ב"י מציג: דברים שאולי לא ידעתם על הגבלות המשכנתאות

בנק ישראל התערב בשוק המשכנתאות 6 פעמים מאז יולי 2011, ובימים האחרונים המפקח על הבנקים מצא לנכון לרכז את כל ההוראות בנושא על מנת להקל על הבנקים והציבור. במקביל, בבנק ישראל ריכזו מקבץ "שאלות-תשובות" נוסף על אלה שכבר פורסמו בשנים האחרונות.

להלן התוספות של הבנק:

האם בחישוב שיעור המימון (LTV) יש להשתמש בשווי השמאות המלא או ב"שווי למימוש מהיר"?

הוראת השעה קובעת כי שיעור המימון יחושב על פי ההגדרה שבסעיף 14 להוראת הדיווח לפיקוח מספר 876. סעיף 14 הנ"ל מגדיר שיעור מימון כדלקמן: "שיעור המימון" הינו היחס בין המסגרת המאושרת בעת העמדת - המסגרת לבין שווי הנכס, כפי שאושר על ידי הבנק בעת העמדת המסגרת וכפי שמחושב לצורך מדידה והלימות הון. בכל מקרה, שווי הנכס לא יעלה על הנמוך מבין הערכת השמאי ועלות הנכס בהסכם הרכישה, או עלות צפויה בנכס בבניה או קבוצת רכישה.

כלומר, שווי הנכס המשמש לחישוב שיעור המימון נקבע ע"י הבנק בעת אישור המסגרת, כאשר הערכת השמאי עשויה לשמש תקרה (אם היא נמוכה מעלות הרכישה). בכל אופן, הכוונה לשווי השמאות המלא.

בהגדרת "שיעור המימון" בסעיף 14.1 להוראת הדיווח לפיקוח מספר 876 נקבע כי "... שווי הנכס לא יעלה על הנמוך מבין הערכת השמאי ועלות הנכס בהסכם הרכישה, או עלות צפויה בנכס בבניה או קבוצת רכישה". במקרה של נכס בבניה (למשל, בניה עצמית או קבוצת רכישה). האם ניתן לכלול בעלות הצפויה גם רווח יזמי או צפי לעליית ערך?

תשובה: לא.

כיצד יש לנהוג במצב בו שני אנשים, או יותר, רוכשים דירה במשותף (למשל בני זוג), - כאשר לגבי אחד מהם מדובר ב"דירה יחידה" (על פי התצהיר שהגיש לפי סעיף 1 להוראת השעה), בעוד עבור האחר מדובר ב"דירה להשקעה" (למשל, כיוון שזו אינה דירתו היחידה או שהוא אינו אזרח ישראלי)?

כאשר שני אנשים, או יותר, רוכשים דירה במשותף, יש לטפל בהלוואה בהתאם לפרקטיקה הנהוגה ברשות המסים ביחס למס רכישה. אם, לצרכי מס, מדובר ברוכשים 8 טיוטה נפרדים, ניתן לראות בהם לווים נפרדים לצרכי ההוראה. במקרה כזה, אם על כל אחד מהרוכשים חלה הגדרה שונה מבין שלוש ההגדרות הקבועות בהנחיה (דירה יחידה, דירה חליפית או דירה להשקעה), שיעור המימון המקסימאלי ייגזר מחלקו של כל אחד מהם בדירה הנרכשת; כלומר, ממוצע משוקלל לפי חלקו של כל אחד מהרוכשים.

כיצד על הבנק לנהוג במצבים שאינם מוחלטים, בהם לא ברור אם הצהרת הלקוח בדבר היות הדירה יחידה או חליפית, תואמת את ההגדרות שנקבעו בהוראת השעה? האם באותם מקרים "מעוררי ספק" על הבנק לבדוק את עמידת הצהרת הרוכש בדרישות החוק, או שמותר לבנק להסתמך על הצהרותיו כפי שהן?

כאמור בסעיף 3 להוראת השעה, לצורך אישור וביצוע ההלוואה, על התאגיד הבנקאי להסתמך על תצהיר הרוכש ועל העתק הצהרתו לרשות המסים, בהתאמה. תצהיר הרוכש יאומת ע"י עורך דין. העתק ההצהרה לרשות המיסים יישא חותמת "התקבל" או אישור - "נאמן למקור" של עורך דין. הבנק אינו נדרש לבחון את הפרשנויות והפרקטיקות המקובלות ברשות המסים, ובאותם מצבים "מעוררי ספק" על הבנק לקבל את האמור בהצהרת הלקוח. עם זאת, על הבנק להימנע מ"הסתמכות עיוורת" על הצהרת הלקוח מקום בו הוא יודע, או שברור לו על פניו, שמדובר בהצהרה שגויה או כוזבת. האמור במשפט האחרון יחול גם במקרה של דירה חליפית, אם בנתוני המקרה ובנסיבות העניין עולים ספקות של ממש בנוגע להתחייבות הלקוח למכור את הדירה הקיימת.

לקוח שאיננו בעל דירה מבקש מימון לרכישת שתי דירות במקביל. כיצד יש להתייחס לכל אחת מן ההלוואות? האם ניתן להתייחס לדירה אחת כדירה "יחידה" ולנוספת כ"דירה להשקעה"?

כאמור בסעיף 3 להוראת השעה, יש להתבסס על הצהרות הלקוח לבנק ולרשות המסים. בכל מקרה, אין לראות בשתי הדירות יחד "דירה יחידה".

לקוח שאיננו בעל דירה מבקש מימון לצורך בניה עצמית של שתי יחידות דיור במקביל (על מגרש שרכש ושעליו ניתן לבנות שתי יחידות דיור). כיצד על הבנק לנהוג?

יש לראות בדירה אחת "דירה יחידה" ובדירה האחרת "דירה להשקעה".

לקוח רוכש דירה שלישית תוך התחייבות למכור את שתי הדירות שבבעלותו תוך פרק הזמן הקבוע בחוק מיסוי מקרקעין. האם ניתן לראות בדירה הנרכשת "דירה חליפית"?

לא. המצב המתואר אינו עומד בהגדרת "דירה חליפית" שבהוראת השעה.

האם יש לבחון מחדש את שיעור ההחזר מהכנסה, לצורך שקלול הסיכון, במקרה של פירעון מוקדם חלקי של ההלוואה?

כאשר סכום הפירעון המוקדם הוא מהותי (לפחות 10% מיתרת האשראי), ניתן לחשב מחדש את שיעור ההחזר מההכנסה, לפי היחס שבין סכום ההחזר החדש, לבין ההכנסה כפי שנקבעה במועד חישוב שיעור ההחזר האחרון. לעניין זה, "סכום הפירעון המוקדם" הסכום בו קטנה יתרת האשראי המאזנית, כלומר: - ההפרש בין יתרת האשראי המאזנית רגע לפני ביצוע הפירעון המוקדם לבין יתרת האשראי המאזנית רגע אחרי ביצוע הפירעון המוקדם. מכאן שהוא כולל מרכיבי קרן, ריבית, הפרשי שער והפרשי הצמדה, אך אינו כולל עמלות. בחישוב כאמור אין לכלול עמלת פירעון מוקדם שנפרעה. "יתרת האשראי המאזנית" כוללת את הקרן, הריבית שנצברה, הפרשי הצמדה, הפרשי שער, וכן ריבית פיגורים ויתרות בגין ביטוחים שנערכים באמצעות הבנק (כאשר רלוונטי).

האם יש לבחון מחדש את שיעור ההחזר מהכנסה, במקרה של בקשת הלוואה נוספת לדיור ע"י אותו לווה?

כן. במקרה כזה קיימת אפשרות של חריגה מהמגבלות, ולכן יש לבחון את שיעור ההחזר מחדש.

מהו מועד בחינת שיעור ההחזר מהכנסה האם מועד אישור ההלוואה או מועד ביצועה?

המועד הרלבנטי הוא מועד אישור ההלוואה.

לקוח פונה לבנק בבקשה למימון דירה חדשה. ללקוח כבר יש הלוואה קודמת לדיור בבנק בגין דירה אחרת. הלקוח מצהיר בפני הבנק כי הוא מתכוון למכור את הדירה הישנה תוך שנתיים ולפרוע את ההלוואה הישנה מכספי התמורה. האם, בחישוב שיעור ההחזר בגין ההלוואה החדשה, יש לקחת בחשבון את התשלומים החודשיים על ההלוואה הישנה?

כן.

במקרים רבים הכנסה של עצמאים אינה סדירה (למשל, אינה מתקבלת על בסיס חודשי או רבעוני), כך שלא ברור אם היא עומדת בדרישה להכנסה המשולמת על בסיס שוטף. כמו כן, מאותה סיבה, קיים קושי לעקוב אחר ההפקדות בחשבון הבנק. בעיה דומה קיימת גם לגבי תושבי חוץ. כיצד יש לפעול במקרים אלה?

במקרה של עצמאים, הפיקוח על הבנקים יראה בקבלת דוחות שומה שנתיים חתומים שהוגשו לרשות המסים (או באישור חתום של רו"ח אם טרם הוגשה השומה לשנה האחרונה), תנאי מספיק לצורך עמידה בסעיף 1.2 להגדרת "שיעור החזר מהכנסה". לגבי תושבי חוץ, יש להסתמך על דוחות חתומים שהוגשו לרשויות המס במדינת החוץ.

בהגדרת "שיעור החזר מהכנסה", כיצד יש להתייחס לעובד שכיר שזה עתה התקבל לעבודה, ועדיין לא הופקדה בחשבונו המשכורת הראשונה?

הבנק ישקול כל מקרה כזה לגופו. ככל שהבנק סבור כי אין מניעה להעניק את האשראי, ללא קשר למגבלת המפקח בנושא "שיעור החזר מהכנסה", הרי שניתן להסתפק בחוזה העסקה חתום, המפרט את גובה ההכנסה החודשית. עם זאת, יש לשים לב שלצורך חישוב שיעור ההחזר יש להשתמש בהכנסה נטו, בעוד, בחלק גדול מן המקרים חוזה העסקה נוקב בשכר ברוטו.

כיצד יש לנהוג בלווה שיש לו בעלות מלאה בחברה בע"מ, שפעילותו, במהותה, דומה לפעילות של עצמאי בעל עסק? האם ניתן לראות בהכנסות החברה כהכנסות הלווה?

ניתן להכיר ברווח הנקי של החברה, בכפוף לזכות למשוך דיבידנד. מהרווח הנקי יש לנכות את סכום המס הצפוי בעת משיכת הדיבידנד, ועל הסכום נטו יש להפעיל מקדם ביטחון שמרני שיקבע הבנק. יובהר כי במקרה כזה, משיכת דיבידנד בפועל לא תוכר כהכנסה.

האם ניתן להכיר בהכנסות במזומן שאינן מופקדות בבנק?

לא ניתן להכיר בהכנסות שאין עדות לקבלתן בפועל.

האם בחישוב "שיעור החזר מהכנסה" ניתן להסתמך על הכנסה עתידית משכר דירה, כאשר עדיין אין חוזה שכירות בתוקף (למשל במקרה שהלווה מתכנן להשכיר את הדירה הנרכשת, ולשכור לעצמו דירה אחרת)?

ניתן להביא בחשבון הכנסה עתידית מדמי שכירות בכפוף לעמידה בכל שלושת התנאים הבאים:

■ הלווה הצהיר בפני הבנק כי בכוונתו להשכיר את הדירה הנרכשת;

■ השמאי המעריך את הנכס הנרכש יוסיף לשומה הערכה ביחס לגובה שכר הדירה החזוי;

■ התאגיד הבנקאי יפעיל מקדם ביטחון זהיר ושמרני על הערכת השמאי. בעסקאות בהן הבנק אינו דורש הערכת שמאי, ניתן להשתמש בהערכה זהירה שתבוצע ע"י שמאי הבנק, בכפוף להפעלת מקדם ביטחון. להסרת ספק, בדוגמה המובאת בשאלה יש לנכות מההכנסה את הוצאות שכר הדירה של הלווה.

האם התאגיד הבנקאי יכול להסתפק בשמירת הנתון של ההכנסה החודשית הפנויה, המשמשת לחישוב שיעור ההחזר מן ההכנסה?

לא. לצרכי ניהול סיכונים ומבחני קיצון, התאגיד הבנקאי נדרש לשמור במערכות המשמשות אותו, בנוסף לנתוני "הכנסה חודשית פנויה", לכל הפחות, את נתוני "הכנסה חודשית נטו" של כל לווה ואת "ההוצאה הקבועה" שנלקחה בחשבון בחישוב שיעור ההחזר מהכנסה.

הבנק העמיד ללקוח הלוואה לדיור באופן הבא: שני שלישים מההלוואה בריבית משתנה ושליש מההלוואה בריבית קבועה צמודה למדד. האם ניתן לקבוע את לוחות הסילוקין כך שבשנים הראשונות ההחזר החודשי יוקדש במלואו להלוואה בריבית קבועה, ורק לאחר שזו תיפרע יחל הפירעון של החלק שבריבית משתנה?

לא. הפרקטיקה המתוארת עומדת בניגוד לתכלית ההוראה ומהווה עקיפה אסורה של המגבלה. יש להקפיד על פירעון חודשי פרופורציונלי למבנה ההלוואה המקורי. להסרת ספק, הנחיה זו מתייחסת לתשלום ההחזר החודשי, ואין בה כדי למנוע פירעון מוקדם, מלא או חלקי, של חלק מסוים של ההלוואה.

האם מיחזור הלוואה, שבמסגרתו גדל האשראי בגובה "עמלת פירעון מוקדם", הוא מיחזור מותר על פי סעיף 9 להוראת השעה, או שמא מדובר בהעמדת אשראי נוסף - המחייבת חישוב מחדש של שיעור החזר מהכנסה?

כאשר הגידול באשראי נובע אך ורק מעמלת פירעון מוקדם, המיחזור מותר ואין צורך לחשב מחדש שיעור החזר מהכנסה.

בהתייחס למגבלת שיעור החזר מהכנסה, האם מיחזור כהגדרתו בסעיף 9 להוראת השעה, בו גובה ההחזר החודשי אינו עולה על גובה ההחזר החודשי ערב המיחזור, מותר על פי הוראת השעה?

כן.

סעיף 9 להוראת השעה קובע כי "תאגיד בנקאי לא יאשר ולא יבצע מיחזור של הלוואה לדיור, אם כתוצאה מן המחזור נוצרה חריגה מאחת המגבלות לעיל, או הוגדלה חריגה שהייתה קיימת ערב המיחזור".

למען הסר ספק, האם במצבים הבאים מותר לבצע מיחזור במקרים הבאים: (1) לווה שניתנה לו בעבר הלוואה עם שיעור החזר מהכנסה של 70% וכעת הוא מבקש לבצע מיחזור שלאחריו שיעור ההחזר יעמוד על 60% (למשל, כתוצאה מהקטנת סכום ההחזר; (2) לווה שניתנה לו בעבר הלוואה במסלול פריים (100%) וכעת הוא מבקש למחזר את הלוואתו כך ש-90% יהיה במסלול פריים ו-10% בריבית קבועה.

בשני המצבים המתוארים בשאלה המיחזור מותר.

בנק מבצע מיחזור להלוואה שניתנה לפני ה-1.9.2013 (מועד התחילה של ההגבלה על יחס החזר מהכנסה). שיעור ההחזר מהכנסה לא גדל כתוצאה מן המיחזור, אך הוא גבוה מ- 40%. האם הבנק נדרש לשקלל את ההלוואה ב-100% לצרכי הלימות הון?

לא.

לקוח מבקש למחזר הלוואת גישור שנלקחה בריבית הפריים, להלוואה ארוכת טווח בריבית הפריים. האם ניתן?

לא. במקרה כזה יש להתייחס לפריסת הלוואת הגישור כאל אשראי חדש, ולהחיל עליו את .] הכללים שבהוראת השעה.

האם יש לבחון מחדש את שיעור ההחזר מההכנסה ו/או את שיעור המימון (LTV), בעת מיחזור הלוואה לדיור?

מודל חישוב ההכנסה ו/או שווי הדירה, לצורך הקצאת הון, אינו דינמי. אי לכך, במקרה של מיחזור כהגדרתו בהוראת השעה (היינו, בסכום שאינו עולה על ההלוואה הנפרעת), אין חשש לחריגה מהמגבלות ביחס למצב ערב המחזור (זאת, למעט במקרה של הגדלת ההחזר - החודשי, למשל בשל קיצור תקופת הפירעון ראה טיפול נקודתי במסגרת שאלה קודמת). על כן, במקרים אלה אין צורך לחשב מחדש את שיעור ההחזר מהכנסה או את שיעור המימון. יובהר כי אין מניעה לערוך חישוב LTV חדש לצרכי ניהול פנימיים של הבנק (למשל, לצורך תימחור), אולם אם בחישוב זה מתקבל LTV נמוך יותר, אין לגזור מכך הקלת הון.

האם יש לחשב מחדש את שיעור ההחזר מההכנסה כאשר סכום ההחזר החודשי לאחר המיחזור גבוה מסכום ההחזר החודשי לפני המיחזור (למשל, עקב רצון הלקוח לקצר את תקופת הפירעון)?

כן. לאור החשש שתיווצר חריגה מהמגבלה, יש לחשב מחדש את שיעור ההחזר מההכנסה. כאמור בשאלה לעיל, אין מדובר במודל חישוב דינאמי, ולכן יש להשתמש בנתוני ההכנסה כפי שחושבו במועד אישור ההלוואה המקורית.

סעיף 12 מחריג הלוואות לדיור במטבע חוץ שניתנו לתושב חוץ, מהמגבלות על חלק ההלוואה בריבית משתנה. האם חריג זה כולל גם הלוואות שקליות צמודות מט"ח שניתנו לתושב חוץ?

לא.

האם החלפת בטוחה או גרירת משכנתה, הגוזרת LTV חדש נמוך מ-60%, מבטלת את הדרישה למשקל סיכון של 10% על חלק ההלוואה בריבית משתנה?

כן.