גל פיגועים? מיתון? מתח ביטחוני? ענף המלונאות נחשב במשך שנים כענף תנודתי יחסית, המושפע במהירות מתמורות כלכליות ומסיכונים במשק. יתר על כן, תחום המלונאות גורר סיכון תפעולי נכבד שכן הוא מורכב מתשומות תפעוליות רבות.
יחד עם זאת, לאחרונה אנו עדים לפריחה של תחום המלונאות בפעילות של חברות ישראליות ושל משקיעים ישראלים בעולם. מחירי המלונות, שצנחו באופן משמעותי בעת המשבר הכלכלי העולמי, היו כר משמעותי לניצול הזדמנויות של המשקיעים הישראלים להרחיב את פעילותם בתחום זה. הסלקטיביות של המשקיעים, אשר התמקדו בערים כגון לונדון, פריז, ניו יורק וערים מרכזיות בגרמניה (המבורג, פרנקפורט), השתלמה בדרך כלל, שכן כבר ניכר שיפור משמעותי בשווי המלונות לעומת שנות המשבר (2008 ואילך).
להערכתנו, האמרת מחיריהם של המלונאות באזורים אלו מפנה את תשומת לב המשקיעים למדינות הסובלות מכלכלה חלשה, כגון ספרד, איטליה, יוון וכדומה, שבהן ניתן למצוא הזדמנויות.
שיא בפדיון
ומה קורה בישראל? ענף המלונאות בישראל, הכולל מלונאות נופש ומלונאות עסקים, נהנה זה כמה שנים ברציפות ממגמה של עלייה בשיעורי התפוסה והפדיון לחדר. בשנת 2013 נשברו שיאי הפדיון של שנת 2012 והגיעו ל-9.3 מיליארד שקל. מגמה זו נולדה משני מרכיבים: עלייה במדדי התיירות הנכנסת לישראל בשילוב עם תיירות הפנים, וגידול שולי נמוך בהיצע חדרי המלון בישראל.
כך, מדדי התיירות המרכזיים לשנת 2013 מציגים נתוני שיא. למרות השפעת מבצע עמוד ענן בתחילת השנה שעברה, מספר המבקרים בישראל הגיע ל-3.54 מיליון, בהשוואה לכ-3.52 בשנת 2012. גם נתוני ינואר-פברואר 2014 מעידים על צמיחה של כ-5% ביחס לתקופה המקבילה אשתקד. כל זאת, כאשר נמשכת מגמת התחזקות שער השקל ביחס לאירו ולדולר, אשר מגדילה את העלויות לתיירים. כניסות התיירים מאירופה מהווה בממוצע כ-65% מסך כניסות המבקרים ולמרות המשך הדשדוש בכלכלת היבשת, בשנתיים האחרונות נרשם שיעור צמיחה שנתי ממוצע במספר המבקרים של כ-3.5%. לצד עלייה זאת נרשמת עלייה גם במספר לינות התיירים, כך שבשנת 2013 עמד מספר לינות התיירים בישראל על כ-9.8 מיליון, לעומת כ-6.8 מיליון לינות בשנת 2005.
אין מספיק חדרים
למרות מגמת העלייה, ישנן שנים המאופיינות בירידות במדדי התיירות. כך היה בשנת 2009 ובשנים 2001 ו-2002, בשל הרעה במצב הכלכלי בעולם ובעיקר השפעה המשמעותית שיש למצב הביטחוני בישראל על הענף.
בשנים האחרונות, על רקע התחזקות בנתוני התיירות, נרשם גידול במספר בתי המלון, אולם הגידול אינו משמעותי אם בוחנים אותו ביחס לתקופה של שנים אחדות. כך, גם הגידול בהיצע חדרי בתי המלון בישראל לא היה משמעותי ביותר. בשנת 2013 עמד מספר בתי המלון על כ-357 לעומת 342 מלונות בשנת 2012 ו- 334 מלונות בשנת 2005. מספר חדרי המלון הזמינים לתום שנת 2013 עמד על כ-46 אלף לעומת כ-44 אלף בשנת 2005.
לצד מגמת העלייה בפדיון, תפוסות בתי המלון בישראל עלו בעשור האחרון באופן בולט. שיעור תפוסת חדרי המלון בישראל בשנת 2003 היה כ-45% וכיום עומד על כ-65.7%. בשנת 2010 נרשם שיא התפוסות בישראל, כ-66.4% ומאותה שנה נרשמה יציבות יחסית. שיעורי התפוסה ביעדי התיירות העיקריים בישראל גבוהים מהממוצע הארצי. כך שבשנת 2013 שיעור התפוסה בים המלח עמד על כ-77.7%, בתל אביב על כ-72.7% ובאילת על כ-71.1%, נתונים קרובים לשיעורי התפוסות הממוצעים בלונדון, בפריז ובברצלונה. במערב ירושלים ובחיפה שיעורי התפוסות היו קרובים לממוצע הארצי ונמוכים ביחס לאירופה.
העלייה בהכנסת בתי המלון והתפתחות ענף התיירות לא נעלמו גם מעיניי המשקיעים. כך לדוגמא, בשנה האחרונה עלה שווי מניות מלונות דן ומלונות הכשרה ביותר מ-50%, מניית ישרוטל ב-38% וחוף גיא ב-25%.
ענף בסיכון
בשנים הבאות אנו צופים כמה כוחות עיקריים אשר יעצבו את פני ענף התיירות והמלונאות בישראל, בהם שינויים רגולטורים לצד התפתחויות עסקיות: הסכם השמיים הפתוחים, תוכניות משרד התיירות להגדלת היצע חדרי המלון בכ-20% תוך התמקדות במלונות עממיים וגידול בנתח השוק של חברות התעופה המציעות טיסות Low Cost.
יחד עם זאת, שוק המלונאות בישראל שונה ממלונאות במרבית המקומות בעולם בהיותו חשוף לסיכון גיאופוליטי אשר כל הסלמה בו עלולה לשנות את פני התיירות בישראל ובהתאם להשפיע על הפעילות העסקית של המלונות.
לא נדמה לכם - באמת יקר פה יותר מאשר באירופה
לא פעם שומעים תלונות על העלויות הגבוהות לצרכן שירותי בתי המלון בישראל, על מחירי החופשות הגבוהים ועל המחסור במלונות, בעיקר ברמת של 3-4 כוכבים. השוואה בינלאומית אכן תומכת בטענות אלה.
הנתונים מראים כי הפדיון הממוצע היומי לחדר (ADR- Average Daily Rate) בישראל, בשנים האחרונות, עומד על כ-165 אירו וביעדי התיירות העיקריים בישראל היה אף גבוה יותר. תל אביב עומדת בראש עם ADR של כ-188 אירו, המלונות בים המלח נמצאים במקום השני בישראל, עם ADR ממוצע של כ-177 אירו. נתונים אלה גבוהים מהעלות לחדר בברלין, בברצלונה, באמסטרדם ובלונדון, אך נמוכים משמעותית מזו של פריז.
גם כאשר בוחנים את ההכנסה הממוצעת לחדר זמין (RevPar) - מדד אשר מכפיל את שיעור התפוסה בפדיון היומי לחדר - עולה כי בתי המלון בישראל, באזורים העיקריים, יקרים יותר בהשוואה למלונות ביעדים העיקריים באירופה.
*** הכותבים הם סמנכ"ל (ראש תחום נדל"ן) ואנליסט הנדל"ן במידרוג
היצע החדרים בישראל
בתי מלון
לתשומת לבכם: מערכת גלובס חותרת לשיח מגוון, ענייני ומכבד בהתאם ל
קוד האתי
המופיע
בדו"ח האמון
לפיו אנו פועלים. ביטויי אלימות, גזענות, הסתה או כל שיח בלתי הולם אחר מסוננים בצורה
אוטומטית ולא יפורסמו באתר.
כתבות
ני"ע
