הבהלה לנדל"ן: כך משפיעה העצמאות האנרגטית של ארה"ב

מהפכת האנרגיה האמריקאית מגיעה לנדל"ן: לא פחות מ-15 מיליון אמריקאים, יותר מכל תושבי ניו יורק, רואים זאת ממש לנגד עיניהם. "וול סטריט ז'ורנל" מצא שזהו מספרם של המתגוררים במרחק של מייל אחד או פחות (1.6 ק"מ) מקידוח נפט שבוצע אחרי שנת 2000.

בזכות שיפורים טכנולוגיים - קידוחים אופקיים וסדיקה הידראולית - נשטפת ארה"ב בקידוחים להפקת נפט וגז דחוסים (Shale Oil) שהפכו לכלכליים נוכח מחירי הנפט הגבוהים. פוטנציאל ההפקה קיים במדינות רבות, אך על פי אוניברסיטת הרווארד כרגע זו בעיקר תופעה אמריקאית: בארה"ב בוצעו 45 אלף קידוחים מסוג זה לעומת 4,000 בשאר העולם (להוציא קנדה).

"זו תעשייה חדשה שיכולה להיות איתנו גם בעוד 30 ו-50 שנה, מהפכת האנרגיה הזו, מזכירה את מהפכת ההיי-טק במובן זה שכנראה לעולם לא נחזור אחורה", אומר ל"גלובס" מייק אליוט, לשעבר סגן נשיא בענקית שירותי הנדל"ן CBRE ובעל חברת ייעוץ נדל"ן לחברות אנרגיה, "רוב האמריקאים עדיין לא הפנימו שמחירי הדלק והגז יורדים, והכלכלה מתאוששת, בגלל מהפכת הנפט הדחוס".

אז עם לא מעט סיכונים בדרך, צועדת ארה"ב לכיוון של עצמאות אנרגטית וחזרה למעמד יצרנית הנפט הגדולה בעולם, ויש לכך משמעויות רבות. אחת מהן נוגעת לשוקי נדל"ן אחדים: מטקסס דרך קולורדו ועד צפון דקוטה, והכל בהתאם למבנים גיאולוגיים שאינם מתחשבים בגבולות.

"חלק מהאנשים באזורים הכפריים יגידו שריבוי הקידוחים הוא לטובה, ואחרים חושבים אחרת", אומר מייק ברדלי, איש CBRE בעברו שחבר לאחרונה לאליוט, "יש אנשים בצפון דקוטה, למשל, שמקבלים מיליון דולר בחודש עבור החכרת שטחים פרטיים לטובת המקדחים והם נלהבים מזה. "חוץ מזה בזכות הנפט שיעור האבטלה בצפון דקוטה הוא הנמוך בארה"ב. כל מי שרוצה לעבוד עובד, וזה לא משהו שאפשר להגיד על כל ארה"ב".

כווית של המישורים הגדולים

השפעת מהפכת האנרגיה על עולם הנדל"ן נחלקת לשניים - ייזום נדל"ן מכל הסוגים סמוך יחסית לקידוחים, בעיקר באזורים הכפריים, ופריחה של שוקי נדל"ן עירוניים ותיקים שקשורים לתעשייה זו.

"באזורים כפריים, כמו בצפון דקוטה ובמערב טקסס, אין תשתית רצינית שמסוגלת להתמודד עם זרם האנשים שמגיעים בעקבות הקידוחים. לכן בתחילה הם, בעיקר גברים, מתגוררים בקרוונים ובמוטלים, ובמקביל נבנים מבני תעשייה והחסנה לציוד הרב שמצריכים הקידוחים," מסביר ברדלי.

"בשלבים הבאים נבנים מקבצי הדיור ובתים קצת יותר יפים עבור אנשים שהולכים להישאר לתקופה ארוכה יותר מאשר מהגרי העבודה. הקהילות עצמן אינן רוצות שאנשים יגיעו ויעזבו בתוך זמן קצר, וכדי לשכנע אותם להישאר צריך לבנות שטחי מסחר כדי להקל קצת על החיים. רק בשלב האחרון מגיעים מבני המשרדים".

בתפקיד עיירת "הפוסטר" האמריקאית של מה קורה בעקבות "בום" הנפט משחקת ויליסטון (צפון דקוטה) - אבטלה שלא קיימת ושגשוג כלכלי מול פשיעה גוברת ועומס על תשתיות. על פי נתונים רשמיים גדלה אוכלוסיית העיר ב-11% ב-2013, יותר מכל עיר אחרת בארה"ב (10 עד 49 אלף נפש).

פריחה טקסנית

בכרכי האנרגיה שמארחים את המטות הארציים והאזוריים של ענקיות האנרגיה והחברות הנלוות - מיצרניות ציוד קידוח ועד פירמות מחקר וייעוץ משפטי וחשבונאי - ניכר ייזום מסיבי של שטחי משרדים, ועלייה משמעותית בדמי השכירות בהם. השמות הבולטים ביותר כאן הם יוסטון, דנוור, קלגרי (קנדה), פיטסבורג ואוקלהומה סיטי.

על פי ניתוח של ענקית שירותי הנדל"ן JLL, ארבע "ערי אנרגיה" מרכזיות - יוסטון, דאלאס, דנוור ופיטסבורג - אחראיות לכ-22% מהאכלוס של שטחי משרדים בכל רחבי ארה"ב, למרות שבשטחן מצוי רק כ-12% מסך המלאי המשרדי בארה"ב.

ומי שנותנות את הטון בשווקים אלו הן חברות האנרגיה ושותפותיהן: בבירת האנרגיה הצפון אמריקאית, ואולי העולמית, יוסטון, לא פחות מ-51% מהשוכרים במרכז העסקים קשורים לענף האנרגיה (JLL).

על פי חברת שירותי הנדל"ן Colliers הרבעון הראשון של 2014 היה החזק ביותר מאז פברואר 2007, מבחינת היקף האכלוס נטו.

המוסדיים בדרך

אגב, שם ישראלי בולט באזור יוסטון - במונחים ישראליים כמובן - היא קבוצת עזריאלי שלה כ-150 אלף מ"ר להשכרה במטרופולין זה (מתוך כ-14 מיליון מ"ר במטרופולין).

לסיום, אליוט וברדלי מעריכים שבשנתיים הקרובות יגדל מאוד היקף ההשקעות של הגופים המוסדיים דווקא באזורים הכפריים שסמוכים לקידוחים.

"בשלבים מוקדמים ראינו בעיקר משקיעים פרטיים אמידים בעלי היכרות עם התעשייה שקנו ובנו, ועכשיו מגיע יותר כסף מוסדי על רקע הפנמה שהתעשייה הזו לא תיעלם," מסביר אליוט.

יוסטון, יש לנו בעיה?

לצד ההערכות שאמריקה חוזרת להיות מעצמת הנפט המובילה בעולם, רוחשים ספקות בנוגע לקיימות של ענף הנפט הדחוס. בסוכנות האנרגיה הבינלאומית (IEA) מסבירים שעל מנת לשמור על תפוקה של מיליון חביות ביום במבנה הגיאולוגי מתחת לצפון דקוטה, כדוגמא, נחוצים 2,500 קידוחים חדשים (ויקרים) בכל שנה; בעיראק, לשם השוואה, די ב-60 בארות כדי לעמוד בקצב דומה.

המשמעות היא פגיעה קשה באיכות הסביבה בשל טכניקת הקידוח והחומרים שבהם עושים שימוש, וישנם מי שחוששים שהקידוחים אף גורמים לריבוי במספר רעידות האדמה. נוסף לכך, הכדאיות הכלכלית היא פונקציה של יכולת להשיג אשראי בהיקפים גדולים ובראש ובראשונה מחירי הנפט ממקורות קונבנציונליים.

ליאונרדו מוגורי, בכיר לשעבר בענקית הנפט Eni, אמר ל"בלומברג" כי התעשייה הלא קונבנציונלית תוכל לשרוד ירידת מחירים ובלבד שתהיה זמנית. מחיר הסף שלו הוא 65 דולר לחבית, אשר מתחתיו הקידוחים יחזרו להיות לא כלכליים. נזכיר שביוני 2008 הגיע מחיר הנפט ל-140 דולר לחבית וקרס לכ-40 דולר בתוך כחצי שנה, אך בשנים האחרונות משייט מחיר הנפט בבטחה מעל רמת הסף האמורה.

 משרדים בארהב