המדריך השלם להונאת רוכשי הדירות: איך להתגונן?

הרגע שבו רוכשים דירה - עבור מי שידם משגת, כמובן - נחשב לאחד השיאים המשמעותיים בחיים. סוף-סוף מקום משלך, שבו איש לא יוכל לומר לך מה לעשות, ואיך לשפץ, ואם מותר לך או אסור לך להחזיק חיית מחמד.

ישנם כאלה ששפר עליהם מזלם, והם מצליחים לגייס את סכום הכסף הנדרש בעודם צעירים. אחרים, כמו א', רופאה בת 70, מחכים חיים שלמים, חוסכים שקל לשקל, שיהיה משהו להוריש לנכדים.

על-פי כתב אישום שהוגש לאחרונה לבית המשפט המחוזי בתל-אביב, היא הופנתה על-ידי פציינטית לרון אסט, יזם שהציג בפניה דירת חלומות בכרם התימנים, ושכנע אותה לתת לו צ'קים ללא שם מוטב, בטענה - שימו לב - שלנכס מספר בעלים. על-פי כתב האישום, שום דבר מזה לא היה אמיתי.

"הגברת משכה את כל חסכונותיה כדי לרכוש נכס אשר לעולם לא תראה", מתאר כתב האישום הקשה, המדבר, במקרה של א', על יותר מ-2 מיליון שקל שאסט מואשם כי לקח ממנה.

על-פי כתב האישום, חודש אחרי שהחלה בהעברת הכספים לאסט, נקלע בנה בן ה-30 של א' לקשיים כלכליים והיא ביקשה מאסט לעצור את התשלומים - בקשה, שעל-פי כתב האישום, נענתה בשלילה. יתרה מכך, הוא אף גלגל את הצ'קים לנושיו בשוק האפור, מה שיצר מצב חדש ומחריד עבור א', שהפכה כעת לנרדפת בעצמה על-ידי אותם בריונים. גם כשבנה נפטר זמן קצר לאחר מכן, לפי כתב האישום, אסט לא חמל על א', ואף הגיע במהלך ימי השבעה לביתה כדי לדרוש צ'קים חדשים תחת אלה שביטלה.

א' הרופאה לא הייתה היחידה: בין קורבנותיו של אסט, על-פי כתב האישום, מצויים גם אדריכל, רואה חשבון, מתווכת ועורך דין. אסט זייף מסמכים וחתימות, הציע דירות למכירה בלי הסכמת הבעלים, וגם לא היסס להציע את אותו נכס למספר קונים. איך הצליח לשכנע אותם, אתם שואלים? עם הרבה מאוד סבלנות: את רוב קורבנותיו אסט הכיר במשך שנים ארוכות, שבמהלכן ביצע עמם עסקות אחרות ורכש את אמונם.

המקרה של אסט אמנם קיצוני, אבל שוק הנדל"ן המשגשג של השנים האחרונות הפך לכר פורה להונאות אחרות, בהיקפים גדולים יותר וגדולים פחות. הסיפורים מסמרי שיער. הם משלבים תעוזה, חוצפה ואכזריות - מהונאות "פשוטות", הכרוכות באי-גילוי של פרטים משמעותיים לגבי הנכס; ועד התחזות ומכירת נכסים פיקטיבית, לעתים למספר רוכשים. ראו הוזהרתם.

עבירות בנייה: שלדים במרתף

את המוטציות שיצר הביקוש האדיר לנדל"ן כולם כבר מכירים: דירות מפוצלות, משרדים שהפכו ללופטים, מרתפים שהוסבו ליחידות מגורים, וכל פטנט אחר שממציא המוח הישראלי. כך קרה לרוכשת שביקשה לקנות דירה בקומת מרתף ברחוב בן-יהודה בתל-אביב. כשביקשה את אישור העירייה להעברת הבעלות, התברר כי כלל לא מדובר בדירה על-פי היתר הבנייה, אלא שהמקום קיבל אישורים רק כמחסן. על-פי עו"ד צבי שוב, שייצג את הרוכשת, זה לא הפריע למוכרים לדרוש עבור הנכס מחיר מלא.

במקרה אחר נמכר בית צמוד קרקע ובו יחידה נוספת במרתף, שנרכשה כיחידת הורים. בדיעבד התברר כי ניתן לבנות במקום רק יחידה אחת, וכי במרתף אפשר לעשות שימוש רק כשטח שירות. לדברי עו"ד שוב, תמורת ה"יחידה" שילם הקונה תוספת של 40% , רק כדי לגלות אחר-כך שאינו יכול להשתמש בה למגורים.

אז הנה משהו שחשוב לדעת לפני שרוכשים דירה: לפי הדין הישראלי חובה על המוכר לגלות מיוזמתו לרוכש כל פרט מהותי הקשור לנכס שעומד למכירה. מה משנה הרישום, תשאלו? לדברי עו"ד גיל אשכנזי, מומחה במקרקעין ומרצה בתוכניות לתארים מתקדמים במקרקעין של הטכניון במסגרת היחידה ללימודי המשך ולימודי חוץ של הטכניון, הסיכון במקרה זה יכול להגיע לכדי דרישת הרשות המקומית להריסת הבנייה הלא חוקית, ולעתים אף העמדה לדין פלילי.

כך קרה, למשל, בסיפור הבא: ב-1994 נרכשה דירה בת 110 מטרים רבועים בחולון. לטענת הרוכשים, רק באפריל 1998, עם קבלת מכתב התראה של עיריית חולון, התברר להם שבנכס בוצעה עבירת בנייה ב-1993, לפני שרכשו את הדירה. באותו מעמד מבהיל הם גם גילו שב-1997, 3 שנים לאחר הרכישה, הגישה העירייה כתב אישום בגין עבירות של בנייה בלתי חוקית נגד המוכרים. האישום הפלילי הומר בצו הריסה של התוספת למבנה.

בעקבות זאת החלו הרוכשים לערוך בירור בעירייה, ושם התברר להם שהנכס צבר כמה וכמה עבירות בנייה: ב-1968 הוגש כתב אישום נגד הבעלים באותה עת של הדירה, שחויב בצו להריסת שטח של 63 מטרים רבועים. גזר הדין לא בוצע, והבעלים שאחריו (שממנו רכשו את הדירה) הוסיף ללא היתר 6 מטרים רבועים נוספים. כמו כן התברר כי שני המבנים אינם תואמים את הוראות תוכנית המתאר שחלה במקום, וכי אין אפשרות להכשיר את הקיים.

הרוכשים טענו כי המוכרים ידעו על מצבה החוקי של הדירה, אך הסתירו אותו מפניהם. השופטת אסתר שטמר קבעה בהחלטתה כי יש לפצות אותם בגובה הפרש הערך בין הדירה ללא היתר, לבין מצבה אילו נבנתה בהיתר.

איך אפשר להימנע מהונאה כזו? על-פי אשכנזי, כאן מגיע כאב ראש לא קטן, אבל כזה שיכול לחסוך כאב ראש עצום אחר-כך: יש להשוות את שרטוט היתרי הבנייה שניתנו למבנה, מול המצב הפיזי במבנה עצמו. פשוט לראות בעיניים. כמו כן יש לבדוק את היתר הבנייה ברשות המקומית ולראות מהם השימוש והייעוד שהותרו לנכס בהיתר הבנייה (לעתים, למשל, נכס המשמש לדירה מיועד בהיתר למשרדים או אף לתעשייה).

יתרה מכך, בחלק מהרשויות המקומיות נערכים סיורים בנכס לפני שהרשות מאשרת את העברת הזכויות מהמוכר לקונה. בסיורים כאלה לעתים מתגלות חריגות הבנייה והשימושים הלא חוקיים. הסיור נעשה לאחר חתימת החוזה, והוא נועד לברר את מצב הנכס לפני שהרשות המקומית מאשרת את העברת הזכויות בטאבו. רצוי לא להגיע למצב הזה ברגע האחרון.

הסתרת תוכניות: כביש בהפתעה

לא חייבים להסתיר מכם עבירות בנייה כדי להוציא מכם עוד כמה עשרות אלפי שקלים במירמה. אפשר גם להחביא מכם באלגנטיות תוכניות בניין עיר (תב"ע), שאישורן וביצוען עלולים להפחית את שווי הנכס. למשל, תוכנית לסלילת כביש מהיר בסמוך לנכס, שהמוכר מודע לה ומציע את הנכס למכירה בזריזות, בתקווה שהקונה לא ידע על התוכנית; או שהמוכר מספר לקונה שמול הדירה עומד להיבנות פארק שעשועים או מרכז קהילתי אף שהוא יודע היטב שיש כבר תוכנית מאושרת לבניית מרכז תעשייתי; או מקרים שבהם דירה עם נוף פתוח לים נמכרת בלי לספר לקונים שעומד לקום מולה מגדל מגורים גבוה שיחסום את כל הנוף. זו לא ספרות יפה, אלה דברים שקרו במציאות.

מקרה מרגיז נוסף שנכנס למאגר ההונאות הוא הסתרה מוזרה למדי של העובדה כי כל הדיירים הסכימו על מהלך מסוים, שמפחית את ערך הדירה, כמו למשל שבקומת הכניסה יפעל מוסך. במקרה אחר הוסתר עיקול שהוטל על זכויות המוכר בנכס. במקרה כזה עלול הרוכש לאבד את כל הכספים ששילם למוכר ולהיוותר ללא זכויות ממשיות בנכס.

איך אפשר להימנע מההונאות האלה? שוכרים את שירותיו של עורך דין בעל ניסיון, המתמחה בעסקות מקרקעין, אשר ילווה את הקונה בכל שלבי המשא ומתן, החתימה ומימוש הסכם. גם שמאי מקרקעין יכול לבדוק את המצב התכנוני של הנכס ושל סביבתו.

התחזות: ממי קנית את הדירה?

ההונאות המתוחכמות יותר כוללות התחזות. "במקרי עוקץ כאלה יש בדרך-כלל 3 שחקנים: הנוכל שמתחזה לבעלים, המתווך והקורבן", מסבירה עו"ד ברוריה לקנר, שותפה מייסדת במשרד בן-שחר, לקנר ושות' ונציבת תלונות הציבור של לשכת עורכי הדין. "למרבה הצער, בלא מעט ממקרי העוקץ מצטרף לזירה שחקן רביעי - עורך הדין. בדרך-כלל מדובר במקרים שבהם עורך הדין פעל באופן רשלני ולא בדק כראוי את מסמכי הרישום של הנכס בטאבו או לא בדק כלל את תוכנית בניין העיר החלה על הנכס או את תיק הבניין הנוגע לנכס בעירייה".

לדברי אשכנזי, תרגיל ההתחזות לבעלים אינו נדיר במיוחד, בוודאי כיום, כשנכסים רבים נותרים ריקים לאחר שנמכרו לתושבי חוץ, מה שמכונה "דירות רפאים". רוכש סביר לא יטריח את עצמו ויצא לחו"ל לצורך בדיקת קיום הבעלים, אז כל מה שהנוכל צריך זה להצטייד בייפוי כוח מזויף. את פרטי הבעלים ניתן לקבל בעלות זניחה בטאבו על-ידי הזמנת "נסח טאבו" באינטרנט.

ההתמודדות עם תרגיל עוקץ כזה אינה פשוטה. היא מחייבת השקעת משאבים ושכירת אנשי מקצוע לבירור זהות הבעלים, זהות המציג עצמו כמיופה כוח, בדיקת מסמכים וכולי. בדיקה זו אינה נעשית כדבר שבשגרה, ואולם עצם המודעות של הרוכש לאפשרות לקיומה של הונאה עשוי לעתים לסכלה. יש להביא בחשבון שישנם גם נוכלים מתוחכמים יותר, שלוקחים את הרוכש התמים לפגוש את "הבעלים" - כלומר עוד מתחזה-שותף למעשה הנוכלות.

הכנר הנודע שלמה מינץ היה קורבן לעוקץ שכזה: בינואר 1999 העבירה לו אמו את הזכויות בדירה ללא תמורה והוא נרשם כבעליה בלשכת רישום המקרקעין בחולון. בסוף 2004 נודע לו, לטענתו, כי המנעול בדירה הוחלף ועל תיבת הדואר נכתב "משפחת איסחקוב". מינץ התלונן על כך במשטרה ובדיעבד נודע לו כי בני הזוג איסחקוב רכשו באותה שנה את הדירה מבחור בשם מרדכי בוהדנה. לטענת מינץ, בוהדנה נרשם בלשכת רישום המקרקעין כבעלים של הדירה לאחר שרכש אותה כביכול מאדם שהתחזה למינץ.

בוהדנה טען להגנתו כי לא חשד במתחזה, והסתמך על עורך הדין שביצע את העסקה, ואילו בני הזוג איסחקוב טענו כי פעלו בתום-לב וללא ידיעה כי הדירה נגזלה מידי מינץ על-ידי מוכר מתחזה. כאשר העניין הגיע לבית המשפט המחוזי בתל-אביב, התברר פשוט ששני הצדדים נפלו קורבן ל"עוקץ".

לגבי בוהדנה קבעה השופטת כי עמד בכל התנאים הנדרשים בחוק המקרקעין, אולם היא גם השתכנעה כי מינץ הוא בעל הזכויות הבלעדיות בדירה וכי על רוכשי הדירה לפנותה בתוך שנה. בנוסף, הורתה על מחיקת הרישום בלשכת רישום המקרקעין ועל החזרת הרישום של מינץ כבעל הדירה גם בלשכת רישום המקרקעין. עם זאת חויב מינץ לשלם לרוכשי הדירה 35 אלף שקל - עלות השיפוצים.

איך נמנעים מהונאה כזו? לקנר ממליצה לבעלי הנכסים החרוצים להוציא אחת לכמה שנים נסח טאבו ולוודא שהנכס אכן רשום על-שמם ולא "התגלגל" לידיים זרות. לדברי עו"ד צבי שוב, גם ביקור בדירה מדי פעם הוא חיוני. אם מדובר במגרש, ממליץ שוב לרשום הערה יזומה לטובת צד ג' או משכנתה לטובת מישהו, כך שכל שינוי בנכס ידרוש את אישור הבעלים; וגם בעירייה אפשר פשוט לבדוק אם הוחלף שמו של משלם הארנונה. יתר על כן, אדם שבא רק עם ייפוי הכוח מעורר חשד מיידי. ככל שהמוכר מציג יותר מסמכים הקשורים לנכס, קבלות ישנות וחוזה מכר ישן - אפשר להאמין לו יותר.

אגב, הרוכשים עלולים למצוא את עצמם במעמד של "אשם-תורם" בהונאה, אם הם מתעלמים מנורות אזהרה מסוימות. עו"ד לקנר נותנת כדוגמה מקרה שבו אדם גנב מפתח של דירה ריקה שנמצאה בבעלות תושבי חוץ, ופרסם את הדירה למכירה בעיתונות. הגיע זוג צעיר שמאוד התרשם מהדירה והחליט לקנות אותה "און דה ספוט", במקום. הרמאי שידל את הזוג שאין צורך לערוך זיכרון דברים עם עורך דין, וביקש סכום גבוה על החשבון כ"דמי רצינות". בני הזוג שילמו, והרמאי נעלם עם המפתח ועם הכסף. משהוגשה תביעה אזרחית נגד הרמאי, בית המשפט לא פטר את הרוכשים מביקורת על התנהלותם החלמאית.

התחזות כפולה: שוכר-מוכר

יש הונאות מתוחכמות יותר של התחזות לבעלים, למשל התחזות כפולה - גם לבעלים וגם לשוכרי דירה. כך קרה עם שני נוכלים שאיתרו דירת יוקרה בבעלות תושב חוץ, שהציע אותה להשכרה. הנוכלים הצטיידו בתעודת זהות מזויפת שבאמצעותה פתחו חשבון בנק והוציאו פנקס צ'קים. בזהות בדויה זו הם שכרו דירה ועברו לגור בה. זמן קצר לאחר מכן הם זייפו תעודת זהות נוספת, הפעם של הבעלים, והעמידו את הדירה למכירה. הם אף הקפידו להציע מחיר הקרוב למחיר השוק ולא נמוך ממנו, כדי לא לעורר חשד אצל הרוכש הפוטנציאלי. הרוכש התמים שילם את מלוא התמורה, קיבל את המפתחות ועבר לגור בדירה. כאשר הגיע הבעלים האמיתי לבקר בדירה, לאחר שלא הבין מדוע דמי השכירות הפסיקו להגיע, התבררה התרמית: הרוכש איבד את כל כספו ולא רכש כל זכות בנכס.

הדין הישראלי, יש לציין, אינו מגן על רוכש תמים שהתבסס על טעות בזיהוי הבעלים, אף אם שילם במיטב כספו, קיבל חזקה בנכס וחשב באמת ובתמים שהמוכר הוא הבעלים.

איך אמורים להימנע מהונאה כזו? הדרך היחידה היא לזהות את הבעלים הרשום בטאבו באמצעות תמונה ולהשוותה לתמונה של המציג עצמו כבעלים. כתבנו "אמורים", מפני שאין כיום בלשכת רישום המקרקעין כל אמצעי זיהוי של הבעלים, למעט שמו ומספר תעודת הזהות שלו.

עם זאת, אם מדובר בדירת מגורים בבית משותף או אף בצמוד קרקע - ניתן לבצע בדיקה פשוטה אצל השכנים ולבקש פרטים מזהים. כדאי גם לבקש מהמוכר להראות תעודה מזהה אחרת, כמו רישיון נהיגה, דרכון וכולי, על אף אי-הנעימות הכרוכה בכך.

מכר כפול: כל הקודם זוכה

המכר הכפול הוא עוקץ פשוט למדי, אך מקומם לא פחות. הבעלים, לרוב אדם שחייב כסף ומתכנן לברוח מנושיו ולעבור לחו"ל, מעמיד למכירה דירה או נכס אחר שבבעלותו. הוא מגלה גמישות מפתיעה ונוהג לסגור עסקות במהירות רבה יחסית. הוא חותם עם רוכש תמים על חוזה מכר ומקבל מיד מקדמה כספית, לרוב גדולה מהמקובל בעסקות מסוג זה. מיד לאחר מכן, ממשיך הבעלים וחותם על עוד חוזים למכירת הדירה לרוכשים תמימים נוספים, שמשלשלים לכיסו מקדמות נכבדות, וכך ממשיך הנוכל לחתום על עסקות עד למועד שבו אחד הרוכשים רושם הערת אזהרה בטאבו. אם יש שביתה בטאבו - זו תקופה קלה לנהל את העוקץ מאחר שלא נרשמות הערות אזהרה. כאשר הרוכשים מתחילים להיות מודעים להונאה, הבעלים כבר נעלם מהשטח לאחר שהותיר אחריו מספר רוכשים, שנשארו להילחם ביניהם על השאלה למי מגיעה הזכות להיות בעלים של הנכס ומי יאבד את כספו.

לפי הדין הישראלי, גם אם אף רוכש לא רשם הערת אזהרה וכל העסקות נעשו בזמן קצר יחסית - מספר שבועות או חודשים בודדים - זוכה בבעלות על הנכס מי שחתם ראשון על החוזה עם הבעלים. רק במקרים חריגים החותם הראשון אינו זוכה בנכס: למשל אם לא רשם לטובתו הערת אזהרה במשך זמן רב (כמה שנים). במקרים חריגים אחרים זוכה בנכס קונה שחתם על חוזה לאחר שנחתם חוזה המכר הראשון, בתנאי שהוכח כי לא ידע על העסקות הקודמות (כלומר: הוכחת תום-לב), שילם את תמורתה והספיק לרשום את הבעלות עליה בטאבו. סעיף זה קשה מאוד להשגה שכן רישום הבעלות נמשך מספר חודשים במקרה הטוב, שבמהלכם הוא עלול לאבד את חזקת תום-הלב.

הגנה נוספת שיכולה לעמוד לטובת קונה שחתם על חוזה מכר, וטרם נרשמה זכותו בטאבו, היא פשוט לרשום הערת אזהרה לטובתו בטאבו - ממש לא יום לימודים ארוך. רישום ההערה ימנע העברת בעלות לרוכש מאוחר יותר, ויגבר על כל מי שחתם חוזה לאחר מכן.

פרשן הכדורסל פיני גרשון, לשעבר מאמן מכבי תל-אביב, נפל לפני כשנה קורבן להונאת מכר כפול שכזו, ובימים אלה הוא מנהל הליך משפטי נגד המתווך משה עזרא, בטענה כי הוציא ממנו במירמה סכום של יותר מ-800 אלף שקל בצ'קים, שאת חלקם העביר לאנשי השוק האפור.

על-פי החשד, המתווך מרמת-אביב הצליח להפיל בפח לפחות 7 משקיעים, ביניהם גרשון ושחקן הכדורסל מורן רוט, והוציא מהם מיליוני שקלים במירמה. במקרה זה, החשוד נעצר ולא ברח לחו"ל ומתנהלים נגדו הליכים משפטיים.

המתווך חשוד ששיווק דירות יוקרה לאנשי עסקים ולידוענים, ומכר חלק מן הדירות למספר לקוחות במקביל, כשכל אחד נדרש לשלם את תמורתה המלאה. חלק מהקורבנות סבלו מהתנכלות של אנשי השוק האפור - מוטיב חוזר בכתבה הזו - שאת הצ'קים שלהם העביר המתווך לכיסוי חובותיו.

 מצעד ההונאות

 כללי הזהב