המבחן של לפיד: מכרזים לבנייה להשכרה עוד שבועיים

בעוד 4 ימים (ד') אמורים היו להיסגר שני המכרזים הראשונים שפרסמה הוועדה הבין משרדית להשכרה ארוכת טווח בהרצליה וברמת השרון. בסוף השבוע, ממש בדקה ה-90, החליטה המדינה לדחות את שני המכרזים בעוד שבועיים, במאמץ אחרון להשיג תוצאה מרשימה.

בוועדה הבין משרדית, המשותפת לאוצר, השיכון ורשות מקרקעי ישראל, יודעים שמדובר במבחן קריטי. סנוניות ראשונות בשמיים אמנם אינן מבשרות על בוא אביב, אבל פגרי סנוניות על הקרקע בהחלט עלולים להעיד על קטסטרופה - ודאי כשמדובר בחזון הגדול של שר האוצר לפיד.

לאור זאת, טרחה המדינה להציג רזולוציות מפורטות וחריגות של אותם מכרזים. באוצר אומרים במפורש שהפירוט יוצא הדופן נובע מהשאיפה לייצר בהירות במידה הגבוהה ביותר, מה שאמור כמובן לתרום להצלחת המכרזים.

ללא אפוקסי

עד כמה מפורט? עד רמת מיקום נקודות הגז בדירה וסוג גימור הבטון, לצד נספחים רבים, שבהם התייחסות מהנדסי הערים, סקירות קרקע, התייחסות המשרד לאיכות הסביבה ועוד.

נוסף לכך, בעקבות כנס שערך האוצר התקבלו מאות שאלות ובעקבותיהן אף שונו חלק מתנאי המכרז. כך למשל, כפי שנחשף ב"גלובס", שונה התנאי שחייב יזמים להגיש את ההצעה עם זהות הקבלן המבצע.

הפירוט יצר גם סתירות: באחד מסעיפי המפרט נכתב שבדירות תהיה נקודת בישול לגריל גז במרפסת, אולם בסעיף 6 המפרט את הסכם השכירות נקבע "איסור מוחלט" לעשות מנגל בשטח הפרויקט, גם בדירות וגם בשטחים המשותפים. השגות שהגיעו בעניין גרמו לביטול הדרישה לנקודת גז במרפסת.

דרישה נוספת שהופיעה במכרז המקורי קבעה כי הבטון בבניינים יהיה מוחלק בגמר אפוקסי. הדרישה העלתה התנגדות עקב הטענה שמדובר במפרט המייקר את עלות הבנייה - ובוועדת המכרזים החליטו למחוק את המילים 'גמר אופוקסי' מהמפרט הטכני.

בוועדה הבהירו כי היזם יוכל להתחיל לשווק את דירות המגורים רק כחצי שנה לפני תום זמן ההשכרה (20 שנה), אולם ייאסר עליו להיקשר בהתחייבות לרוכשים פוטנציאליים עד שלא תסתיים תקופת השכירות.

האם דמי שכירות יכללו בקרוב גם 18% מע"מ? מנסחי המכרז שינו את הנוסח המתייחס לגובה דמי השכירות מ-"סך 45 שקל למ"ר (כולל מע"מ ככל ויחול)" ל-"סך של 45 שקל למ"ר (בתוספת מע"מ ככל ויחול)". באוצר הדגישו כי נכון להיום לא מקודמת תוכנית להשתת מע"מ על שכירות דירה (מדובר בחלום ישן של רשות המסים והאוצר) ו"מדובר רק בהבהרה".

ועדת המכרזים גם הבהירה שדמי השכירות לא יופחתו במקרה של ירידה במדד. באוצר אמרו לנו כי "בהסכמי המימון המקובלים בשוק ירידה במדד אינה מפחיתה את החזר הלווה. מאחר שההכנסות ישמשו את היזם לפירעון ההלוואות שנטל למימון הפרויקט וכדי להבטיח את איתנותו הפיננסית, לא ניתן יהיה להחיל זאת על השוכרים".

האם הפירוט והמאמץ יספיקו? בקרוב מאוד נדע. לדברי גורם מוסדי בכיר, "המדינה עוררה באזז גדול, אבל אני חושש שגם זה לא מספיק". לטענתו, הייתה התעניינות, התקיימו שיחות עם יזמים ובנקים, אבל בשורה תחתונה "התחום עדיין אינו בשל לכניסת המוסדיים. אולי יהיו גופים שיגשו במחירי רצפה, אבל איני בטוח שיקום מי שירצה להיות שפן ניסיונות".

יו"ר ארגון קבלני ת"א, אבנר לוי, מאמין שיהיה ביקוש, אולם הוא טוען שהמכרזים לא ממש ברורים: "המכרזים הנוכחיים מוכיחים ככל שההתערבות הממשלתית גדולה יותר, כך הם מסובכים יותר".

ויתור על 400 מיליון שקל

מכרזי השכירות כוללים כמובן ויתור על סכומים אדירים מערך הקרקע, לו הייתה משווקת לדירות "רגילות" למכירה. על פי בדיקה שערכה לשכת שמאי המקרקעין, המכרזים להשכרה בהרצליה וברמת השרון מבטאים אובדן הכנסות של 400 מיליון שקל למדינה - עבור 461 יחידות דיור בלבד. זאת, על פי חישוב שווי קרקע לדירה באזורים אלו ובהנחה שההצעות יעמדו על כ-10% ממנו.

יו"ר הלשכה, אוהד דנוס, סבור שהבחירה ברמת השרון ובהרצליה למכרזים הראשונים אינה מקרית: "אין פלא שהפיילוט נערך דווקא בערים הללו - זה מבטיח שהם יצליחו. מחוץ למעגל הביקושים הזה יהיה קשה למכרזים הללו להצליח".

להערכת דנוס, המבחן האמיתי של המכרזים אינו כמות ההצעות אלא זהות המציעים: "יהיו הצעות, אבל השאלה היא כמה גופים מוסדיים יגשו. ההערכה שלי היא שאף לא אחד. אני אופתע מאוד אם נראה אותם בתמונה, כי הם לא בנויים לזה, זו עסקה יזמית והם לא יודעים לעשות זאת. הם רוצים להשקיע בתשואה גבוהה ובפרויקט קיים".

דנוס סבור שהדרך היחידה להביא את המוסדיים היא שינויי חקיקה: "צריך שהחוק יחייב אותם להשקיע חלק מהכסף בפרויקטים להשכרה בישראל. זה ישרת את כולם. כך ישקיעו בפרויקטים כאן במקום באג"חים של חברות שקונות קרקע חקלאית במזרח אירופה".