המדינה מכרה קרקע ברמלה - העירייה מעכבת הבנייה

כך הופכות הבטחות לפתרון מצוקת הדיור לסיסמאות בלבד: המדינה משווקת קרקעות, מקבלת כותרות בעיתונים וגורפת סכומי כסף לקופת המדינה, אבל בשטח - לא פעם הקרקעות נשארות ריקות. למשל ברמלה, מגרש ששיווקה המדינה לפרויקט מגורים מוזל בשכונת מצליח עומד כבר יותר משלוש שנים כאבן שאין לה הופכין בגלל התנגדות העירייה לבניית הפרויקט במקום - עוד דוגמה לכוחן העצום של הוועדות המקומיות לתכנון ובנייה בישראל.

בתחילת 2011, התקופה של עליות השיא במחירי הדירות שהובילו למחאת הדיור, שיווקו רשות מקרקעי ישראל ומשרד השיכון מגרשים המיועדים להקמת מאות יחידות דיור בשכונת מצליח ברמלה. אחד המגרשים ששווקו אמור היה להביא בשורה של ממש לצעירי האזור, מאחר ששווק במסלול "מחיר למשתכן" ואמור היה להציע לזכאים 128 דירות במחירים נמוכים באופן משמעותי ממחיר השוק. במסלול "מחיר למשתכן" משווקת המדינה קרקע בהנחה והיזם שמציע את מחירי הדירות הנמוכים ביותר לזכאים זוכה במכרז עליה. במכרז ברמלה, זכתה חברת הנדל"ן ב. יאיר, תמורת 32 מיליון שקל. לחברה ניסיון בבניית פרויקטים במסלול מחיר למשתכן, והיא בנתה ובין היתר היא שיווקה פרויקטים כאלה בעיר בית שמש.

שלוש שנים אחרי, סיור בשכונה מצייר תמונה עגומה. כל הפרויקטים ששיווקה המדינה בתחילת 2011 נמצאים לקראת סיום בנייה, וחלקם אף אוכלסו, אך אותו מגרש שאמור היה לשאת בשורה לצעירים עומד ריק. הצמחייה העבותה שמטפסת על הגדר המצהיבה מרמזת על הזמן הרב שהמגרש ממתין לקבלת היתר בנייה.

"התנגדות חסרת בסיס"

התכתובת בין הגורמים השונים מאז הזכייה במכרז מעידה על המחדל: מצד אחד הממשלה משווקת קרקע לדיור מוזל, ומצד שני הרשות המקומית, שאמורה להנפיק היתר בנייה לפרויקט, מתנגדת להקמתו. המפסידים הם חברת הנדל"ן, שרכשה מגרש כדין אבל לא יכולה לממש את זכויותיה ונאלצת בינתיים לשאת בעלויות מימון גבוהות, וכמובן הציבור, שמפסיד 128 דירות במחיר מוזל.

"החברה זכתה ב-27 בפברואר 2011 במכרז מחיר למשתכן ברמלה", כתב היועץ המשפטי של חברת ב. יאיר, עו"ד איתם לוטן, למנהלת אגף נכסים ודיור במשרד השיכון שרה צימרמן באוקטובר 2011 וציין שהתמורה בעבור הקרקע ועלויות הפיתוח שולמו למינהל בין אפריל ליוני 2011.

"ראש עיריית רמלה מתנגד לבניית דירות בפרויקט מחיר למשתכן ואף הודיע למרשתי כי לא יאפשר הוצאת היתרי בנייה לפרויקט במתכונת זו", כתב לוטן, "לאור התנגדות העירייה, הוצאת היתרי בנייה לפרויקט מתעכבת בתוך גרימת נזקים כספיים ואחרים אדירים למרשתי, לרבות עלויות הקרקע, עלויות מימון הקרקע וריביות, הפסד רווחים צפויים וכן עלויות נלוות נוספות".

לוטן הוסיף כי "למשרד השיכון ולמינהל מקרקעי ישראל החובה לקבל את אישורן העקרוני של כל הרשויות הנוגעות בדבר, לרבות הרשות המוניציפלית, לעיקרי המכרז והפרויקט וזאת בטרם שווקה הקרקע לציבור. חובה זו מקבלת משנה תוקף שעה שהמדינה באמצעות משרד השיכון משווקת את הקרקע לפרויקט מסוג מחיר למשתכן. למרבה הצער, עושה רושם כי משרד השיכון והמינהל התעלמו מחובה זו... האם משרד השיכון והמינהל רואים את תמצית מטרתם כמקסום רווחי המדינה באמצעות שיווק קרקעות לבנייה ליזמים במחיר ה גבוה ביותר האפשרי, בין אם הן ניתנות למימוש לבנייה ובין אם לא?"

במכתב ששיגר לוטן לראש עיריית רמלה, יואל לביא, צוין שהפרויקט אושר על ידי משרד השיכון, אך "נציגי מרשתי קיימו עמך פגישה לבחון את טענותיך ולשכנע אותך כי פרויקט מסוג זה רק יועיל ובוודאי שאין בו להזיק לכלכלת העיר, ואולם התבצרת בעמדתך שלפיה אין בדעתך לאשר פרויקט כלשהו מסוג מחיר למשתכן בעירך. בשל התנגדותך ולאור הנחייתך את נציגי העירייה אין באפשרותה של מרשתי להוציא היתרי בנייה לפרויקט, למרשתי נגרמים נזקים אדירים בשל כך, והכול בגין התנגדותך שהיא בכל הכבוד חסרת בסיס".

ולמה באמת מתנגדת עיריית רמלה לפרויקט? לדברי גורמים המעורים בנושא, שכונת מצליח היא שכונה חדשה המאופיינת בבנייה מודרנית, המושכת אליה אוכלוסייה חזקה מחוץ לעיר, וראש העירייה יואל לביא סבור שאין מקום לפרויקט של דיור מוזל דווקא שם. בשיחה עם "גלובס" אמר לביא: "לא ראיתי עדיין בחוק התכנון והבנייה הגדרה ל'דיור בר השגה', ואף אחד עד היום לא יכול להגיד מה זה ולמי זה מיועד. בכל מקרה, החברה צריכה להפנות אצבע מאשימה לעצמה, כי עד היום לא השלימה את הדרישות שנדרשה לבצע על ידי ועדת המשנה לתכנון ובנייה לצורך הוצאת היתר בנייה".

כעת, שנתיים לאחר שיגור המכתבים, חברת הנדל"ן נתקלת באבסורד נוסף: בתקופת כהונתו של אריאל אטיאס כשר השיכון, החליטה המדינה לתמרץ קבלנים לסיים במהירות פרויקטים והודיעה כי אם יעשו כן הם יקבלו החזר של 15% ממחיר הקרקע. בסיור קבלנים שקיים משרד השיכון לפני הוצאת המכרז על שכונת מצליח, צוין: "עם הזכייה במתחמים שבהם לפחות 50 יחידות דיור, ניתן יהיה לשלם עבור הקרקע 85% מההצעה ולהפקיד ערבות בנקאית של 15% מהסכום. אם בתוך 30 חודשים החברה תסיים את הבנייה ותקבל טופס אכלוס, ו-80% מהדירות תימכרנה, תקבל החברה הנחה של 15% ממחיר הקרקע ותוקף הערבות יפוג".

חברת ב. יאיר שילמה למדינה את כל עלויות הקרקע והפיתוח, ו-15% ממחירה הופקדו כערבות. אולם החברה מעולם לא קיבלה היתר בנייה וממילא לא יכלה להשלים את הבנייה בתוך 30 חודשים מיום הזכייה במכרז. עובדה זו לא הפריעה לרשות מקרקעי ישראל לחלט את דמי הערבות בסך 5 מיליון שקל. החברה הגישה תביעה נגד משרד השיכון ורשות מקרקעי ישראל בסוף 2013 שבה היא דורשת להשיב לה את הערבות בשל העיכובים בבנייה שנגרמים כתוצאה ממחדלי המדינה ואינם תלויים בה.

בעתירה שהוגשה לבית המשפט המחוזי בירושלים באמצעות עו"ד יואב קשת, כותבת החברה: "התובעת לא ציפתה ולא יכלה לצפות למצג השווא, להתרשלות, לחוסר תום הלב, למחדלים, להפרת המוסכם ולעצימת העיניים כפי שאכן קרה בפועל, מטעם הנתבעים, שכתוצאה מהתרשלותם נגרמו לתובעת נזקים כבדים".

במשרד השיכון מסרו את הדברים הבאים: "תגובת המדינה לתביעה ניתנת לבית המשפט. התיק תלוי ועומד בבית משפט המחוזי בירושלים ולכן לא נתייחס מעבר להתייחסותנו בתיק הנדון עצמו".

* מחיר למשתכן

מכרזים במסלול "מחיר למשתכן" נועדו להציע דיור מוזל לזכאים. בניגוד למכרזים רגילים שבהם קבלנים מתחרים מי יציע את המחיר הגבוה ביותר על הקרקע, במכרזי "מחיר למשתכן" קבלנים מתחרים מי יציע את המחיר הנמוך ביותר למ"ר שבו ימכרו את הדירות לזכאים, וזאת בתמורה להנחה של 50% במחיר הקרקע. הזכאים לרכוש דירות בפרויקטים כאלה הם מי שעונים על קריטריונים שנקבעו כמו כושר השתכרות ושירות צבאי.

מכרזי מחיר למשתכן עתידים להיעלם. יחליפו אותם מכרזי "מחיר מטרה" שיזם משרד השיכון. מכרזים אלה יחולו על מתחמי קרקע גדולים יותר ובמסגרתם לא ייקבע מחיר מינימום לקרקע, אך הקבלנים יתחייבו מראש למכור דירה במחיר למ"ר הנמוך ב-20% ממחיר השוק. הזכאים לרכוש דירות במסלול "מחיר מטרה" הם נטולי דירה, כלומר רוכשי דירה ראשונה או משפרי דיור שמוכרים את דירתם היחידה.