שמאי המקרקעין: להסדיר ביטוח לפרויקטים של תמ"א 38

לשכת שמאי המקרקעין מקדמת חקיקה שתחייב את הוועדות המקומיות לתכנון ובנייה לאשר פרוייקטי תמ"א 38, בכפוף לפוליסת ביטוח מותאמת אישית שתיערך לכל פרויקט. על פי גורמים בלשכה, פוליסות הקבלנים הסטנדרטיות, הניתנות היום, ללא התאמות לפרויקט ספציפי, וללא מפרט של יועץ ביטוח, והערכת שמאי, אינן נותנות מענה וכיסוי ראוי ליזם ולבעלי הדירות. עוד טוענים בלשכה, כי גם הבנקים המלווים חשופים במצב הנוכחי להפסדי עתק מהתרחשותו של נזק כמו שקיעת בניין, בעקבות ביצוע החיזוקים והוספת הקומות לבניין במסגרת תמ"א 38.

"1,650 היתרי בנייה ניתנו בתשע השנים האחרונות, ולגמרי לא ברור מה יעלה בגורלם של בעלי דירות בבניין במקרה של נזק שייגרם לו", כך מסביר יו"ר לשכת שמאי המקרקעין, אוהד דנוס, "במקרה שהבניין ישקע כתוצאה מעבודות החיזוק והוספת הקומות, ויהפוך למבנה מסוכן, שיחייב את פינויו, תביעות יוגשו נגד כל המעורבים בפרויקט, החל בוועדה המקומית שנתנה את היתר הבנייה, דרך הרשות המקומית שלא וידאה שהיזם פועל כשברשותו ביטוח מתאים, ועד היזם עצמו, אך במשך השנתיים, לפחות, עד שהתביעה תתברר, מי ידאג לשיכון הדיירים? מי יטפל בהם? האם הביטוח שהקבלן עשה באמת דאג לפרטים האלה?".

עוד על פי לשכת השמאים, סוגיית הביטוח והבטחת רכושם של בעלי הדירות הוזנחה בדיווחים השונים בנושאי התמ"א, ולא ברור כיום על מי מוטלת האחריות: "חשוב לציין כי מי שיש לו פוליסת ביטוח לדירתו, איננו מכוסה במקרה והנזק לדירה נגרם בעקבות עבודות הבנייה", מסביר דנוס, "עבודות שנעשות במסגרת תמ"א 38 הן מורכבות, וגם אתר הבנייה עצמו הוא מקום עתיר סיכונים, בעיקר בפרויקטים הסמוכים למבנים קיימים".

בלשכה דורשים שבדיוק כפי שהוועדה המקומית טורחת לצייד את היזם ב'טופס טיולים', הכולל התייחסות לכל הסכנות שיש בפרויקט, החל בכיסוי הבניין ביריעות למניעת אבק ומטרד ועד פינוי פסולת ושילוט מתאים, כך חובתה כלפי בעלי הבניין ובניינים שכנים להבטיח את קיומו של ביטוח נאות. "סכומי הביטוח צריכים לכלול את שווי המיזם כגמור", מסכם ואומר דנוס, "בכל פוליסה תהיה חייבת להיות הרחבה לדיור חלופי לדיירי הבניין לתקופה מוגדרת, כשקביעת דמי השימוש הראויים יקבעו על ידי שמאי מקרקעין בהתאם לכל דירה בפרויקט, ובהתאם להסכם עם היזם. גם מעורבים אחרים בפרויקט, כמו מהנדס ומתכנן יחויבו לעדכן את הכיסוי הביטוחי שלהם שכן בעת אירוע נזק הם ייתבעו על ידי המבטחים".

אייל אוכמן מנכ"ל תל דן ויו"ר איגוד חברות תמ"א 38 והתחדשות עירונית, מברך על המהלך של לשכת השמאים שלדבריו "נועד למנוע קטסטרופות שעלולות להתרחש בשוק ואשר יגרמו לשיתוקו".

"הדבר מעיד על כמה סיכון לוקחת על עצמה חברה יזמית, אשר ממשת פרויקטים בתמ"א 38 במתכונת חיזוק ותוספת על הקיים", מוסיף ואומר אוכמן, " בהסכמים הנרקמים מול מחזיקי זכויות כיום, לוקחת החברה היזמית את החשיפה לכל הסכנות הכרוכות בביצוע הפרויקט ועל כן הדבר צריך להשתקף בשווי הזכויות המופחת בטרם ובזמן מימושם. הן במסחר מול מחזיקי הזכויות והן בהערכת שווים על ידי רשות המיסים. הביטוח למעשה אמור להגן על החברה היזמית ועל מחזיקי הזכויות ובמידה והחברה תהיה חדלת פירעון עקב הקטסטרופה שעלולה להתרחש. במצב הזה בעלי הדירות עלולים למצוא עצמם ללא דירות ברות שימוש ובעלי החברה ימצאו עצמם ללא חברה שתחדל מלהתקיים".

לדברי אוכמן, כבר היום יש יועצי ביטוח שנכנסו לתחום זה ויוצרים פוליסות ביטוח שלוקחות בחשבון את כל הסיכונים האמורים אך מסכים כי הכנסת פוליסות אלה כדרישה מחייבת ומפוקחת תימנע מצבים שבהם יזמים או קבלנים ניסו לחסוך במרכיב הביטוחי ועו"ד באי כח הדיירים לא היו ערים לעניין.

"הרעיון של תפירת פוליסת ביטוח נקודתית ומותאמת אישית נכונה", מסכם אוכמן, אך מוסיף כי: "על מנת שהמכשיר יתרום לצמיחה נכונה ובטוחה של השוק, יש להקפיד שלא להפוך את המכשיר הנחוץ הזה למעמסה כלכלית, שלבסוף תגרום לחוסר כדאיות כלכלית של פרויקטים ותימנע מימושם בהיקף נרחב".