עוד פופוליזם נדל"ני של האוצר

בחודש ינואר השנה מכרה המדינה (רשות-מקרקעי-ישראל, רמ"י) במכרז, שני מתחמי קרקע המיועדים להקמת 75 דירות על קרקעות קיבוץ גליל-ים בהרצליה. הזוכות במכרז, קבוצות הורוביץ-יוכמן ואופק-בטאן, שילמו 79 מיליון שקל, מעט יותר מ-1.05 מיליון שקל לקרקע לדירה.

בשבוע שעבר נסגר בהצלחה עוד מכרז של המדינה על קרקע סמוכה, גם היא על קרקעות גליל-ים. הפעם נמכר שטח מגורים המיועד כולו לשכירות למשך 20 שנה. הזוכה, אפריקה-ישראל, שילמה למדינה 75 מיליון שקל עבור קרקע ל-215 דירות, מעט פחות מ-350 אלף שקל לדירה.

באמת שבא גם לנו לפרגן למשרד האוצר, שהצליח לשווק בהצלחה את מתחם השכירות בהרצליה - אבן-דרך ראשונה וקריטית בתוכנית שר האוצר יאיר לפיד להקמת 150 אלף דירות להשכרה. יחד עם זאת, הזיכרון וההשוואה לחודש ינואר מזכירים לנו שהחיים מעט יותר מורכבים ויש ספקטרום די רחב בסקאלה שנעה בין כישלון להצלחה.

תהייה א': על-פי תקדים ינואר, לו הייתה הקרקע לשכירות משווקת החודש למגורים, הייתה המדינה משלשלת לקופתה כ-200 מיליון שקל (בהערכה שמרנית). נכון, ששר האוצר חוזר ומצהיר שהוא הפסיק לחפש רווחים מקרקע, אך מדובר בפער של 125 מיליון שקל לפחות רק מהקרקע (הפער האמיתי גדול בהרבה, בשל אובדן הכנסות למדינה מהיטלים, מיסוי, אגרות ועוד). כסף רב שיכול היה לעזור, למשל, לתקציב החינוך, הרווחה ואפילו לתת פתרונות נוספים בתחום הדיור.

יצוין, כי אובדן ההכנסות לקופת המדינה עלול לגדול. כדי להבטיח את הצלחת מכרז השכירות הראשון, דאגו באוצר לתקן שוב ושוב את פרטי המכרז, העיקר שהיזמים יגיעו. אפריקה-ישראל עשויה לקבל מהמדינה כסף בחזרה, אם תחול לפתע עלייה חדה בשער הריבית, אם שכר-הדירה ב-75% הדירות הלא מסובסדות יהיה נמוך מ-4,200 שקל לדירת 80 מ"ר ועוד.

תהייה ב': חרף החגיגיות וצהלות האוצר, המכרז הראשון לשכירות לא הוסיף דה-פקטו שום יחידת-דיור יש מאין. קרקעות גליל-ים מחכות כבר יותר מ-15 שנה לשיווק למגורים, הרבה לפני ששר האוצר חלם לשכן את צעירי ישראל בפתרונות שכירות ארוכי טווח.

לכן, עם כל הכבוד לגאווה על הנתח החדש של דירות המיועדות לשכירות, העוגה עצמה - זו שמונה את כלל יחידות-הדיור למגורים שבהן אמורות לגור המשפחות - לא גדלה כהוא זה בגלל שסוף-סוף שיווקו את הקרקע כמיועדת לשכירות ולא לקנייה רגילה.

תהייה ג': מה בכל זאת קיבלנו? 54 דירות (רבע מהיקף הפרויקט), שישווקו לזכאים ב-80% ממחיר השוק. 54 מאושרים ישלמו 3,600 שקל לדירת 80 מ"ר בלב הרצליה.

כלומר, 54 משפחות ישראליות יחסכו 900 שקל בחודש (מחיר השוק עומד על 4,500 שקל לחודש לדירות דומות), כמעט 11 אלף שקל בשנה, ויחתמו על חוזה שכירות לחמש שנים, עם אופציה לחמש שנים נוספות. אחרי 20 שנה, סדר גודל של 108 משפחות שייהנו מהדירות המסובסדות; ואז אפריקה תוכל למכור את הדירות למרבה במחיר.

אז זה בערך הדיל: 108 משפחות חסכו 11 אלף שקל לשנה (בהנחה שלא ניתן למצוא דירה ב-3,600 שקל בשוק החופשי, ואם לא בהרצליה אז בהוד השרון למשל). בתמורה, המדינה ויתרה על הכנסות של 125 מיליון שקל לפחות - שיכלו, למשל, לממן הקמת 250 דירות לדיור ציבורי.

תגידו שזה טיעון פופוליסטי? אולי. אבל האם כל המהלך הזה אינו בעיקר צעד פופוליסטי מצד האוצר? האם הצלחת שיווק קרקע ל-54 דירות מסובסדות באחת הערים המבוקשות בישראל, מלמדת אותנו באמת משהו על הצלחת המודל שאמור להרים עשרות-אלפי דירות כאלו ברחבי המדינה?

תהייה ד': תחשבו על אותו זוג צעיר, תושב השרון, שמתלבט כעת על דרכו המשפחתית-כלכלית. האם הוא אמור לחכות להגרלה של אותן 54 דירות "מסובסדות", שיחסכו לו נניח 110 אלף שקל ב-10 שנות שכירות (מדובר בחישוב גס ופשטני, שלא מביא בחשבון את ההצמדה המותרת למדד וכו'); או שכדאי לו לגרד מאיפה שרק אפשר הון עצמי, כדי לקנות דירה ב-1.6 מיליון שקל, שעליה הוא יקבל מהמדינה החזר מע"מ בסך 243 אלף שקל?