וינשטיין מנותק, קבלנים חוגגים

1. בצירוף מקרים, פרסם שלשום (א') משרד האוצר שתי הודעות דרמטיות. אחת של לפיד א', אחרת של לפיד ב'.

בראשונה הודיעו על "הצלחה חסרת תקדים למכרז הראשון שנסגר להשכרה לטווח ארוך" (אם זה מכרז ראשון, לא ברור שכל מה שיקרה בו הוא חסר תקדים?). 7 הצעות הוגשו לבניית 215 דירות בהרצליה (מהן בסה"כ 54 דירות במחיר מפוקח), "כחלק מתוכנית שר האוצר יאיר לפיד לבניית 150 אלף יחידות דיור להשכרה ב-10 שנים הקרובות".

כמה שעות אחר-כך הטיל האוצר את פצצת הקריטריונים. בעקבות הפשרה המוזרה עד מאוד שהושגה מול היועץ המשפטי לממשלה, אזרח ישראלי שעשה שירות צבאי או אזרחי יזכה להטבת מע"מ בשיעור 0% ברכישת דירה ראשונה מקבלן ששוויה עד 1.6 מיליון שקל, לעומת רף מקסימלי חסר משמעות לחלוטין של 600 אלף שקל למי שלא שירת בצבא או עשה שירות לאומי (פתרון שמנסה ללכת בלי ולהרגיש עם, וברור שהוא יתקשה מאוד לצלוח את מבחן הכנסת ואת מבחן בג"ץ).

אבל איך שלא תסובבו את זה, אי-אפשר לקיים את שתי המשאלות הללו ביחד. גם עשרות אלפי דירות בשכירות מסובסדת ("המפתח העיקרי למהפכת הדיור של מפלגת יש עתיד") וגם החזר מע"מ לרוכשי דירה ראשונה.

לא חברתית - אי-אפשר להגיד לאותו מעמד ביניים שמוטב לו לגור בשכירות מסובסדת וארוכת-טווח, ובאותה נשימה לתת לו תמריץ בסך מאות אלפי שקלים רק אם ירכוש דירה משלו;

לא תכנונית - אין שום סיכוי בעולם שיהיו מספיק מתחמים לשיווק המוני כל-כך הן של דירות להשכרה והן של דירות שייכנסו בטווח הפטור ממע"מ (וכבודה של הותמ"ל - הוועדה לתוכנית מועדפת למגורים - במקומה עומד);

וכמובן לא כלכלית - כל אחד מהמהלכים הללו משמעותו הטבה של מיליארדים רבים, אם באובדן מע"מ ומסים אחרים ואם באובדן הכנסות מקרקע.

את המיליארדים הללו יצטרכו למצוא בתקציב.

ועוד לא דיברנו על המיליארדים שמובטחים היום לרשויות המקומיות שחותמות על "הסכמי-גג" (שבמסגרתם מובטחת השקעה אדירה בתשתיות ובמבני ציבור במקביל להקמת השכונה עצמה); על מיליארד שקל למימון הרפורמה בתכנון ובנייה; וכמובן על המיליארדים שיעלה פתרון "מחיר המטרה" של שר השיכון אורי אריאל, פתרון שגם הוא כבר אושר בקבינט הדיור, שבמסגרתו מבטיח השר אריאל שיווק של לא פחות מ-12 אלף דירות במכרזים שיגדירו מחיר דירה סופי ומופחת (הנחה של 200 אלף שקל לדירה, שתגולם כמובן במחירי הקרקע, משמעותה אובדן הכנסות של 2.4 מיליארד שקל לקופת המדינה, עוד לפני חישוב הירידה בהכנסות ממסים, אגרות והיטלים שונים).

2. אז נשארנו עם מע"מ בשיעור אפס. התוכנית האחרונה של לפיד, הניצבת כרגע הרחק הרחק מעל כולן, לאחר שדרסה בדרכה את יתר התוכניות לפתרון משבר הדיור (אף אחד עוד לא יודה בזה).

למי שיקנה דירה במחיר של 1.6 מיליון שקל, מדובר על צ'ק בסך 243 אלף שקל בחזרה מהמדינה. לא מעט. השאלה הגדולה היא מי יקבל את אותו מענק. מי יהיו המרוויחים הגדולים מהתוכנית של לפיד.

הראשונים בתור הם ללא ספק הקבלנים. אמנם שר האוצר כבר אמר כי "הטענה שהביקוש יגדל לא מחזיקה מים בעולם האמיתי", והדגיש כי "הביקוש לדירות במדינת ישראל הוא כבר מזמן לא גמיש, הוא קשיח לגמרי", אבל ברור לגמרי שגם "מלמטה" יזרמו כעת ביקושים נוספים מצד אלה שיעשו הכול לקנות דירה חדשה רק הודות להטבת המע"מ, וגם "מלמעלה" יגיעו ביקושים, מצד מחוסרי דירה ששקלו ויכלו לקנות דירה יקרה יותר, אבל גם הם מבינים שחבל לפספס הטבה משתלמת כל-כך - והם יחפשו דירה שמחירה עד 1.6 מיליון שקל.

באוצר מנסים למזער את חגיגות הקבלנים, שיראו את צהלות מחוסרי הדיור וימהרו לתקנן כלפי מעלה את המחירים. בדיוק בשל כך הוחלט כי מחיר הגג לקבלת ההטבה ישתנה מאזור לאזור, בהתאם למחיר הממוצע האזורי. השמאי הממשלתי אמור לפרסם מחיר מקסימלי למ"ר - שיחסום את הקבלנים ברף הגיוני המותאם לכל אזור.

ואף על-פי כן, הבעיות כמובן אדירות. באוצר התחייבו אתמול שמפרט דירה מינימלי - שנועד להבטיח שהקבלן לא ימכור דירה עירומה ויגזור קופון שמן ממכירת שדרוגים - יופץ לעיון ביומיים הקרובים, אבל בכל מקרה יכולת התמרון של הקבלנים לא מבוטלת.

היכולת להגביל את תיאבון הקבלנים היא שתגזור את הרווח שיישאר בצד של רוכשי הדירות. הדבר היחיד שניתן כבר כעת לומר בוודאות הוא שמי שיקנה דירה ב-1.6 מיליון שקל יכול לשכוח מהטבה מלאה כגובה המע"מ - 243 אלף שקל. שפשוט יבדוק איזה מטבח או חדר אמבטיה או ריצוף הוא אמור היה לקבל ב-1.6 מיליון שקל, לולא ידע הקבלן שהוא רואה מול העיניים מחיר אמיתי של 1.36 מיליון שקל. לולא ראה הקבלן איזה תור של קונים נוספים משתרך בחוץ.

ויחד עם זאת, גם אם הקונה יקבל דירה עם סטנדרטים נמוכים יותר, עדיין מדובר בעסקה לא רעה (מסקנה שכמובן מקפיצה ביקושים, דוחפת כל מחוסר דירה לגרד עוד קצת הון עצמי מההורים ומהסבתא, ושוב מחזירה אותנו לבעיה שעליה דיברנו). על הדרך, אגב, לא יזיק אם בזכות המהלך האחרון גם הסטנדרטים של הדירות שלנו יתאימו את עצמם למציאות וליכולת הכלכלית.

3. ומי נשאר בצד של המפסידים? שר השיכון אריאל הבטיח בחודש מארס, וגם היה יכול די בקלות לקיים, שבתוך 21 ימים נראה פה הגדרות ושיווקים של מכרזי "מחיר מטרה". מלאכתו של השמאי הממשלתי הרבה יותר פשוטה באותם מתחמים מסומנים. רק שבפועל, למרות ה"גב" שקיבל מראש הממשלה, אריאל משדר רפיסות מוחלטת מול לפיד (הוא רק תוקף אותו תמיד יום אחרי שהוא שוב מופתע מעוד צעד של לפיד). דה-פקטו, שום מכרז "מחיר מטרה" לא נראה עדיין באופק.

מפסידים נוספים הם קבוצות הרכישה. הן הרימו ראש בתקופה האחרונה, וכעת חטפו מהלומה אדירה. החיסכון שמציעות הקבוצות לרוכשים (שמגלם בעיקר את ממד הסיכון בעסקה), לא יוכל להשתוות לחיסכון מהחזר המע"מ שכולל, לפחות כרגע, אך ורק קבלנים.

ויחד עם זאת, אין ספק מי הפך בתוך רגע למפסיד הגדול. לא זו בלבד שמכרו ליהודה וינשטיין, היועץ המשפטי לממשלה (ולמשנהו אבי ליכט), פתרון מגוחך ולא רלוונטי להכלת אלה שלא עשו צבא או שירות לאומי בחוק של לפיד, אלא שגם הוכיחו לנו עד כמה הוא מנותק מהציבור הישראלי.

מביתו היוקרתי שבהרצליה פיתוח, היועץ המשפטי לממשלה כנראה חשב שהדירות הקטנטנות שבהן גר הפרולטריון לא עולות יותר מהרכב שאיתו הוא מגיע למשרד. כמה מנותק צריך להיות בישראל 2014, כדי שלא להבין ש-600 אלף שקל לדירה חדשה בישראל זו חיה שנכחדה מזמן?