"הקבלנים שולטים בשוק הנדל"ן - בהיצע וגם בביקוש"

"בחולון כל שנה המחירים עולים, וזה בלתי נתפס. שאלתי קבלן שמחזיק מגרשים ל-600 דירות למה הוא לא בונה, אז הוא הסביר לי שהוא לא משחרר בניין חדש עד שהוא לא מסיים למכור את כל הדירות בבניין הקודם. הקבלנים מחזיקים קרקעות לבנייה ואני שואל איפה המדינה? שיטילו עליהם מס".

את הדברים הללו אמר בשבוע שעבר לא אחר מאשר ראש עיריית חולון, מוטי ששון. הציטוט הזה מלמד בין השאר עד כמה ארוכה ורבה רשימת המושכים בחוטים בענף הנדל"ן - ממשלה, יזמים, ראשי ערים ועוד - בלי שיש מבוגר אחד אחראי.

"אצלנו אין מחסור"

פורום מיוחד של ראשי ערים התכנס בשבוע שעבר לרגל חשיפת דירוג הרשויות המקומיות "גלובס-DUN'S100" לשנת 2014. "מי אשם בהיצע הדירות הנמוך בישראל?" הייתה השאלה הראשונה שנשאלו ראשי הערים על ידי חגי גולן, עורך "גלובס", שהנחה את הפאנל. לששון התשובה כאמור ברורה: "הקבלנים הם ששולטים היום בשוק. גם בהיצע וגם בביקוש".

מנגד, ראש עיריית מודיעין חיים ביבס, המכהן גם כיו"ר המרכז לשלטון מקומי, חלק על דברי ששון. "בוא נגיד את האמת, גם לשלטון המקומי היה חלק באשמה", אמר ביבס. "חלק מראשי הרשויות המקומיות עיכבו בעצמם בנייה בעיר שלהם. גם מאיר שטרית, שר הפנים בעבר, קיבל החלטה שגויה לעצור את התכנון במרכז הארץ. חמש שנים לא תכננו דירות בתל אביב, ואז המחירים עלו".

ששון השיב לדברים: "כל ראש עיר רוצה לבנות בעיר שלו. כשיש תוכניות בניין עיר מאושרות, הוא לא יכול לעכב כי זה זכויות של אנשים. העיכובים נובעים בגלל הביורוקרטיה במשרדי הממשלה. אני 21 שנים ראש עיר, מתוכן שמונה שנים אני מקדם תוכנית ל-14.5 אלף דירות בשכונת ח-500 עם כל משרדי הממשלה, והיא עדיין לא אושרה".

מחיפה, מסתבר, הדברים נראים אחרת. "אצלנו אין מחסור בדירות", אמר ראש עיריית חיפה יונה יהב. "ההיצע הקטן הוא רק במדינת תל אביב, והבעיה היא שכולם מרוכזים במדינת תל אביב. אף אחד לא יקנה דירה בצפון או בדרום אם לא תהיה לו עבודה. 50% מהתל"ג של מדינת ישראל הוא במדינת תל אביב. מצאו גז בחיפה, ביקשתי שישכנו את הנהלת חברת הגז בחיפה, אבל היא נמצאת בהרצליה פיתוח. אצלנו לומדים על גז ונפט באוניברסיטה, וכשמסיימים את הלימודים הולכים לחפש עבודה בתל אביב וזאת הבעיה. לא הכל צריך להיות בתל אביב. גם באיטליה המרכז הפיננסי הוא בטורינו ולא ברומא".

גם ראש עיריית אילת מאיר יצחק הלוי אמר כי החסם העיקרי להגירה לאילת הוא חסם התעסוקה. "כולם רוצים לבוא לתל אביב, ולכן היום אנחנו מקדמים תכנון של עסקים באילת, אך הביורוקרטיה היא האויב שלנו, ככל שאני לומד את תהליכי התכנון והבנייה אני מבין כמה עמוקה שם הבעיה. השיטה שלהם היא שיטה מעכבת. אני איבדתי תרומות במיליוני שקלים כי לא יכולתי להתחייב לבנייה. חייבים לפשט את ההליכים הביורוקרטיים".

מי שלדבריו כבר אינו מכיר את הביורוקרטיה הוא ראש עיריית חיפה, שלדבריו מיגר כבר לפני חמש שנים את תופעת המאכערים מהעיר. "השקענו 6 מיליון שקל והעלנו לאינטרנט את כל תיקי התכנון והבנייה בחיפה. סרקנו את התיקים, סגרנו את הארכיון וביטלנו את הגעת קהל. מנהלי המחלקות מגיעים כל בוקר לעבודה ובודקים את סטטוס התיק שצמוד לו סמיילי צוחק או סמיילי בוכה. המנהלים מפקחים על הפקידים והדברים מתנהלים יפה".

היכולת פוחתת

בזמן שרבים ממחוסרי הדירה מחכים להבשלת המהלכים של קבינט הדיור, מנהל אגף הכלכלה והמחקר בקבוצת דן אנד ברדסטריט צח ברקי סיפק תחזית קודרת.

"מ-2005 עד סוף 2013 עלה מדד מחירי הדיור ביותר מ-46%, ואילו השכר הריאלי במשק כמעט לא השתנה", אמר ברקי. "חלק ההוצאה של משק בית על דיור גדל כל הזמן, אך השכר נשאר כפי שהוא ולכן גם יכולת ההחזר הולכת ופוחתת". לדברי ברקי, הבעיה החמורה ביותר היא חוסר הצמיחה במגזר העסקי. "המגזר העסקי לא מייצר משרות במשק, והיקף משרות השכיר הולך ופוחת כל הזמן. מורגשת כל הזמן ירידה בכמות החברות שנפתחו במשק ועלייה בכמות החברות שנסגרו.

"היום העשירון השביעי מתקשה לסגור את החודש והשכר החציוני עומד על פחות מ-6,500 שקל לחודש. העלייה ביוקר המחיה לצד קיפאון בהיקף המשרות מראים את אותותיהם. סביבה של צמיחה מתונה עם כסף זול הם מצב שלא פשוט לצאת ממנו, כי גם הריבית לא מספיק אפקטיבית כדי לתמרץ את המשק".

- ואין פתרונות?

שמעון לנקרי, ראש עיריית עכו: "אין היום היצע של דירות. בסופרמרקט יש היצע של 20 סוגי לחמים ומחיר הלחם נשאר פחות אותו יותר קבוע. בדיור צריך להיות אותו דבר, כי כבר שנים שמחירי הדירות עולים בלי שום פרופורציות. היום דירת 4 חדרים בעכו עולה מיליון שקל בלי שום סיבה. אין פה יעילות, למה במדינה כל כך קטנה צריך למשל 260 רשויות מקומיות?".

ששון מעריך שתהליכי איחוד רשויות יתרחשו בסופו של דבר. "זה רק עניין של זמן עד שתהיה תל אביב רבתי, ירושלים רבתי וחיפה רבתי. זה מה שקורה בעולם וזה מה שיקרה פה, אבל יש כאלה שעושים הכל כדי שזה לא יקרה בקדנציה שלהם".

עם זאת, ששון עצמו התנגד בעבר ליוזמה לאחד רשויות. "הציעו לי לספח את בת ים בדיוק כשראש העירייה שלומי לחיאני נכנס לתפקיד, ואמרתי מיד שלא אסכים. בת ים עיר בגירעון של 60 מיליון שקל. הממשלה רוצה שתושבי חולון יממנו את הגירעון של בת ים?"

ששון התייחס לפתרונות שסיפקו ממשלות בעבר. "יצחק רבין יצא בפרויקט 'בנה דירתך' ל-10,000 יחידות דיור לזכאים, ונתן 91% הנחה על קרקעות שהעמיד לטובת הרשות המקומית. מינו שופט בית משפט עליון שערך הגרלה, ודירות שעלו 180 אלף דולר נמכרו ב-117 אלף דולר. לימים הממשלה ביטלה את זה. המדינה הופכת כל הזמן מסוציאליסטית לקפיטליסטית".

מפסידים מארנונה

אחד הנושאים החמים שהפאנל עסק בו היה הכנסות הרשות מארנונה, כמוקד לטענה שראשי ערים אינם מעוניינים לקדם בעירם שטחי מגורים שמניבים הכנסות נמוכות מארנונה, לעומת שטחי תעסוקה ומסחר שמניבים הכנסות גבוהות.

"במסגרת התוכנית להקמת שכונת ח-500, עיריית חולון תיאלץ לממן 250 מיליון שקל לשירותים ממלכתיים כמו חינוך, תרבות, רווחה ודתות", אומר ששון. "זה בדיוק הסכום שעיריית חולון מקבלת מארנונה למגורים. כלומר, אנחנו חיים בעצם מעסקים ותעשייה. הכנסות העירייה מארנונה הן 50% הכנסות מארנונה למגורים ו-50% מארנונה לעסקים. אבל האידיאל הוא שהחלוקה תהיה כמו בתל אביב - 80% מעסקים ו-20% ממגורים".

בגבעתיים איזון ההכנסות מעודד אפילו פחות מזה של חולון, אך לדברי ראש העירייה רן קוניק הוא צפוי להשתנות בשנים הקרובות. "בגבעתיים ההכנסות מארנונה למגורים עומדות על 70%. העירייה מפסידה כסף ממגורים. מי שאחראי למצב האבסורדי הזה היא המדינה, שלמשל לא מגבילה שכר. היום 40% מהתקציב העירוני הולך לתשלומי שכר, כאשר יש ועדי עובדים שמונעים את שינוי המצב. המדינה פשוט צריכה להגביל את השכר".

ששון התייחס גם להעדפת בניית דירות גדולות בעיר, כחלק מהאיזון הנדרש בהכנסות העירייה. "לפני 20 שנה אני הייתי הראשון שהתנגד לבניית דירות 3 חדרים כי הקבלנים מרוויחים מהן הכי הרבה. היום הם בעצמם כבר לא רוצים לבנות 3 חדרים, כי הם מרוויחים הכי הרבה מדירות 5 חדרים. היום אני מתנגד לדירות קטנות, כי איבדנו אוכלוסיה חזקה שברחה מהעיר ונכנסה אוכלוסיה חלשה. מי יממן את זה? אני חייב דירות גדולות שישלמו ארנונה כדי שיממנו את האוכלוסיות החלשות".

ראשת עיריית יהוד יעלה מקליס נימקה אף היא את העדפתה לשטחי מסחר ותעסוקה בעיר, ואף את הצורך להקפיא בנייה למגורים בעיר: "הממשלה מנסה לייצר לנו חלקת קרקע שמיועדת ל-4,800 דירות. העיר לא מסוגלת להכיל כזאת כמות של תושבים ללא מסחר ותעסוקה לצדה. שטחי מגורים ועסקים חייבים להתממש במקביל כי תושב שמתגורר בעיר הוא הפסד לרשות. אני לא יכולה לקלוט היום מאסה של יחידות דיור, כי התושבים הללו צריכים בתי ספר, ומבני ציבור. אני יושבת לפתחו של שר החינוך כדי לבנות שירותים, אבל לא מקבלת תקציבים. החוכמה היא לשמור על איכות החיים הקיימת ולא להוריד אותה".

לדברי מנכ"ל חברת מדרוג ערן היימר, "צריך לשנות את המתמטיקה שנהוגה היום, שלפיה ראש עיר יעדיף תחנת דלק על פני תושבים כי אין לו משאבים כספיים לממן תשתיות לתושבים נוספים. ראש עיר רוצה כסף לתשתיות, אבל ראשי ערים לא מגיעים לעולם המימון שהיום מוצף בכסף. זה יאפשר להם לממש פרויקטים, ולהקדים מימון לפרויקטים".

ראשי הערים היו ספקנים: "80% מערי המדינה זקוקות לאישור משרד הפנים כדי לקבל מימון, והמשרד לא יאשר זאת", הסביר לנקרי. "משרד הפנים כמעט שאינו מאשר מימון כי בהגדרה הסיכון המימוני שהוא רואה בעיר בפריפריה פוסל מראש כמעט כל בקשה כזאת".

גם ששון בדעה דומה: "הלוואות צריך להחזיר ואני לא רוצה לשעבד את העיר. חיים עם מקורות ההכנסה שיש".

או חינוך או רווחה

מבין כל הערים בישראל, העיר המובילה בהשקעה בחינוך פר ילד היא רעננה, שהשקיעה כ-11.2 אלף שקל על כל ילד בעיר בשנת 2012 (לעומת 10.7 אלף שקל בשנת 2011). מעט אחריה, אולי מעט במפתיע, נמצאת טירת הכרמל שליד חיפה, המקדימה את העיר הרצליה. מנגד, רמת ההשקעה בחינוך הנמוכה ביותר בארץ היא בעיר ביתר עילית (1,100 שקל). במודיעין עילית ובאלעד עמדה רמת ההשקעה בחינוך לילד על פחות מ-1,500 שקל לילד.

כמובן שצריך לסייג את הנתונים ולזכור שהשקעה בחינוך אינה נמדדת אך ורק במונחים של כסף. רמת מחשוב אפסית ולימוד מספרים ישנים אינם מלמדים בהכרח על חינוך לקוי בציבור החרדי. העיר המובילה באחוז זכאים לתעודת בגרות לשנת 2012 היא קרית אונו עם 84% זכאים לתעודות בגרות, לעומתה, למודיעין עילית אחוז הזכאים הנמוך ביותר - 9%.

במקביל, ההשקעה ברווחה יכולה ללמד אותנו על הפערים הגדולים במדינת ישראל. באופן צפוי למדי, ערים המתאפיינות ברמה חברתית כלכלית גבוהה, כמו מודיעין או רעננה, נדרשות להוציא שיעור קטן יותר מתקציבן בגין הוצאות רווחה. העיר שהשקיעה את אחוז התקציב הגבוה ביותר ברווחה ב-2012 היא מודיעין עילית עם 22.2%. מנגד, העיר שהשקיעה את אחוז התקציב הנמוך ביותר ברווחה היא מודיעין, עם 4.9%. ניתן לראות כי מרבית הערים שמרו על היקפי השקעה דומים בין השנים 2011-2012. תקציבים אלו מיועדים, בין היתר, לטיפול בילדים ונוער במצבי סיכון, אלימות במשפחה, נכויות, צרכים מיוחדים, קשישים ועוד.

"לא יעלה על הדעת שהמדינה תעודד הרחבות"

אם שואלים את יו"ר התנועה הקיבוצית איתן ברושי, הפתרון למצוקת הדיור נמצא בכלל אצלם, בפוטנציאל הבנייה בקיבוצים המתחדשים.

ברושי: "לקחו לתנועה הקיבוצית 25 אלף דונם במסגרת הסדרי חוב ולא בנו עליהם יחידת דיור אחת. תוכנית המתאר הארצית (תמ"א 35) קבעה עדיפות לפריפריה, אבל בפריפריה לא חסרים מגרשים, בפריפריה חסרה מדיניות. בזמן שלא בנו במרכז הארץ, בנו יפה מאוד ביהודה ושומרון. מי שמנהל את הקרקעות ביהודה ושומרון זה המינהל האזרחי ולא מינהל מקרקעי ישראל. השיטה שבה פועל מינהל מקרקעי ישראל לא מאפשרת לבנות".

רק שמנגד, ראשי הערים רואים בבנייה בקיבוצים סדין אדום. "אני הראשון שמתנגד לבנייה בהרחבות בקיבוצים, כי היא מביאה בפירוש להתפוררות הערים בפריפריה", אמר ראש עיריית עכו שמעון לנקרי. "ההרחבות מושכות לקיבוצים את האוכלוסיה החזקה בפריפריה ולא יעלה על הדעת שהמדינה תעודד הרחבות כאלה שבאות על חשבון עכו, טבריה, או בית שאן, שהן ערים שגם כך מתמודדות עם קשיים. מילא הרחבות בקיבוצים במרכז הארץ, אבל סביב ערים כמו עכו ובית שאן איזה סיכוי יהיה לערים האלה?"

זקנים בקריות

התפלגות לפי גיל התושבים מצביעה על קרית ים כעיר "המבוגרת" ביותר בישראל, שבה כ-27% מהאוכלוסייה הינם בני 60 ומעלה. אחריה נמצאות בת ים, חיפה וקרית מוצקין, שכרבע מתושביהן בני 60 ומעלה.

בעיר אריאל שבשומרון אחוז התושבים בני 20-59 הוא הגבוה ביותר (60%), ואחריה אילת ותל אביב. הערים "הצעירות" ביותר הינן ירושלים, ביתר עלית, מודיעין עלית ואלעד, בהן למעלה מ-40% מהאוכלוסייה הינם בני 0-19.

עובדים בתל אביב, גרים בפתח תקווה

הסוד הכי גלוי ברשויות המקומיות הוא התנגדותן להקמת דירות מגורים. דירות שמעמיסות על העיר - בחינוך, בתחבורה, בבריאות, ברווחה ועוד, עם ארנונה שלא מכסה אפילו על שליש מההוצאה המקומית. אי לכך, היחס בין מספר התושבים לבין מספר העסקים משקף בראש ובראשונה את עוצמתה של העיר. יותר עסקים פירושו של דבר יותר מקומות תעסוקה, יותר ארנונה המגדילה את קופת העיר ויותר תנועה, שמחוללת עוד ועוד עסקים חדשים (ראו גרפים).

על פי נתוני דן אנד ברדסטריט (D&B), קרית אונו היא העיר שבה אחוז העסקים הנמצאים בסכנת סגירה הינו הנמוך ביותר, ועומד על 7.3%, זאת לעומת ממוצע של 15%. כמו כן, בולטות גם רמת השרון ומודיעין, בהן אחוזי העסקים בסכנת סגירה נמוכים מ-8%.

מנגד, בעיר רהט אחוז העסקים הנמצאים בסכנת סגירה הינו הגבוה ביותר, ועומד על 30.5%. במילים אחרות: כמעט שליש מהעסקים הנפתחים בעיר רהט - נסגרים. באופן כללי, המגזר הערבי "מככב" שלא בטובתו ברשימת הערים שבהן העסקים נמצאים בסכנה סגירה.

 10 הערים בעלות סיכון גבוה ונמוך

 הוצאה לחינוך

 התפלגות האוכלוסיה לפי גילאים

 יחס תושבים לעסקים הערים הגדולות

 יחס תושבים לעסקים הערים הבינוניות

 יחס תושבים לעסקים הערים הקטנות