הפרויקטים שגרמו ליזמי הנדל"ן לא לישון בלילות

שינוי מיקום, שינוי ייעוד

יצחק תשובה קנה חלקה בעייתית בכוונה להקים עליה מתקן לקליטת גז מ"תמר" ו"לוויתן", אבל נאלץ לשנות את תוכניותיו. שינוי ייעוד הקרקע יכול עוד להציל את העסקה, אך ספק אם הדבר אפשרי

אם היו מחזירים את יצחק תשובה אחורה בזמן הוא ללא ספק היה מוותר על אותה התמחרות שהתקיימה במחצית 2010, שבה לקחה חלק עו"ד נחמה סנה, נציגה מטעמה של קבוצת דלק, ורכשה קרקע בת 430 דונם סמוך לחוף הים הדרומי בעכו.

רכישת השטח נועדה למטרה מסוימת מאוד: להקים על קרקע שסמוכה לחוף הים מתקן לקליטת גז טבעי ממאגרי "תמר" ו"לוויתן" שבבעלות תשובה. כל מטרה אחרת נפסלה בעשור האחרון על ידי חברות נדל"ן שבחנו אפשרות לרכוש את הקרקע. לאחר 50 שנה שפעל עליה מפעל תעשיות אלקטרוכימיות, נקלע המפעל לקשיים, ובשנת 2003 נכנס להליך הקפאת הליכים. ב-2004 הוא נסגר בצו של המשרד להגנת הסביבה, בשל זיהום חמור בקרקע ובמי התהום כתוצאה משימוש בחומרים מסוכנים.

חברות הנדל"ן שבחנו את רכישת הקרקע נטשו את הרעיון כששמעו על מגבלות הבנייה החמורות שחלות עליה, ובראשן טיהור הקרקע הנדרש, שהפכו את העסקה ללא כדאית כלכלית. בניגוד אליהן, תשובה לא נדרש לצלול לתחשיבי בנייה כאלה, שכן בתוכנית שלו הקרקע הייתה כאמור אמורה לשמש למתקן לקליטת גז טבעי, ומיקומה בסמוך לים הפך אותה לאידיאלית לצורך כך.

אלא שהחלום של תשובה התנפץ לפני כשנה לאחר שהמועצה הארצית לתכנון ובנייה החליטה לאשר הקמה של שני אתרים לקליטת גז מהים דווקא בעמק חפר וברמות מנשה, ולא בעכו כפי שקיווה תשובה.

עד כה שילמה קבוצת דלק 43 מיליון שקל עבור הקרקע, בנוסף ל-18 מיליון שקל בגין חובות עבר על הקרקע, ועלויות בגין טיהור הקרקע שהסתכמו עם כלל ההוצאות בלמעלה מ-100 מיליון שקל. כעת מקווים בקבוצת דלק כי ניתן יהיה לקדם על הקרקע תוכנית לשינוי ייעוד מתעשייה למגורים, אך נכון להיום סמיכות הקרקע למפעל תעשיות הלחימה מכון דוד של רפאל, גם היא "קרקע פורייה" שעלולה להצמיח התנגדות מצד משרד הביטחון לבנייה כלשהי על הקרקע.

לסיכום, אם תשובה היה מקבל שיחת טלפון במחצית 2010 ובה הצעה לרכישת קרקע בייעוד תעשייה בעכו, עם פוטנציאל לשינוי יעודה למגורים תמורת 100 מיליון שקל, הוא כנראה מסרב בנימוס ומנתק.

שנים בוזבזו על הקטנת הנזק

דודי לנדאו עבד כקבלן ביצוע מרכזי של בועז יונה בחברת חפציבה במאות יחידות דיור. ביום הולדת 42 הוא גילה שאיבד מיליונים מאחר והחברה הקורסת שבכותרות 'פתוחה' מולו בהתחייבויות של מיליונים

פרשת חפציבה הרעידה בזמנה את אמות הסיפים של שוק הנדל"ן בישראל: מלבד מאות הרוכשים שהותירה החברה ללא דירות וללא כסף, גם ספקים רבים מצאו את עצמם עומדים בפני שוקת שבורה.

"לעולם לא אשכח את ה-1באוגוסט 2007", מספר דודי לנדאו, סמנכ"ל כספים ומבעלי קבוצת הבניה צ. לנדאו, שעמה חתמה חברת חפציבה של בועז יונה על הסכמים לביצוע ארבעה פרויקטים של החברה.

"כבן מזל אריה שחוגג את יום הולדתו ב-2 באוגוסט, לא ציפיתי ל'מתנה' בסדר גודל כזה לקראת יום הולדתי ה-42. בדיוק בתאריך זה גיליתי כי חטפתי בפרצוף אובדן של כ-10 מיליון שקל בין המחאות עתידיות, חשבונות מאושרים וכדומה שלא יכובדו, וכל מחשבותיי היו רק איך מקטינים הנזק באופן המהיר ביותר. בערב אותו יום קיבלתי הודעה כי חברת חפציבה עומדת לקרוס בשעות הקרובות. בחישוב מהיר ולאור היותנו 'קבלני מפתח' בעבור חפציבה בארבעה פרויקטים שונים באותו זמן, ולאור היקף הבעיה, זעה קרה נגרה מגופי. במשך ארבע השנים שקדמו לנפילת חפציבה ביצענו בעבורם כמה מאות יחידות דיור בפרויקטים שונים, ובאותו הרגע היינו בסיום ביצוע שני פרויקטים, האחד באלעד והאחד בבית שמש. שני פרויקטים נוספים היו בתחילת השלד ובאמצע השלד, בחופים בגבעת אולגה ובמחסיה בית שמש. המחשבות שעברו לי באותו הרגע היו 'מדוע זה מגיע לי?', "'מה לא עשיתי נכון?'".

לנדאו מספר כי במשך אותו הלילה, ולאחר ניתוח ראשוני של הבעיה שנוצרה התחוור לו כי רק כחודש לפניכן האובליגו הפתוח מול חפציבה עמד כבר על קרוב ל-15 מיליון שקל ושרק באותו החודש הוא הצליח להקטין את החשיפה מולם בכ-5 מיליון שקל. עוד סיפר כי במשך השנים מאז היה עדיין עסוק בהקטנת הנזק.

לבסוף הצליח לנדאו להשיב חלק ניכר מהחוב והחברה אף קנתה מאחד הכונסים מיזם אחד והמשיכה אותו עד לסיומו.

"לא קל לקום בוקר אחד ולגלות שכל מה שעמלת עליו בשנים האחרונות יורד לטמיון ועליך להתחיל הכול מחדש", אומר לנדאו, ומסכם: "במבט לאחור, אין ספק כי הביצוע לחפציבה לא הוסיף לי בריאות ואני מצר ומתחרט על העסקאות הללו".

*** הכתבה המלאה - במוסף הנדל"ן של "גלובס"