"תוכנית לפיד זה כמו לשים פלסטר על פצע יותר עמוק"

אריה בכר, מייסד-שותף ומבעלי חברות יזמות הנדל"ן תדהר, הוא אדם מדוד למדי, מתבטא בזהירות, לא אחד שמחפש פרובוקציות. אבל כאשר הוא נשאל, בראיון הראשון שלו לתקשורת, על עניינים כמו התוכנית של שר האוצר יאיר לפיד לביטול המע"מ ברכישת דירה ראשונה, הוא אינו חוסך בביקורת.

"זה כמו לשים פלסטר על פצע הרבה יותר רחב ועמוק. לביטול המע"מ יהיה למעשה אפקט הפוך: השוק, שכרגע נמצא בהקפאה עד לקבלת החוק, יתעורר; ההטבות יינתנו לקבוצה קטנה של אנשים פרטיים; הביקושים יעלו, וכתוצאה מחוקי ההיצע והביקוש - המחיר בסוף יעלה", לדבריו.

- אז מה, לגנוז את התוכנית?

"אני לא נגד התוכנית, אבל כדי שתהיה ירידה במחירים חייב להיות טיפול בהיצע, בעוד שהממשלה מטפלת בביקושים. המדינה מוציאה מכרזים לקרקעות שבכלל לא ניתן להוציא להן היתר בנייה, במקום לשחרר קרקעות מחסמים".

בכר יודע דבר או שניים על החסמים האלה: לפני שנה חתמה תדהר על מסמך הבנות עם חברת CPM, שמחזיקה בקרקע ל-1,036 יחידות דיור בראש העין, שלפיו החברות יקימו את הפרויקט במשותף. מדובר בקרקעות ששווקו על ידי המדינה לפני למעלה מעשור, ורק לאחרונה, בהתערבות מנכ"ל משרד ראש הממשלה, הראל לוקר, הצליחו להגיע להבנות בנוגע לחסמים הביורקרטיים הרבים שאפיינו את המתחם. מסמך ההבנות נחתם בין גיל גבע, מייסד-שותף של תדהר, לעמיקם אורן, בעליה של חברת CPM, על מפית נייר - אולי מתוך תחושה אופטימית שלא תידרש יותר מדי ביורוקרטיה. על-פי בכר, זו הייתה תחושה אופטימית מדי:

"מאז שחתמנו על ההסכם מצאנו עצמנו עומדים בפני אין-סוף מכשולים. למשל, היה צריך להשקיע כסף בקו של השפדן אבל אף משרד ממשלתי לא רצה לשלם. גיל הלך לדרגים הכי גבוהים כדי להעיר שם את האנשים, וכשהבעיה הזאת נפתרה, פתאום מצאנו את עצמנו אחרי הבחירות עם ראש עיר חדש שלא רוצה לתת היתרים כי הוא רב עם משרד האוצר לגבי תקציב".

בסופו של דבר, בכר מספר, הם צלחו את המכשולים ואף הגיעו להסכמות עם מועדון הצרכנות "חבר", שלפיו הדירות בפרויקט המתוכנן יוצעו לעמיתי המועדון החל במחיר 888 אלף שקלים. "אירוע המכירה של חבר היה מרגש", הוא חוזר לטון דיבורו הרגוע, "לראות אלפיים משפחות שבאות עם הילדים לקנות דירה מהחברה שלך זה לא אירוע רגיל. זה היה רגע מכונן עבורי".

תדהר של בכר היא היום אחת החברות היזמיות הבולטות בענף הנדל"ן, שעומדת בראש הפרויקטים המוכרים ביותר בשוק. היקפי הפעילות מתחלקים היום למחצית יזמות ולמחצית ביצוע. "עד היום לא היה לנו איחור במסירה של דירה אחת", בכר מתגאה, "הכול עניין של בקרה צמודה. כשדואגים לפיקוח כמו שצריך, יודעים הרבה זמן מראש על בעיות שעלולות ליצור עיכובים, ואז יודעים להיערך מראש לטפל בהן".

- כמו, למשל, מרפסות שעלולות לקרוס.

"נכון. הכול מתחיל ונגמר בפיקוח הנדסי תקין, והפיקוח הזה חייב להיות על-ידי חברה חיצונית שהיזם מזמין, ולא מטעם הקבלן המבצע. מלבד זה, פעם בחודש הנהלת חברת הבנייה בתדהר מתכנסת לגבי כל פרויקט ומסמנת בעיות - אם יש כאלה. הבקרה הזאת היא שיודעת לבשר הרבה זמן מראש על איחור בלוחות זמנים שעשוי להיווצר או על כשל בבנייה, וגם על סטייה מהתקציב. אין דבר כזה הפתעות כשיש פיקוח ובקרה כמו שצריך".

- הרבה חברות ביצוע נכנסו בשנה האחרונה לקשיים. מרוויחים מביצוע לאחרים?

"אנחנו בהחלט מרוויחים גם מהביצוע. מחירי הביצוע שלנו יקרים יותר משל אחרים, אבל יזמים מוכנים לשלם, כי ביצוע הוא לא הדבר לחסוך בו".

- אז איך אתה מסביר את הקשיים?

"הרבה באחריות הממשלה. את המצב שאנחנו נמצאים בו בקשר להבאת פועלים לענף אפשר אפילו לכנות 'תיאטרון אבסורד'. הרי יש החלטת ממשלה מ-2010 שקובעת כי יש להביא 8,000 עובדים זרים נוספים לענף הבנייה. להערכתנו, אגב, חסרים בין עשרים ל-25 אלף, אבל לפחות שיביאו את ה-8,000 שהבטיחו. היום מי שעובדים בענף הם פועלים סינים והמטרה הייתה להביא עוד כדי להגביר את התחרות ביניהם. פועל סיני שהרוויח לפני שלוש שנים 5,000 שקל לחודש, מרוויח היום 20 אלף שקל לחודש. העיקר שכל החכמים אמרו, 'לא נביא פועלים זרים כי עובדים ישראלים ייפלטו החוצה'. ניסינו לגייס פועלים ישראלים ולא הצלחנו. הבטחנו משכורות יפות, תנאים טובים, אבל ישראלים פשוט לא רוצים לעבוד בענף הזה.

"שמישהו בממשלה ייתן כבר הוראה להביא עובדים. אני אומר, תראו מה אריאל שרון עשה. קודם כול יצר במינהל מקרקעי ישראל הבנה של היעדים. היה מגיע לישיבות יעדים בכל שבוע, ודואג שיהיה שחרור של קרקעות. הוא היה בולדוזר וידע לקבל החלטות והוא היה בעיקר בעל בית, שאין היום. יש צעדים ברורים שניתן לעשות ולסייע בהורדת מחירי הדירות. שאחד כמו שרון יבוא ויקבל החלטה פשוטה להביא עשרים אלף פועלים לישראל. הדבר הזה משנה את כל השוק".

- מה עוד?

"למשל לתת ליזמים הבטחת ממשלה לקניית דירות, בדיוק כמו ששרון נתן. להגיד ליזמים, קנו קרקעות גם לא באזורי הביקוש, תמכרו 30% מהדירות לפחות, ומה שלא תצליחו מעבר - הממשלה מבטיחה לקנות מכם לפחות 70% מהדירות. ככה גם המדינה הפכה לבעלת דירות. שרון גם רצה מהר, אז נתן פרמיות על הקדמת בנייה. אני זוכר שבנינו פרויקט באשדוד יום ולילה, ובתשעה חודשים סיימו לבנות את כל הדירות. על כל חודש הקדמה במסירה קיבלנו מענק. וזה היה פשוט גאוני".

- איפה נראה את תדהר בשנים הקרובות?

"תמיד הייתי יותר שמרן מאחרים, והיום אני רואה אופק שלילי לתחום. ביזמות אני רואה סיכונים ומנגד אין יציבות במחירי הדירות, כי הממשלה יוצאת כל הזמן במבצעים שלא נותנים יציבות. פה מע"מ, שם משהו אחר. לכן כבר הרבה שנים שאנחנו לא רוכשים קרקעות וגם לא נרכוש. אנחנו ניגש לעסקות שהסיכון בהן יותר נמוך, כמו קומבינציה ופינוי-בינוי. במקביל אנחנו מעוניינים גם לחזק את היקף הנכסים המניבים שבבעלותנו".

- לפני כמה שבועות הרסתם בניין ישן ברמת השרון. איך זה שונה מפרויקטים רגילים?

"זה עולם אחר. מדובר בבניין עם 48 דירות רעועות. הדיירים התקשרו עם החברה לפיתוח והתחדשות עירונית של גיל שנהב ויריב בר-דיין במטרה לממש בבניין שלהם פרויקט פנוי-בינוי. הם עשו מכרז שאנחנו זכינו בו, נבחרנו לחברה היזמית והתחלנו לתכנן את הפרויקט. לפני שנה, באחת הדירות נפלה קורת בטון בחדר הילדים ממש ליד מיטת תינוק. רצנו לשם וחיזקנו את הבניין אפילו שאמור היה להיהרס מאוחר יותר. גם ראש העירייה איציק רוכברגר דחף לזה מאוד, הוא גר שני רחובות משם. בתוך 22 חודשים קיבלנו היתר בנייה לפרויקט, ואנחנו מקימים היום שני מגדלים בני 19 קומות ו-192 דירות. עשינו מבצע לתושבי רמת השרון ומכרנו שמונים דירות ביום אחד, מה שנתן לרוכשים הנחה של 220 אלף שקל לדירה".

- סמוך למגדל השחר ולפרויקט מערב גבעתיים, שאתם מקימים בימים אלה, מתכננת קבוצת רכישה להקים את פרויקט היי טאוור, וטוענת שהיא מציעה דירות במחיר הרבה יותר נמוך מהמתחרים ליד. מה דעתך על זה?

"קודם כול מכרתי את כל הדירות, אז לא ברור לי באיזו תחרות מדובר. חוץ מזה, שיראו לי את המחירים שלהם ונראה".

- מה דעתך על קבוצות רכישה בכלל?

"בואי נגיד שאם יבוא חבר ויתייעץ איתי אם לקנות מקבוצת רכישה אני לא אמליץ, כי הרוכש נמצא במקום מאוד בעייתי, בלי אבא ואימא".

הכתבה המלאה - במגזין G