אין סיבה לחשש

העיתונות מלאה כבר זמן רב באזהרות של מומחי שוק הנדל"ן בישראל אשר מזהירים מפני שיקרה בשוק הנדל"ן בישראל בתקופה בה בנק ישראל יחזור לעלות את הריבית מרמתה הנמוכה הנוכחית לסביבת ריבית "נורמלית" יותר.

המומחים חוששים מפני הגידול בהחזר החודשי של משקי הבית למשכנתאות, המורכב בד"כ גם מרכיב של ריבית משתנה. הרי בדיוק לזה התייחס המפקח על הבנקים דודו זקן כשהטיל בשנה שעברה מגבלות על אחוז המשכנתא בריבית משתנה מכלל סכום ההלוואה.

ואולם מניתוח נתוני בנק ישראל באשר לשוק המשכנתאות, אפשר להירגע. אמנם, כ-73.5% מהמשכנתאות שבידי הציבור בישראל הינן בעלות רכיב מסוג ריבית משתנה, אחוז גבוה לכל הדעות. אך אם ננתח את השפעת העלאת הריבית על שוק המשכנתאות, ניווכח כי ההשפעה אינה מהותית. אם ניקח את תחזית מחלקת המחקר של בנק ישראל שהתפרסמה בחודש שעבר לריבית של 2% בסוף שנת 2015, נראה כי הגידול בהחזר החודשי על משכנתא ממוצעת בישראל בגין המרכיב צמוד הריבית המשתנה יגדל בממוצע ב-558 שקל למשק בית, וסה"כ כ- 171 מיליון שקל למשק כולו ברמה החודשית.

החשש של חוזי השחורות אינו רק מפני חוסר יכולת של הזוגות והמשפחות הצעירות לעמוד בהחזרי המשכנתא. שיקול נוסף הינו החשש כי הגידול בהחזר החודשי יגרום למשקי הבית לצמצם בצריכה, וכך בעקבות הירידה בצריכה הפרטית ייגרר המשק כולו להאטה ואף למשבר. תסריט פסימי אף יותר צופה גל פיטורים במשק ומשפחות רבות שיוותרו ללא עבודה וללא מקורות לתשלום החזרי המשכנתא. אך למרות זאת, נראה כי גם ירידה שכזאת בצריכה הפרטית בסכומים שציינו, אין בה כדי לגרום למשק אפילו להאטה. בחישוב שנתי הגידול שהצגנו בהחזר מהווה פחות מ- 1% מהצריכה הפרטית במשק, שעמדה בשנת 2013 על כ-547 מיליארד שקל.

כמובן שבחישוב נלקחים בחשבון לא רק הדיירים אלא גם משקיעי הנדל"ן, אשר בהעדר אפשרות להעלאה מידית של שכר הדירה על הדירות שהשכירו יצטרכו להפנות חלק גדול מתזרים המזומנים השוטף שלהם לטובת המשכנתא על הדירה. להערכתנו, השינוי בכלכלה הגלובלית והציפיות להמשך מדיניות מרחיבה באירופה, יפן ואפילו ארה"ב, לא יאפשרו העלאת ריבית מהירה גם בישראל. לכן, נראה כי סביבת הריבית צפויה להישאר ברמות נמוכות יחסית גם בשנים הבאות.

אנו למדים זאת גם מעקום המק"מ המבטא את ציפיות הריבית הנגזרות משוק ההון, שאף מגלם הסתברות להפחתה נוספת בשיעור הריבית בשנה הקרובה. אם כך נראה שהחשש המרכזי דווקא יכול לבוא מצעדיהם של לפיד וחבריו לשולחן הממשלה אשר מנסים להוריד את מחירי הנדל"ן בישראל. אף על פי שעד כה הם אינם זוכים להצלחה, אין ספק שבמקרה קיצוני של ירידות חדות במחירי הנדל"ן עלולה להיפגע תחושת העושר של הציבור שיכולה להביא לאפקט ירידה בצריכה שיהיה משמעותי יותר מזה שיתרחש עקב העלאת ריבית קלה. אך מכיוון שירידות חדות אינן נראות באופק ואינן אחד מיעדי הממשלה, נראה כי החששות מפני העלאת הריבית, לבדם - נראים מוגזמים.

מתן הולנדר הוא אנליסט קשרי היועצים במנורה מבטחים קרנות נאמנות בע"מ, והוא ו/או מנורה קרנות נאמנות או חברות אחרות בקבוצת מנורה עשויים להיות בעלי עניין אישי בנושאי הסקירה. שיווק ההשקעות אינו מהווה תחליף לשיווק המתחשב בנתונים ובצרכים המיוחדים של כל אדם.