ארגוני פשע ומחירי דירות מנופחים: הכסף השחור בנדל"ן

בשבוע שעבר נרשם זעזוע בענף הנדל"ן, לאחר שבעלי חברת הנדל"ן ב. יאיר נעצרו בחשד להלבנת 60 מיליון שקל עבור העבריין יצחק אברג'יל. כיוון שמדובר בחברה ציבורית, הזדעזעו גם בשוק ההון, לאחר שמניית החברה צנחה ב-25% ביממה. לפי החשד, ב. יאיר העבירה כספים לחברות קבלניות פרטיות שמאחוריהן עומד לכאורה אברג'יל. זאת, בין היתר, במסגרת פרויקט "סאן וילאג'" שהקימה החברה בעיר אילת.

ענף הנדל"ן, אומרים מומחים למיסוי פלילי ואזרחי, טומן בחובו פוטנציאל רחב-היקף לביצוע עבירות של הלבנת הון. "מי שהיה מופתע מהפרשה, כנראה מנותק מהמציאות בשטח", מסביר עו"ד אודי ברזילי, מומחה מיסוי ולשעבר סגן נציב מס הכנסה. "רשות המסים תמיד מחפשת מוכרי נכסים שמדווחים על סכומים נמוכים יותר מסכום המכירה בפועל, ואינה בודקת את אלה שמדווחים במכוון על סכומים גבוהים יותר - כאשר דווקא במקרים האלה ישנה הלבנת הון. בעצם הרשות פוקחת עין אחת, אך עוצמת עין אחרת".

איך בדיוק זה עובד? ברזילי מסביר כי "ההנחה הרווחת של אנשים מן היישוב היא שכאשר מוכרים נכס, הרמאות היא בהנמכת המחיר. כלומר, אם מכרתי נכס במיליון שקל, אני אדווח לרשויות המס על 900 אלף שקל, ו-100 אלף שקל אקח לכיס. "הלבנת הון עובדת בכיוון ההפוך: אם אני מוכר נכס במיליון שקל, ואני רוצה להלבין הון, אני אדווח על 1.2 מיליון שקל, וכך הצלחתי להלבין 200 אלף שקל. רשויות המס אינן ערות מספיק לתופעה, מהסיבה הפשוטה שבמקרה כזה הן הרוויחו יותר מס.

"הלבנת הון קלאסית מתקיימת בדוכן פלאפל למשל", אומר ברזילי, "אבל רשות המסים מחפשת את הדבר ההפוך. רשויות המס יבדקו אם דוכן הפלאפל דיווח על 10 מנות הפלאפל שאכלו פקידי רשות המסים באותו חודש, ומחפשים למצוא שלא דיווח עליהן. בעוד הלבנת ההון האמיתית נעשית בדרך ההפוכה, דיווח מוגדל על מכירה של מנות פלאפל כדי להלבין הון שקיים ממקורות אחרים".

אינטרס משותף

לדברי ברזילי, גם בענף הנדל"ן קיים לעיתים אינטרס משותף של מקבל שירותים (יזם) ונותן שירותים (קבלן ביצוע) לבצע עבירות של הונאות מס: "הרבה פעמים נותן שירותים מבקש להוציא חשבונית גבוהה מהעלויות בפועל, ומקבל השירותים מדווח על הוצאות מוגדלות, וכך גם מתאפשרת לו משיכת כספים והוא גם חוסך במס. "הרבה פעמים משיכת כספים מהחברה אינה מיועדת לכיסו של יזם, מאחר שבענף הנדל"ן יש הרבה תשלומים שמשולמים במזומן. יכול להיות מצב שיזם שילם במזומן ולא קיבל חשבונית, ובמקביל נותן שירותים אחר ביקש להלבין כספים והוציא לאותו יזם חשבונית מוגדלת, ואז התוצאה היא שהיזם אולי בעיני עצמו הוא לא גנב, אבל בעצם נעשו שתי עבירות מס, כאשר עבריין אחד סידר את העבירה של השני".

רו"ח עופר אלקלעי, שותף מנהל במשרד לניהול סיכונים אלקלעי מונורוב, העוסק שנים רבות במניעת הלבנת הון מטעם גופים רגולטוריים שונים בהם משרד האוצר והרשות לניירות ערך, מדמה את המלחמה בהלבנת הון לניסיון לסתום סכר דולף. "סותמים חור אחד אולם הלחץ של המים ממשיך ועוברים לחור אחר", אומר אלקלעי. "מדובר במאבק ארוך ומתמשך מול לחץ בלתי פוסק של ארגוני פשיעה להלבין את כספי הפשיעה. כספים אלה הם הדלק של ארגונים הפשיעה ובלעדיהם הארגון לא יכול לממן את הפעילות שלו".

הפרצות נסתמו

"בעבר", מציין אלקלעי, "מרבית הלבנת ההון נעשתה באמצעות המערכת הבנקאית אשר העלימה עין ויש שיגידו אף עודדה זאת. לא לחינם ישראל הייתה גן עדן להלבנת הון של יהודים עשירים מרחבי העולם אשר הזרימו כספים רבים לישראל ללא שאלות ובדיקות. הבעיה שבנוסף ליהודים מחו"ל גם עבריינים הפקידו ללא פיקוח את כספי הפשיעה בחשבונות בנק. רק בעקבות לחץ כבד וחשש לסנקציות על ישראל, חוקק החוק לאיסור הלבנת הון לפני כעשור. בעקבות החוק נסתמו הפרצות במערכת הבנקאית. בהמשך נסתמו גם הפרצות בקופות הגמל, נותני שירותי מטבע וגופים מפוקחים אחרים.

"עם זאת עדיין קיימים מסלולים רבים אשר אינם נתונים לפיקוח והעבריינים פועלים בהם ללא הפרעה. בל נטעה: הלבנת הון מבוצעות במגוון רחב מאוד של פעילויות כגון חברות יבוא ויצוא, חברות כוח אדם, חברות קבלניות, מגרשי רכבים, חניונים, סוכנויות רכב, יהלומנים, סוחרי אמנות, נדל"ן ועוד.

"ההבנה של גופי האכיפה שהדרך הטובה ביותר להתמודד עם ארגוני הפשיעה הינה באמצעות פגיעה כספית הביאה להקמת גופי חקירה ייעודיים כגון להב 433 בשיתוף פעולה עם רשות המסים. מדינת ישראל מחלטת בכל שנה עשרות מיליוני שקלים במזומן וכן רכוש של עבריינים. השקעת משאבים רבים בהכשרת חוקרים בעלי רקע כלכלי יכולה להביא לפגיעה קשה בארגונים הפשיעה ולהעשרת הקופה הציבורית".

לדברי עו"ד קובי כהן, לשעבר פקיד השומה ביחידה הארצית לשומה ומומחה למיסוי פלילי ואזרחי, "אחת מהשיטות להלבנת הון על-ידי חברות נדל"ן היא השתלטות על חברה המצויה בהפסדים לצרכי מס, והזרמת הכספים האסורים כהכנסות לחברה באמצעות מכירת הדירות, תוך קיזוז ההפסדים הקיימים אל מול הרווחים ומשיכת ההון החוצה. שיטה זו מאפשרת לחברות המפסידות להחדיר לתוכן כסף שחור ולהופכו ללגיטימי, כזה שהושג מרווחים".

בענף הקבלני, כמו בענפים אחרים, מוסיף עו"ד כהן, קיימים קבלני משנה אשר עובדים מתחת לרדאר של רשויות המס. "קבלן שעושה שימוש בקבלן משנה לא מוצהר מקבל פעמים רבות חשבונית פיקטיבית שאינה של נותן השירות, והתוצאה הינה העלמת מס המבוצעת הן על-ידי קבלן המשנה הלא מדווח, הן על-ידי הקבלן אשר עושה שימוש בשירותיו באמצעות דרישה של הוצאות באמצעות חשבוניות פיקטיביות המונפקות לו".

"העולם התחתון זיהה את הצורך בהון"

בשוק טוענים כי אחת הסיבות למגע שמתקיים בין גורמי פשיעה לבין יזמי נדל"ן הוא עלויות המימון הגבוהות בפרויקט. לעתים היזם מבקש להימנע מלגשת לבנק "רגיל", או שהבנק מצידו גמר את מסגרת האשראי שהוא מוכן להעמיד ליזם. מכאן, הדרך לגופים מפוקפקים שמציעים אשראי חלופי קצרה.

"המימון הבנקאי נוקשה", טוענת עו"ד מרים דונין, המייצגת קבלנים ויזמים, "בנק ישראל מטיל מגבלות קשות על חברות נדל"ן ויזמים ומחייב את הבנקים לנקוט זהירות רבה ברגולציה ובהעמדת אשראי. בהיעדר מימון בנקאי, נפתח פתח לקבל מימון מגורמים מפוקפקים שחלקם אפילו שייכים לשוק האפור. ככל שהבנקים ימשיכו לחנוק אשראיים לענף הנדל"ן, נראה יותר ויותר קבלנים שפונים לקבלת הלוואות בדרכים אחרות. העולם התחתון זיהה מזמן שבנדל"ן מתגלגל המון כסף, ואנשים שרוצים להלבין כסף נכנסים למיזמים גדולים וחוקיים. נוצר מצב של 'ווין ווין': אלה רוצים להלבין כסף ולקבל לגיטימציה ואלה זקוקים למימון".

באופן אירוני, התופעה שבה קבלנים פונים לשוק האפור נכונה גם כשמדובר במכרזים שהמדינה מפרסמת לביצוע פרויקטים בתחום התשתיות. כבר ב-2010 התריע יו"ר אגף תשתיות בהתאחדות דאז אילן מרדכי, כי "נטל הערבויות שמטילים על קבלנים במכרזים ממשלתיים הוא לא הגיוני. קבלנים מגיעים אלי ומספרים על מצוקה גדולה מאוד. אם הבנקים לא מספקים להם ערבויות הם נאלצים לפנות לשוק האפור". את הדברים אמר מרדכי בכנס השנתי של ההתאחדות לפני ארבע שנים.

קרובים לעבריינים: גם בענף השמירה על אתרי בנייה

תחום שבו מתקיים מגע שכיח מאוד בין גורמי פשיעה לבין יזמי נדל"ן הוא השמירה על אתרי בנייה מפני גניבות. אם כי, יש לציין שבמרבית במקרים מתקיים המגע בין קבלני הביצוע לאותם גורמים, ללא ידיעת החברה היזמית, ובמקרים מסוימים מתקיים המגע בין הגורמים העבריינים לבין חברת השמירה, כך שגם קבלן הביצוע אינו מעורב ביחסים ביניהם ואולי הוא מעדיף לעצום עין.

"אני מכירה הרבה מאוד פרויקטים בכל מיני אתרי בנייה שקבלנים עובדים בהם ומציבים בהם ציוד וחומרי בנייה יקרים, ויום אחד הציוד נעלם כלא היה", מספרת עו"ד מרים דונין, המייצגת קבלנים. "באורח פלא, מיד לאחר מכן פונה אדם אנונימי לאותו קבלן ומסביר לו שהוא יודע בדיוק מי העלים את הציוד ויכול לדאוג בזכות קשריו שאותו ציוד ישוב אל הקבלן. בתמורה, כמובן, הקבלן ישכור את שירותי השמירה של אותו אדם. זה פרוטקשן. והכל כנגד חשבונית לקבלן ששכר בכפייה חברת שמירה".

בכתבה שפרסם "גלובס" בנובמבר 2013 התייחסו חברות נדל"ן לתופעה שבה גם באתרי בנייה שבהם פועלות חברות שמירה ישנן גניבות: "הרבה פעמים חברות שמירה מעסיקות בדואים, ובמקרים רבים המשמעות היא לתת לחתול לשמור על השמנת", הסביר אז כמאל שגראוי, בעלים ומנכ"ל חברת הביצוע אחים שגראוי. "חברות שמירה הרבה פעמים מציעות לך שירותי שמירה, ואם אתה לא לוקח אותן, הנזק יותר גרוע כי הם בעצמם גונבים, ולכן אתה מעדיף להעסיק שומר בדואי ב-7,000 שקל לחודש ולא שיגרמו לך נזק של מאות אלפי שקלים".

גם מנהל רכש ולוגיסטיקה במנרב הנדסה, שלומי אטיאס, הסביר כי "בענף הבנייה פועלות כל הזמן אותן חמש-שש חברות שמירה שפיתחו מערכי שליטה אזוריים. חברת השמירה אמורה להביא סייר ושומר בהתאם למיקום ולהיקף הפרויקט. אנחנו לא רוצים לדעת מי השליט המקומי. תמיד אני אומר לשומרים באתר שלי שלא יהיו רמבו במקום שבו הם לא יכולים להיות רמבו. לפעמים באתרים שבהם מוצב שלט עם הטלפון שלי, מתקשרים אליי שומרים שמבקשים לשמור באתר. אני אף פעם לא מסרב, אבל מפנה אותם שיסגרו עם חברת השמירה שלי".