"במדינות אחרות לא נהוג שזוג צעיר רוכש דירה. כאן זה אחרת, כי ההורים משתתפים בקנייה", כך אמר נגיד בנק ישראל הקודם, פרופ' סטנלי פישר, בדיון בפני ועדת הכספים בנובמבר 2010.
רק שמאז, מחירי הדירות טיפסו בממוצע בעוד 20% לערך וגרמו לתופעה להתגבר משמעותית. הדרישה הגבוהה להון העצמי שמתבקשים להביא הרוכשים (25% לפחות מהעסקה) והקפדת הבנקים בנוגע ליכולת ההחזר החודשית (ביחס להכנסה ולערך הנכס) מכריחה עוד ועוד הורים להצטרף להרפתקה הנדל"נית של הילדים - אם באמצעות הגדלת ההון העצמי ואם באמצעות הצטרפות כלווים נוספים, כדי להגדיל את מסגרת המשכנתא של הילדים.
כעת, הנחיות חדשות של בנק ישראל הצפויות להיכנס לתוקף תוך שבועות אחדים, מתכוונות לצמצם משמעותית את יכולת העזרה של ההורים. גורמים בענף סבורים שההשפעה של ההוראות עתידה לפגוע בעיקר בפלח האוכלוסיה שבו עזרת ההורים בדרך זו היא הנפוצה ביותר - המגזר החרדי, אבל היא תשפיע כמובן גם על כלל הציבור.
בנק ישראל הטיל שלל מגבלות על רוכשי הדירות בשנים האחרונות, בנסיון לצנן את מחירי הדירות הגואים ולמנוע מהרוכשים ליטול על עצמם סיכונים גבוהים מדי, מתוך הנחה שמחירי הדירות צפויים רק להמשיך לעלות. אבל המגבלות הללו, כך מסתבר, לא מבלבלות רק את הציבור הרחב, במיוחד בעניין מורכבת כמו נטילת משכנתא, אלא הן יצרו חוסר אחידות גם בין הבנקים המלווים, עד שנדרשה התערבות של המפקח על הבנקים בבנק ישראל.
בספטמבר האחרון נכנסו לתוקפן הגבלות בנק ישראל שקבעו לראשונה רף עליון להחזר המשכנתא של הלווה מתוך הכנסתו הפנויה. על פי ההחלטה, ההחזר החודשי של רוכש דירה שמבקש לקחת משכנתא יוגבל ל-50% מהכנסתו הפנויה. ההגבלה גם התייחסה למצב שבו ההחזר החודשי עולה על 40% מההכנסה הפנויה והציב לבנקים תנאים שונים שיגרמו להם לחשוב פעמיים לפני שיאשרו משכנתא שכזו.
הגדרה ברורה של אחריות ההורה
להגבלה על היקף ההלוואה נוספו עוד שני עקרונות. העיקרון הראשון קבע שהבנק יוכל לצרף לווה נוסף לרוכש דירה שמבקש משכנתא; העיקרון השני קבע חד משמעית שאותו לווה נוסף יכול להיות רק הורה - ולא חבר, אח או קרוב משפחה אחר.
אולם כל אחד מהבנקים למשכנתאות פירש כראות עיניו את מעמדו של הלווה הנוסף, מה שגרם לא פעם לאי אחידות בטיפול, ולמתן פרשנות שונה למקרים דומים. לפיכך, החליטו לאחרונה בבנק ישראל להסדיר את מעמד הלווה הנוסף, את חובותיו ואת מכלול הדברים שאותם הוא - וגם הבנק - יצטרכו להביא בחשבון. ההנחיות החדשות נכללות בטיוטה שנידונה כמה פעמים בוועדה המייעצת לבנק ישראל, והועברה לאחרונה לעיון הבנקים.
ההנחיות החדשות המופיעות בטיוטה ששלח בנק ישראל מתייחסות לשלושה עניינים. הראשון קובע כי ההכנסה הפנויה של ההורה תחושב על פי 50% מההכנסה הפנויה בפועל. כלומר, אם להורה יש הכנסה של 15 אלף שקל בחודש, יחושבו לצורך ההחזר החודשי רק 7,500 שקל. דבר זה עשוי להקטין משמעותית את המשכנתא שהלווה יוכל לקבל.
העיקרון השני קובע כי ההורה ייכנס להלוואה בדיוק כמו הלווה הראשי, יחתום באותה צורה והבנק גם יבדוק אותו בצורה מקיפה כמו את רוכש הדירה עצמו.
ההוראה השלישית מתייחסת לתשלום החזר המשכנתא עצמו, וקובעת כי ההורה יצטרך להעביר באופן קבוע לפחות 25% מההחזר החודשי מחשבון הבנק האישי שלו.
בשורה התחתונה, שלוש הנחיות אלה מכניסות את ההורה באופן פעיל לתשלומי המשכנתא ומבהירה ללווה את המעמד כמו גם את האחריות שהוא נוטל על עצמו.
"יש לא מעט מצבים שבהם לקוחות צעירים מרוויחים מעט אבל להורים יש הכנסה פנויה גבוהה יחסית, והם רוצים לעזור לילדים ברכישת הדירה. זה לא נולד היום, אלא קיים כבר שנים, בעיקר במגזר החרדי שם הילדים מתחתנים מוקדם יותר וגם קונים דירה בגיל צעיר יותר.
"עד עכשיו ההורים היו מבקשים להכליל את ההכנסה הפנויה שלהם עם ההכנסה הפנויה של הילד כדי לאפשר לו לקחת הלוואה, ובנק ישראל אמר 'בסדר' והסתפק בחתימת ההורה. השינוי המרכזי כעת הוא שלא מחשבים את כל ההכנסה הפנויה של ההורה אלא רק מחציתה. כלומר מניחים כי להורה מחויבויות נוספות ולכן יש להביא בחשבון רק מחצית מהכנסתו הפנויה. שינוי נוסף הוא שהבנק בודק גם את הלווה המשני ואינו מסתפק בחתימה שלו", מסביר דודי מייזליק, מנהל אגף משכנתאות בבנק מרכנתיל.
"זה מדגיש להורה את המחויבות שהוא נכנס אליה. בעקבות הכללים הללו, לווה נוסף לא ייכנס להלוואה כלאחר יד, הוא יבין שהכסף יורד באופן קבוע מהחשבון שלו וירגיש שהוא חלק בלתי נפרד מההלוואה. זה גם יכול להרתיע אנשים להצטרף למשכנתא כי פתאום זה מציף את המעורבות הברורה ואת האחריות. ההגדרות הללו שמות את הדברים על השולחן. יש כאן גם יתרון ברור מבחינתו של הבנק, כי לא יהיה מצב שהורה לא יודע לאן הוא נכנס ויתחרט מאוחר יותר. יש כאן עוד שקיפות ללקוח מול הבנק ולבנק מול הלקוח".
חשוב גם לזכור שאם להורים יש יותר מילד אחד והם רוצים לעזור לכולם, כל עזרה מצמצמת משמעותית את 'מסגרת האשראי' שלהם. זאת, מכיוון שההכנסה הפנויה המחושבת כ-50% מההכנסה הפנויה בפועל תהיה נמוכה יותר בניכוי ההתחייבות לתשלום החודשי הקבוע למשכנתא שבה הוא כבר עוזר לילד אחר. במקרה כזה, לא בטוח שהבנק יוכל לאשר להורה להיות שותף במשכנתא נוספת, כי הוא לא יעמוד בתנאים שהוצבו מלכתחילה.
"יקחו אחריות"
"ההגדרות החדשות של בנק ישראל חשובות מאוד. הן מתייחסות לתופעה שרק גוברת והולכת בתקופה האחרונה, שבמסגרתה יותר הורים עוזרים לילדים עם תשלומי המשכנתא", אומר נדב בריח, סמנכ"ל חברת שיווק הפרויקטים נווה העיר. "בעבר, כשהמחירים היו נמוכים יותר, הם היו מעבירים כמה עשרות אלפי שקלים להשלמת ההון העצמי - זו הייתה עזרה משמעותית והסתפקו בזה.
"היום, לאחר שהמחירים עלו, גם אופי העזרה משתנה בהתאם, כך שההורה ממש מצטרף למשכנתא. על פי הנתונים שאנחנו מכירים מדובר בכ-10% מהזוגות הצעירים שרוכשים דירה ראשונה, היקף לא מבוטל.
"זו תופעה מדאיגה כי מדובר בהורים שגם להם יש התחייבויות שונות. אולי אפילו הם בעצמם עדיין משלמים משכנתא או שהם רק סיימו לשלם אותה והם נכנסים שוב להתחייבות. נוצר כאן סיכון פיננסי.
"ההגדרות החדשות של בנק ישראל ידאגו לכך שרק מי שיכול ייכנס להלוואה ושאנשים לא ייכנסו להרפתקה בלי שיוכלו לעמוד בה. אני חושב שההוראות החדשות יקטינו את מספר ההורים שנכנסים כלווה נוסף למשכנתא. וזה חיובי".
בריח מזהיר כי קיים מסלול נוסף שנעשה נפוץ יותר ויותר, והפיקוח על הבנקים טרם התייחס אליו: "לא מעט אנשים משעבדים נכס קיים כדי לעזור לילד בהון העצמי, ובנק ישראל טרם התייחס לכך. הבעיה היא שאם ההגבלות החדשות ימנעו מאנשים להיכנס למשכנתא כלווים, הם פשוט יעשו שימוש בדרך השנייה וההיקף של השעבודים והעזרה לילדים בדרך הזו רק תלך ותגדל".
מחצית מהציבור החרדי
אם בקרב הציבור הכללי כ-10% מרוכשי דירה ראשונה שנעזרים בהורים באמצעות השתתפות קבועה במשכנתא, במגזר החרדי המספרים גבוהים בהרבה. "אני מעריך שכ-50% מרוכשי דירה ראשונה נעזרים בצורה זו בהורים", אומר יקי רייסנר, מנכ"ל חברת רייסדור הבונה ומשווקת דירות לציבור החרדי. "זה משהו שמושרש בציבור הזה, וזו ממש התחייבות של ההורים. מסיבה זו, ההגבלות של בנק ישראל עתידות לפגוע להערכתי בצורה לא מבוטלת בציבור החרדי. זה יקשה עליהם יותר לעזור לילדים לרכוש דירה".
גם רייסנר סבור שהפתרון שהשוק ימצא לעצמו יהיה מעבר של הורים רבים יותר לעזרה במשכנתא במסגרת שיעבוד הנכס הקיים שלהם, במקרים שבהם ההגבלות החדשות יאפשרו עזרה בתור לווה נוסף במשכנתא.
הצעת חוק: ביטוח משכנתא למקרה של אבטלה
הצעת חוק חדשה שעתידה לעלות על שולחן הכנסת מציעה לחייב נוטלי משכנתאות ברכישת ביטוח נוסף למקרה של פיטורין ותקופת דמי אבטלה שבה מתקשה הלווה לעמוד בתשלומי המשכנתא לבנק.
את הצעת החוק הפרטית יזמה וכתבה עמותת "ידיד" ומוביל אותה בכנסת יו"ר ועדת העבודה, הרווחה והבריאות ח"כ חיים כץ (ליכוד), יחד עם חברי הכנסת אורלי לוי-אבקסיס, יצחק הרצוג, יעקב מרגי, איתן כבל, תמר זנדברג, יפעת קריב, זהבה גלאון, אבישי ברוורמן, משה מזרחי, באסל גאטס ועומר ברלב. הצעת החוק עתידה לעלות בשבועות הקרובים לדיון בוועדת השרים לחקיקה.
15 אלף הליכים
בעמותת ידיד מסבירים כי הצעת החוק מתבססת על נתונים לפיהם כ-70 אלף איש בשנה נמצאים במצב שבו אינם עומדים בתשלומי המשכנתא לתקופה של שלושה חודשים ויותר וכנגד כ-15 אלף נפתחים הליכים משפטיים העולים כסף רב. בין הגורמים המרכזיים לכך ניתן למנות אובדן מקום העבודה ואבטלת אחד מבני המשפחה לתקופה של עד שנה, ומחלה קשה הגורמת לירידה משמעותית בהכנסות המשפחה. על פי חוק הלוואות לדיור, כל לווה משכנתא מחויב לבצע ביטוח חיים למקרה מוות בלבד וכמו כן ביטוח דירה - מבנה ותכולה.
"מי שנקלע למצוקת תשלום משכנתא, גם אם הוא זכאי לפיצוי על אובדן כושר עבודה, באמצעות פוליסה פרטית או לקצבת נכות זמנית מביטוח לאומי, אין בכספים הללו כדי להשאיר אותו ברמת הכנסה נאותה, לא כל שכן מדובר במצב של אבטלה שהרי אין ביטוח למקרה זה כלל", מסביר רן מלמד, סמנכ"ל עמותת ידיד. "לכן, קובעת הצעת החוק, יש מקום לחייב כל לווה להוסיף סכום לא גדול לתשלום המשכנתא שלו ובסכום זה לקנות ביטוח מיוחד לנושא המשכנתא בלבד. מדובר על ביטוח אובדן כושר עבודה או אובדן השתכרות עקב פיטורין לתקופה של שנה (לפחות), אשר במידה שהפוליסה מופעלת התשלום עובר ישירות לבנק עבור תשלום ההחזר החודשי של המשכנתא".
"הגרייס עולה הרבה"
חבר הכנסת חיים כץ הוסיף ואמר כי: "אנחנו רוצים להבטיח לעובדים שיוכלו לשמור על ביתם גם במקרה של פיטורים מהעבודה. כיום הבנקים למשכנתאות נותנים למתקשים תקופות של 'גרייס' שבמהלכן נדחים בכמה חודשים תשלומי המשכנתא, אך מדובר בהסדר שעלותו הכספית גבוהה.
"עובדה שעל פי החוק כיום לא נפתחים הליכים משפטיים נגד מי שלא שילם את תשלומי המשכנתא שלו בטרם עברו שישה חודשי פיגור, אבל הרי למי שפוטר מעבודתו ואין לו הכנסה, או שהכנסתו מדמי אבטלה בלבד והם נמוכים משמעותית משכרו החודשי, הרי שגם אם מצא העובד המפוטר עבודה יכולתו להחזיר את חוב המשכנתא שלו מוטלת בספק. את זה אנחנו רוצים לשנות".
לתשומת לבכם: מערכת גלובס חותרת לשיח מגוון, ענייני ומכבד בהתאם ל
קוד האתי
המופיע
בדו"ח האמון
לפיו אנו פועלים. ביטויי אלימות, גזענות, הסתה או כל שיח בלתי הולם אחר מסוננים בצורה
אוטומטית ולא יפורסמו באתר.
כתבות
ני"ע
