תוכנית הרבעים בת"א: חשש להמשך קיפאון

אחרי מספר ימים של למידה מתחיל השוק להגיב לתוכנית הרבעים שאישרה הוועדה המחוזית למתן תוקף. אישור התוכנית, המתייחסת לרובע 3 ורובע 4 בעיר תל אביב, התעכב חודשים ארוכים וזאת בעקבות עשרות התנגדויות שהוגשו.

כעת, לאחר שהתוכנית החדשה אמורה להבהיר ליזמים וגם לבעלי הדירות מה הזכויות האפשריות באזורים המדוברים מעריכים בענף כי צפויה תקופה של הסתגלות לאחריה יתחילו שוב לצאת פרויקטים חדשים. במקביל, לא מן הנמנע שלאחר כשנתיים של קיפאון באזורים אלו, ייתכן ואי הודאות עדיין תימשך במקרה ויוגש ערר למועצה הארצית לתכנון ובנייה. במקרה כזה, הענף עלול להיכנס שוב לאי וודאות לתקופה ארוכה. בינתיים, בעוד היזמים לומדים כעת את החומר, מזהירים גורמים בענף את בעלי הדירות שלא יתפתו להצעות שאינן מבוססות על התוכנית המוגמרת והסופית.

התוכנית שאושרה למתן תוקף כוללת שני עיקרים חשובים שיהיו בעלי משמעות לעוסקים בענף וגם לבעלי הדירות. הראשון מסמן את אונסק"ו כמנצחת הגדולה של ההליך כולו כאשר כמעט כל דרישותיה הנוגעות לשימור נענו. המשמעות היא שבכל אזור ההכרזה של אונסק"ו במסגרת רובע 3 לא תתאפשר תמ"א 38 במסגרת התיקון השני המאפשר הריסה ובנייה מחדש. בנוסף, עיון מעמיק בתוכנית מגלה כי אזור ההכרזה כולל בתוכנית החדשה הוראות שימור מחמירות יותר מבמקור. "המשמעות של קבלת ההתנגדות של אונסק"ו וקביעת נהלי שימור מחמירים היא שגם בניינים שלא הוגדרו לשימור יידרשו טיפול דומה מה שייתכן ויוריד משמעותית את היקף הפרויקטים שיחוזקו", כך מסביר אילי בר, מנכ"ל חברת אקו סיטי ואחראי תחום תכנון באיגוד חברות תמ"א 38 בלשכת המסחר תל אביב. "אנחנו עדיין לומדים את הפרטים וממתינים להבהרות בנושא זה".

הנושא השני הוא סימון צירים מרכזיים בתוכנית רובע 4 כמיועדים לפיתוח מוגדל ביחס לתוכנית כולה, כלומר מתחמים שיעניקו זכויות גדולות יחסית כמו גם אפשרות לביצוע הריסה ובנייה מחדש בהיקף משמעותי. מדובר ברחובות וויצמן, ז'בוטינסקי, ארלוזרוב, נמיר ופנקס (רק בחלק שנמצא בתוך רובע 4) בהם תעניק התוכנית אפשרות לבניית עד 8 קומות סך הכל.

"זו הפעם הראשונה שנעשה תהליך כל כך מורכב במסגרת סעיף 23 לתמ"א 38", מוסיף בר, "זה כבר שנתיים שהשוק כמעט קפוא באזורים הללו והתהליך הזה צריך ללמד גם רשויות אחרות שיש לדאוג לתהליך רצוף שיקטין את אי הוודאות בניגוד למה שקרה במסגרת תוכנית הרבעים שבסופו של דבר שינתה את התוכנית המקורית מהיסוד".

"אין בשורה בתכנית"

עו"ד עפר טויסטר בעל משרד עו"ד העוסק בתכנון ובניה מסביר שהצהרת משרד הפנים כאילו אישור תוכנית הרבעים תוביל לבניית 6,500 יחידות דיור חדשות באזורים אלו בעיר אינה מציאותית: "שלא תהיינה אשליות. זה לא יקרה גם בעשור הבא. אין בתוכנית שינויים דרמטיים כתוצאה מההתנגדויות, והיא מעדיפה את שימור המרקמים ברבעים 3 ו-4 על פני פינוי בינוי מאסיבי ומתן עדיפות ברורה לתמ"א 38. עוד לא ברור אם בכך הסתיים ההליך או שיהיו הליכים נוספים במועצה הארצית ובבתי המשפט. בכל מקרה, מירב ההתנגדויות לרבות של מהנדס העיר נדחו וכרגע אנש המקצוע והיזמים לומדים את ההחלטה. מן הסתם במהלך התקופה הקרובה ימצאו יתרונות וכשלים נוספים של התכניות. לסיכום, על אף ההערכה על העבודה הרבה שנעשתה לטעמנו אין בשורה בתכנית ואין בה כדי לתת תמריץ לבניה מאסיבית ברבעים אלה".

עו"ד מירה בורנשטיין, שותפה במשרד עו"ד הרטבי, בורנשטיין, בסון העוסק בנדל"ן והגיש התנגדויות לתכנית הרבעים מציינת גם היא שמדובר בתוכנית מורכבת שמצריכה תקופת למידה. במקביל מציינת בורנשטיין מספר דגשים העולים מהתוכנית כבר כעת: " התכנית למעשה אינה מתירה בניית מגדלים ומשמעותה קץ למגדלים בכל מרכז העיר והצפון הישן. מספר הקומות המקסימלי הוא 8 קומות בתוספת קומת גג חלקית ברחובות הראשיים. מבחינה זו תכנית הרבעים תואמת את הגישה התכנונית כפי שבאה לידי ביטוי בתכנית המתאר המופקדת של תל-אביב, תא/5000 ,אולם היא יוצרת בעייתיות מבחינה זו שבניה בהיקף כזה עלולה להקפיא למעשה את ההתחדשות העירונית ברובעים 3ו-4 בשל העדר כדאיות כלכלית. בנוסף היא עומדת בסתירה למדיניות של ניצול יעיל של הקרקע באזורים עירוניים". עוד מציינת בורנשטיין כי העובדה שתוכנית הרבעים מתייחסת לחישוב נפחי של זכויות בנייה בעוד תוכנית המיתאר החדשה של העיר מתייחסת לחישוב המבטא את היחס בין שטח המגרש לבין שטחי הבניה המותרים (רח"ק) יוצרת מצב בו קיימות שתי חישוב שונות היוצרות חוסר ודאות.

עו"ד אברהם ללום, מומחה בהתחדשות עירונית ושותף במחלקת הנדל"ן במשרד עמית פולק מטלון סבור כי התוכנית תוביל להיקף גדול של בקשות להיתר, בעיקר ברובע 4.

במקביל, הניסיון לשמור על הקיים הוביל את הוועדה המחוזית ליצור תוכנית חסרת גמישות תכנונית: "נראה כי דווקא השיקולים של שמירה על הקיים תפסו חלק מהותי יותר כפי שניתן לראות בתכנית. התכנית אינה גמישה די ואינה מאפשרת מרווח תמרון גדול לרשות המקומית לאור התנגדות אונסק"ו. ניתן לומר כי השאיפה לשמר את ההכרזה על העיר הלבנה כעל אתר מורשת מוכרז יביאו לכך שלא ניתן יהיה לבצע בחלק גדול מרובע 3 פרויקטים מסוג תמ"א 38 מסלול הריסה ובנייה מחדש. אך כאשר מסתכלים על מכלול השיקולים נראה כי ההחלטה סבירה יחסית ולוקחת בחשבון את הצורך למגן את המבנים בעיר כנגד רעידות אדמה וכנגד מתקפה צבאית".

"הקריבו את ההתחדשות העירונית של תל אביב לטובת "אונסקו""

גם עו"ד ענת בירן , מומחית לדיני תכנון ובניה ומי שהגישה מספר התנגדויות לתוכנית הרובעים של תל אביב-יפו, מציינת שהתוכנית המאושרת מהווה פספוס מבחינת ההתחדשות העירונית של העיר. "תוכנית הרובעים כפי שאושרה אמנם משפרת במקצת את התוכנית שהופקדה ונותנת בחלק מהמקומות יותר זכויות ובכך יוצרת כדאיות כלכלית להתחדשות עירונית בפרויקטים נוספים, אולם באופן כללי ניתן לומר שהקריבו את ההתחדשות העירונית של תל אביב לטובת "אונסקו" .

לדבריה, "הזכויות שניתנות במסגרת התוכנית ברובעים 3 ו- 4 יאפשרו בעיקר התחדשות עירונית במסגרת של תוספות בניה לבניינים קיימים ולא במסגרת של הריסה ובניה מחדש. עיריית תל אביב התנגדה בעבר לפרויקטים של תמ"א 38 ופסלה פרויקטים כי העריכה שתוספת קומות לבניין ישן אינה מחזקת אותו כנגד רעידת אדמה אלא יש להרוס ולבנות מחדש. עכשיו במקום לדאוג להתחדשות אמיתית של העיר על ידי הריסת הבניינים שנבנו לפני עשרות שנים ובנייתם מחדש על פי תקנים מודרניים, עם ממ"ד בכל דירה, עם חניון תת קרקעי , היא דנה את התושבים למגורים בבניינים שבנויים טלאי על טלאי ופוגמים בחזות העיר במקום לשפרה".