבוע מחיר חציוני או ממוצע?

"במסלול מחיר המטרה אין כמעט שום דילמות מקצועיות, כי אנו עוסקים במתחם מוגדר, שעל פי רוב יש לגביו פרוגרמה או תוכנית בינוי רעיונית, וקביעת שווי למתחם היא פעולה שמאית רגילה, שעורכים שמאים מטעמנו יום יום. ההבדל הוא שכאן יצטרכו לקבוע את ערך הדירה הגמורה במקום את ערך הקרקע כפי שהם רגילים לעשות".

- במע"מ 0, ייתכן שבבניין מסוים שבו תיקבע הנחה יהיו כאלה שייהנו מאוד כי המחיר נמוך יחסית, ויהיו כאלה שלא יקבלו הנחה בכלל בגלל פערי מאפיינים זניחים.

"כעיקרון אתה צודק. במסלול מע"מ לא ייקבע מחיר לבניין אלא ייקבע ערך מטר דירתי הנהוג ומקובל באזור, על פי נתוני מחירי דירות קיימים. ביישום המחיר בעת מכירת דירה ספציפית לזכאי, ייתכן שיישום השיטה יביא לכך שהערך של מ"ר דירתי שנקבע לא יתחשב במאפיינים ספציפיים בדירה הנרכשת".

- למשל, תתעלמו מתוספות יוקרתיות בדירה אם הן גורמות למחיר של מעל 1.6 מיליון?

"למשל".

- מע"מ 0 יחול על 8%-10% מעסקאות הדירות החדשות, אולי בדירות 2-3 חדרים במרכז ובדירות גדולות יותר בפריפריה של אזור המרכז. זו כמות שיכולה להשפיע על מחירי הדירות?

"הנתונים לגבי היקף ההשפעה אינם רלוונטיים לצורך העבודה שנדרשת ממני. ברור שההשפעה של המהלך תהיה רחבה ומיידית יותר ככל שהוא יכלול יותר יחידות דיור. מנגד, ככל שטווח הדירות שייכללו במסלול הפטור יהיה גדול יותר, כך גם תגדל ההשפעה על תקציב המדינה, אבל זהו כבר עניין לקובעי המדיניות במשרד האוצר".

- יש לך ספק שקבלנים יקפיצו מחירי דירה של 1.4 מיליון ל-1.5 מיליון כי הרוכש רואה את הקלת המע"מ, ומצד שני יהיו עסקאות שבהן חלק מהתשלום יהיה שחור במזומן, במסווה של הפחתת מחיר דירת 1.7 מיליון ל-1.59 מיליון? הרי נגידת בנק ישראל קרנית פלוג אמרה את זה במפורש בישיבת קבינט הדיור.

"מי אני שאחלוק על דברי נגידת בנק ישראל? אני לא מומחה להונאות אלא לשומות ולשווי נכסים. אין לי ספק שככל שלדברים האלה תהיה השפעה כלשהי, חזקה שהם הובאו בחשבון על ידי קובעי המדיניות".

- מבחינה מקצועית, מה קורה למחירי שכירות כשמוטלות מגבלות על היכולת להעלות את השכ"ד, לפי המגמה בכנסת?

"סביר שאם תוטלנה מגבלות כלשהן הן אולי תקבענה את מחירי השכירות אולם קיים חשש שהמשכירים יעלו במעט את מחירי השכירות מלכתחילה, על מנת לפצות על ההקפאה קדימה".