חשש מפשיטת רגל של קבלנים בשל הקיפאון בשוק הנדל"ן

חברות הבנייה הקטנות נמצאות בסיכון גבוה יחסית לרמת הסיכון במשק, והקיפאון במכירת הדירות משפיע על יציאה בפרויקטים חדשים כמו גם על המצב הפיננסי של החברות. במקביל, הקבלנים לא מאמינים בתוכניות הממשלה להורדת מחירי הדירות כגון מע"מ בשיעור אפס ומחיר מטרה וסבורים כי המחירים ימשיכו לעלות. כך עולה מסקר שערכה חברת המידע העסקי BdiCoface בקרב קבלנים לקראת אירוע "שולחן עגול" שערכה היום (ג') החברה בבנייני האומה בירושלים, בהשתתפות שר הבינוי והשיכון אורי אריאל וכ-25 ראשי חברות בנייה. הסקר בוצע בקרב מנכ"לים, מנהלי כספים ומנהלי שיווק ב-140 חברות בנייה ישראליות.

תהילה ינאי, מנכ"לית משותפת בחברת BdiCoface, הזהירה כי המשך הקיפאון בענף עלול לפגוע בחברות הנדל"ן ולהוביל לפשיטות רגל. מנתוני BdiCoface בנוגע לסיכון העסקי בענף הנדל"ן הישראלי עולה כי חברות קבלניות בעלות מחזור מכירות של עד 10 מיליון שקל נמצאות ברמת הסיכון הגבוהה ביותר מבין חברות הנדל"ן - דירוג סיכון של 7.42, וזאת כאשר רמת הסיכון לחברות בכלל המשק עומד על פי הנתונים על שיעור 6.19. באותו הזמן, גם חברות קבלניות בעלות מחזור של בין 10 מיליון ל-100 מיליון שקל נמצאות בסיכון גבוה יחסית לממוצע במשק (6.48).

"הקבלנים הצליחו בינתיים להציג שיפור באיתנותם הפיננסית, אך ההערכה היא שתוכניות הממשלה הנוכחיות, שגורמות בשלב זה לקיפאון בשוק, יובילו בקרוב לפגיעה בתוצאות הפיננסיות, במיוחד בחברות הקטנות והפחות חסינות ואנו נראה זאת בעלייה בהתראות 'אורות אדומים'", מנתחת ינאי את הנתונים.

לדבריה, "אנחנו רואים שחוסר הוודאות שתוכניות הממשלה הטילה על שוק הדיור נותן את ביטויו גם בקרב הקבלנים בישראל, כאשר נראה כי הדעות לגבי השפעות התוכניות חלוקות. מתחילת השנה אנחנו רואים שינוי מגמה בענף שבאה לידי ביטוי בנזילות יורדת בקרב החברות וירידה במוסר התשלומים שנובעת מהמהלכים האחרונים עליהם הכריזה הממשלה. הכרזת קבינט הדיור על הטבת מע"מ אפס ועל מכרזי מחיר מטרה יצרה קיפאון בשוק. רוכשי הדירות ממתינים למימוש ההבטחות, וחברות הבנייה נערכות לעצירה במכירות באמצעות הקפאת פרויקטים קיצוץ הוצאות ועוד.

"אם תקופת הקיפאון תימשך מספר חודשים נראה עצירת פרויקטים ולקראת סוף שנת 2014 ותחילת 2015 נראה גם פשיטות רגל של חברות בנייה לאור עצירת המכירות. החשש הוא שהעצירה בהתחלות הבנייה תוביל שוב לירידה במלאי הדירות שתפגוש ביקושים גבוהים בעת מימוש מהלכי הממשלה ותוביל לזינוק מחודש במחירי הדירות".

הקבלנים לא מאמינים בממשלה

הסקר העלה כי 53% מהבכירים בחברות הבנייה אינם צופים שתוכניות הממשלה (מע"מ ומחיר מטרה) יקטינו את מצוקת הדיור בטווח הארוך, זאת לעומת 14% בלבד מהנשאלים שסבורים שהתוכניות יצליחו במידה רבה. 33% מהבכירים בחברות הבניה סבורים שהתוכניות יצליחו במידה מועטה.

באותו הזמן, 83% מהנשאלים צופים כי תהיה האטה במכירת הדירות בתקופה הקרובה בשל פרסום תוכניות המע"מ בשיעור אפס ומחיר מטרה.

בנוגע לתוכנית מע"מ 0% סבורים 30% מהנשאלים כי המחירים יירדו ואילו 51% מהנשאלים סבורים כי מחירי הדיור יישארו ללא שינוי או יעלו. 19% הנותרים אינם יודעים להעריך את השפעת התוכנית. מבין אלו שצופים ירידת מחירים בעקבות הצלחת התוכנית סבורים הקבלנים כי הירידה תהיה בשיעור ממוצע של 11%.

בסקר נשאלו הקבלנים גם על תוכנית מחיר מטרה שמקדם שר השיכון. 47% מהקבלנים צופים כי החברה שלהם תיגש למכרזי מחיר מטרה זאת לעומת 36% מהקבלנים שצופים שהם לא ייגשו למכרזים הללו. 17% מהנשאלים ענו כי הם עדיין אינם יודעים כיצד יפעלו.

במקביל, לשאלה האם ישפיעו מכרזי מחיר מטרה על סטנדרט הבנייה ענו מרבית המשיבים (59%) כי סטנדרט הבניה צפוי לרדת כאשר 19% מהם צופים כי הסטנדרט ירד במידה רבה. 31% סבורים כי מכרזי המטרה לא ישפיעו על סטנדרט הבניה הקיים כלל.

"מעריך שהכל ייפתר עד ה-3 באוגוסט"

"אני בטוח שהמחירים ירדו. השאלה מתי ובכמה. התקבלה החלטה בקבינט דיור והיו דיונים של חודשים על התוכניות. בעוד כעשרה ימים יגיע תזכיר חוק המע"מ לוועדת הכספים והתכנון הוא שהליך החקיקה ייגמר עד אוגוסט עד שהכנסת יוצאת לפגרה" - כך אמר שר השיכון אורי אריאל באירוע.

לדבריו, "היה ידוע מראש שתהיה תקופת המתנה במכירת הדירות. עד שלא יסתיים החוק, השאלות יישארו פתוחות. אבל אני מעריך שהכל ייפתר עד ה-3 באוגוסט. אבל אם יהיו בג"צים, זה כבר עולם אחר".

השר התייחס גם לתוכנית מחיר מטרה ואמר: "אם יאשרו לנו את מחיר מטרה אפשר להתחיל ולקדם אותו בשבוע הבא, רק ללחוץ על כפתור. במקביל, כדי להתחיל את התוכנית צריכה לעבור החלטה במועצת מקרקעי ישראל והמשמעות היא שמרגע שנקבל אישור - חודש וחצי והתוכנית יכולה לפעול. אני מעריך שתוך חודשיים מחיר מטרה ייצא. אנחנו נסנכרן בכל מקרה בין כל התוכניות, גם מחיר מטרה וגם מע"מ בשיעור אפס. אנחנו מצפים שההנחה במחיר מטרה תהיה סביב 20% וזה תלוי גם בהיקף השיווקים".

שר השיכון נשאל מהיכן תמומן תוכנית המע"מ ותוכנית מחיר מטרה. כזכור, רק הבוקר פורסם כי בנק ישראל שואל את אותה השאלה כאשר הגירעון רק צומח. לדבריו, "היתרון של מחיר מטרה הוא שהוא לא בא מתקציב המדינה והוא לא משהו שאי אפשר לבטל אותו. זאת בניגוד לתוכנית מע"מ בשיעור אפס. להערכתי גם אם ירצו לבטל את מע"מ אפס זה לא יהיה אפשרי. מחיר מטרה מקבל מימון מעולם אחר, משיווקי הקרקע וזה אובדן הכנסות. אם רוצים להפסיק, פשוט מפסיקים לשווק את המכרזים. החלטה טכנית פשוטה. וזה היתרון הגדול של התוכנית.

"מאיפה יילקח הכסף למע"מ? אני ממש לא מתנדב לענות על השאלה הזו במקומו של שר האוצר. הוא יצטרך להשיב. אני לא אכניס את עצמי לבור הזה. יש צורך בתוכניות הללו וכבר יצאנו לדרך. באוצר מתחייבים שתוכנית המע"מ תצא לפועל". כזכור, על פי תזכיר החוק הערכת משרד האוצר היא שחוק הטבת המע"מ יעלה למדינה כ-2.2 מיליארד שקל.

קבלנים ויזמים שהגיעו לאירוע בירושלים מדווחים על האטה משמעותית במכירת הדירות מאז הכרזת שר האוצר על תוכנית המע"מ. במקביל, גם הם עדיין לא מצליחים להבין את תהליך חישוב הטבת המע"מ.

"אנשים חושבים שהמחיר הקובע בכל הארץ יהיה 1.6 מיליון שקל ומניחים שבמקומות הזולים הם יוכלו לרכוש גם דירות יקרות כמו דירות גן ופנטהאוזים. זה לא המצב", הסביר יקי רייסנר מנכ"ל חברת רייסדור. "מאז הכרזת המע"מ יש האטה וכשמסתכלים על אזורים כמו חריש למשל, שם רוב העסקאות נעשו על ידי קבוצות רכישה, המשמעות תהיה שהמחיר שהשמאי הממשלתי יקבע יהיה נמוך בפועל מהמחירים שמוכרים בהם דירות היום וההטבה בכלל לא תהיה רלוונטית לדירות של הקבלנים".

באותו הזמן רוב הקבלנים והיזמים מתקשים להאמין שהטבת המע"מ תוכל להתחיל לפעול בשטח לפני תחילת 2015. הסיבה לכך היא לוח הזמנים שנקבע בתזכיר החוק על פיו רק אחרי שיעבור החוק יתחיל השמאי הממשלתי לגבש את המחירים שיזכו להטבה. לטובת כך הוקצו לו 60 יום. בנוסף, כל זכאי יהיה צריך להוציא תעודת זכאות ממשרד השיכון שעל פי תזכיר החוק תונפק לו תוך 30 יום. כלומר, לוח זמנים צפוף המתייחס לתסריט האופטימי ביותר בו לא יוגשו בג"צים נגד התוכנית.