התאחדות בוני הארץ: לחייב עמותות בנייה בהגשת תשקיף

הקבלנים במתקפה חזיתית אל מול עמותות הבנייה וקבוצות הרכישה. התאחדות בוני הארץ פנתה לרשות ניירות ערך בדרישה לפעול לכך שמארגני עמותות בנייה ברחבי הארץ יחויבו לפרסם תשקיף כתנאי לגיוס חברים לעמותה מהציבור הרחב. לטענת ההתאחדות, בכך יוגדל מהותית היקף המידע למצטרפים פוטנציאליים לעמותות שיחשוף אותם לסיכונים שברכישת זכויות במקרקעין באמצעות עמותה. ההתאחדות ביקשה מהרשות לפרסם החלטה מקדמית שלפיה, הצעות של עמותות בנייה לציבור להצטרפות אליהן לשם הגשת הצעות לרכישת קרקע לבנייה במכרזים, הינה בבחינת "הצעה לציבור" וכך לחייב עמותות בפרסום תשקיף על-פי חוק ניירות ערך.

בפנייה שנשלחה לרשות ניירות ערך על-ידי ההתאחדות באמצעות משרד יהודה רוה נכתב: "חברי עמותות הבנייה רוכשים במשותף זכויות בלתי מסויימות במקרקעין (בכפוף להסכם שיתוף ביניהם), ונדרשים לבנות עליהם את יחידות הדיור באופן עצמאי. יובהר כי מדובר בהליך הכולל נטילת סיכונים עצומים, אשר ספק אם יש לחברי העמותה, שאינם אנשי מקצוע בתחום, יכולת להבין סיכונים אלו בעת היענות להצעה המופנית אליהם, ועל כמה וכמה - לגדרם כיאות".

נציין כי הפנייה של ההתאחדות מתייחסת לקבוצות רכישה או עמותות שמספר המשתתפים בה גדול מ-30 וכי התשקיף אותו מבקשת ההתאחדות לחייב בו את הקבוצות אמור לכלול את פירוט נתוני העסקה והסיכויים והסיכונים הגלומים בה.

עוד מצויין בפנייה כי ניתוח מסמכי הצטרפות לעמותות מעיד כי לא תמיד קיימת הקפדה על האבחנה בין רכישת זכויות בלתי מסויימות במקרקעין לבין רכישתה של דירה מוגמרת. בהתאחדות טוענים כי הציבור הרחב מתפתה להצטרף לעמותה בעוד במסגרת טפסים להצטרפות לעמותות מפורטים סוגי וגדלי הדירות המשוערים במגרש, ואומדן מחיר הדירות הסופי, בשונה בעסקת רכישת דירה מקבלן שבה הפרטים הללו ידועים מראש.

ההתאחדות מדגישה כי כיום אין כל רגולציה המסדירה את הנושא, לא קיימת בחינה של התארגנויות אלה על-ידי משרד הבינוי והשיכון, רשות מקרקעי ישראל ו/או רשם העמותות, באופן המטיל עליהן חובות גילוי שיפחיתו את פערי המידע המשמעותיים בין מארגני העמותה למצטרפים אליה.

"מנהלי עמותות בנייה מציעים הצעות ומפזרים הבטחות שאינן מגובות במאום, ללא גילוי ושקיפות מינימאליים", כך מסביר סמנכ"ל התאחדות בוני הארץ, אמיר הלר שביצע את הפנייה לרשות לניירות ערך, "הציבור משלם כתוצאה מכך פעמיים. האחת, כתוצאה מפעילות העמותות, מחירי הנדל"ן בישראל עולים לגבהים שלא הכרנו עד היום, וכפועל יוצא מכך מחירי הדיור מאמירים. השנייה, הציבור שמצטרף לעמותה סבור שהוא קונה דירה במחיר ידוע מראש, אולם לעיתים לא שם לב לאותיות הקטנות והופך דה פקטו בעל כורחו, ליזם, על כל המשתמע מכך. הצעת ההצטרפות לעמותות הבנייה, וההשלכות שלה על חברי העמותה לאחר הזכייה במכרז, מצדיקה הטלת חובת גילוי מלאה עליהן. מסקנה זו מקבלת משנה תוקף מקום בו מדובר בהשקעה רבת סיכון בתחום הנדל"ן, המופנית לציבור הרחב אשר אינו בהכרח ער לסיכונים הרבים הטמונים בה". עוד לדברי הלר, הפנייה התקבלה ברשות וטרם התקבלה כל תגובה.

בתגובה לפניית ההתאחדות לרשות לניירות ערך טוענים בקבוצות הרכישה כי מדובר בדרישה שמטרתה אך ורק לפגוע בתחרות שבין הקבלנים לקבוצות: "במקום להיאבק לטובת הציבור בהוזלת מחירי הדיור ישנם גורמים המחפשים כיצד להכניס בירוקרטיה ורגולציה כדי להקשות על התחרות בענף", כך אמר היום ישראל זעירא מנכ"ל חברת 'באמונה' ויו"ר פורום קבוצות הרכישה והעמותות. מוסר בתגובה, אין בזה לבין טובת הציבור דבר. מחקרים של האוצר הוכיחו כבר בעבר כי לקבוצות הרכישה תועלת רבה לשוק הנדל"ן, יכולת להוזיל את מחירי הדיור ועיקר פעולתן בהגברת התחרות בענף. נראה שיש מי שמבקש לפגוע בקידום כלכלת שוק ותחרות חופשית וליצור העדפה לחברות הנדל"ן".