חוזרים לאירופה: משקיעי הנדל"ן מגלים הכלכלות המתאוששות

עד לפני שנתיים חשבו רבים שאירופה גמרה את הסוס. נבואות הזעם הבריחו משקיעים מנכסים שהיו בבעלותם ומהשקעות בפרויקטים חדשים.

אבל השנתיים האחרונות העידו כי לא הכול שחור. השיפור שחל בכלכלה המקומית, והריבית הנמוכה ברחבי העולם שמקשה על מציאת חלופות השקעה אלטרנטיביות מפתות יותר, גורמים למשקיעים לחזור ולהאמין כי הנדל"ן האירופי הוא אטרקטיבי.

השקעות חדשות מתחילות לזרום לא רק אל ערים הקלאסיות הבטוחות, אלא גם למדינות ולערים שנחשבו פסולות, ולמיזמים חדשים שהוקפאו עד לאחרונה. למעשה, היקף השקעות הנדל"ן כיום דומה לזה שזרם ליבשת בימים שלפני המשבר הגדול.

הנתונים משלושת הרבעונים הראשונים של 2013 מעידים על המגמה הכללית ומבשרים כי חלה עלייה של למעלה מ-10% בהיקף השקעות הנדל"ן בהשוואה לתקופה המקבילה אשתקד. סך ההשקעות עמד על כ-111 מיליארד אירו, ובריטניה לבדה אחראית לכ-30% מסך העסקאות. גרמניה ניצבת במקום השני עם 26 מיליארד אירו, והרחק מאחור ניצבות צרפת, שבדיה ורוסיה. בפילוח לערים, לונדון אחראית ל-20 מיליארד אירו ואחריה ברשימה, במרחק ניכר, נמצאת פריז עם 8 מיליארד אירו, וברלין ומוסקבה עם 4 מיליארד אירו כל אחת.

המינוף כבר לא קשה

על פי הסקר לבחינת מצב הרוח הנדל"ני ובחינת הערים האטרקטיביות להשקעה שערכה פירמת PWC, נראה כי במקביל לגידול בהון המוזרם, גם גיוס החוב מתחיל להיות מסובך קצת פחות.

המילה סיכון הפכה שוב לגיטימית, והמשקיעים מתחילים לבחון את האלטרנטיבות הנדל"ניות לא רק ברמת כדאיות עכשווית אל גם מנקודת מאקרו כוללת שבוחנת את ההשפעות הדמוגרפיות העתידיות, את השינויים הטכנולוגיים, את צורת החיים ואת הלייפסטייל העתידיים בעיר הנבחנת, ואת ההשפעות של כל אלו על ההשקעה. כל זה, ככל הנראה מתוך הנחה כי הרע כבר מאחורינו.

ואולם למרות הנכונות של המשקיעים להגדיל את רמת הסיכון, הצורך ב"ביטחון תחילה" עדיין ניצב בראש. הביקוש לנכסי הפריים ולנכסים הממוקמים בערים החזקות של היבשת, דוגמת לונדון ופריז, גובר והולך. המשקיעים, בעיקר הזרים שבהם, בעלי כיסים עמוקים, ממשיכים להזרים הון ולרכוש נכסים בפריים של הפריים לוקיישן, אף ש-59% ממשתתפי הסקר טוענים כי נכסים אלו מתומחרים מעל לשוויים הריאלי. כניסת ההון והקלות היחסית להשגת מימון לנכסים אלו, גורמים, על פי הנסקרים, להתחממות יתר והמחירים בעיקר בשוק הלונדוני ובערים גרמניות מרכזיות, מגיעים כבר לרמות הקריטיות.

לא לבלגיה, הולנד ושוויץ

ועם זאת, משקיעים ממדינות אסיה והפסיפיק וכן מהמזרח התיכון ימשיכו לפי הסקר להעדיף את הפריים לוקיישן. לעומתם, המשקיע האמריקאי כנראה פחות שונא סיכון, ויעדיף לחפש תשואה עודפת בערים מהמעגל האירופי השני, כדוגמת שטוקהולם ופרנקפורט.

באשר להיקף ההשקעה הכולל, קיימת הסכמה נרחבת של 71% מהנסקרים כי היקף השקעות ההון מקרב המשקיעים בנדל"ן האירופי ימשיך לעלות גם ב-2014, והמובהקים שביניהם מגיעים מאסיה הפסיפית ומאמריקה (83% ו-59% בהתאמה).

מתוצאות הסקר עולה כי 53% מבין הנשאלים מאמינים כי הרווחיות בעסקי הנדל"ן תגדל בשנה הנוכחית, שיעור דומה לזה שעונה על שאלת סקר אחרת שחוקרת את בטחון ההשקעה.

למרות הסקפטיות לגבי השוויים המאמירים באי הבריטי, משתתפי הסקר אופטימיים במיוחד באשר לרווחיות העתידית מנכסי הנדל"ן באנגליה, באירלנד וכן במדינות מרכז אירופה ומזרח אירופה. האופטימיות באשר להצלחת עסקיהם הנדל"ניים בדרום היבשת, בעיקר באיטליה ובספרד, אף היא גבוהה אך מעט פחותה מהמובילות. בלגיה, הולנד ושווייץ תופסות מקום נמוך, ושם התחושה שרמת הרווחיות תישאר יציבה.

ועם זאת, לדברי שאולי בן אמוץ, ראש מגזר הנדל"ן ב-PWC Israel, "גרמניה היא מדינה מובילה באירופה בכל הנוגע להשקעה של ישראלים בנדל"ן, בעיקר בשל יציבות הכלכלה, הצמיחה והיכולת לגיוס מימון מקומי להשקעות. בן אמוץ מדגיש כי "מדינות כגון אנגליה, שוויץ, וסקנדינביה מהוות אף הן יעד השקעה מועדף".

קיים יחס ישיר בין הזרמת ההון לשווקים לבין הנכונות של המוסדות הפיננסיים לממן ולמנף השקעות אילו. עוד בטרם החלו הבנקים המסורתיים לחזור לשוק, קמו גופים אלטרנטיביים אשר הציעו חבילות מימון למשקיעים.

המממנים חוזרים

כעת, הגופים המסורתיים חוזרים למשחק. מהסקר עולה כי רמת ה-LTV - היחס בין גובה ההלוואה לשווי הנכס - גדל ומגיע עד לרמות של 65%, שהן עדיין נמוכות מאלו אשר היינו רגילים לראות לפני המשבר.

אף שכאמור היקף ההשקעות בנדל"ן חזר לרמות של טרום המשבר, והמוסדות הפיננסיים קנו כרטיס למשחק, רמות המינוף התמתנו, מה שהופך את השוק יציב יותר.

המשקיעים יעדיפו תחילה לפנות לבנקים, אך למרות השיפור במצב הרוח הכללי אלו עדיין לא פותחים את הברז בקלות. הבנקים יעדיפו לשקול כניסה לעסקאות לפי איכות הנכס (קלאס A בערים מרכזיות) ואיכות הלווה, ולהסתפק בריביות נמוכות. לראיה, רק 39% מהנשאלים מעריכים כי גובה החוב הבנקאי לעסקאות חדשות ולמימון מחדש של עסקאות קיימות יעלה ב-2014, ואילו 19% חושבים שההיקף דווקא יקטן. מאחר שהבנקים מעדיפים להלוות עבור השקעות בטוחות יחסית, הרי שקיימת סברה בביטחון מובהק של למעלה מ-60% שהיקף החוב לשוק האנגלי והצרפתי ימשיך לגדול.

בשווקים מסוכנים יותר דוגמת פורטוגל, איטליה, יוון, ספרד, בלגיה והולנד עדיין קיימת חוסר בהירות בקרב הנסקרים באשר לנכונות הבנקים להעניק מימון. נכסים ופרויקטים במדינות אלו סביר שימומנו על ידי קרנות חוב מתמחות, חברות ביטוח וגופים חוץ בנקאיים אחרים. מהסקר עולה כי קיימת תמימות דעים בקרב 70% מהנשאלים שכמות החוב שיגויס מאותם גופים אלטרנטיביים תלך ותגבר.

אותן מדינות, למשל אירלנד שהפכה תוך שנתיים ליהלום שבכתר הנדל"ן, מדגימות למעשה את השינוי שחל בשוק - ועתה מוקד ההתעניינות גולש גם לצידה הדרומי של היבשת.

בספרד, לדוגמה, שנחשבה "מוקצת" עד לאחרונה, רואים תנועות של פעילות נדל"נית ערה. לא פחות מ-67% מקרב הנסקרים בסקר מאמינים כי המדינה מציעה כעת הזדמנויות השקעה טובות.

למרות זאת, ישנם לא מעט מומחים הטוענים כי השוק הספרדי נותר מסוכן, והיחס הלא סימטרי בין רצון ההשקעה הגובר של יזמים להשקיע בספרד לבין מצב המדינה, שטרם הראתה סימנים אמיתיים של יציאה מהקיפאון הכלכלי, עלול להיות מסוכן ומדאיג.

חסרים מעונות סטודנטים

המסקנה שהתיאבון הנדל"ני חזר לאירופה ברורה למדי, ומאליה מתעוררת השאלה במה להשקיע? הסקר מעלה כי השקעה במעונות סטודנטים (קיימים ובניית פרויקטים חדשים) היא העדיפה ביותר. 81% מקרב הנשאלים מאמינים כי הגידול במספר הסטודנטים בכלל ובסטודנטים ממדינות זרות בפרט, לצד החוסר הקיים בכל אירופה, יוצר למוצר ביקוש רב ורמת ודאות מספקת לתפוסה גבוהה למשך שנים.

המשקיעים האמריקאים, שמחפשים השקעות נדל"ן עם תשואה עודפת, הם שחקנים חזקים בשוק זה שהיקף ההשקעות בו עמד על כ-3 מיליארד אירו בשנתיים האחרונות. במקום השני והשלישי בטבלת הסקטורים הנדל"ניים העדיפים להשקעה עומדים מרכזי המידע ומרכזי הבריאות.

תחום המגורים המדובר כל כך תופס רק את המקום התשיעי, כאשר 54% מבין הנשאלים מאמינים כי מדובר בהשקעה ראויה. ההשקעות במלונאות, מרכזים מסחריים ובמשרדים נחשבות על פי הסקר לכדאיות פחות.

דירוג הערים: גרמניה בראש

האופטימיות כובשת כאמור את שוק הנדל"ן האירופי. משתתפי סקר PWC לבחינת מצב הרוח הנדל"ני בשוק האירופי התבקשו לדרג בציונים שבין 1 ל-5 את כדאיות ההשקעה לשנת 2014 בערים אירופאיות על פי שלוש קטגוריות מרכזיות: השקעות קיימות, השקעות חדשות ויזמות.

המספרים הציגו תוצאות מובהקות: הציון הממוצע בקטגוריית ההשקעה (קיימת וחדשה) של 28 הערים שהשתתפו בסקר עמד על 3.58, מדד המבטא כדאיות טובה ומגלם עלייה מטאורית של כ-24% לעומת 2013. גם בתחום היזמות נרשם שיעור עלייה דומה לעומת תוצאות אשתקד של 22% לרמה של 3.17.

הערים שדורגו בחוד החנית: מינכן - מינכן שומרת על התואר בעיקר בזכות היותה העיר החזקה ביותר במדינה המבוססת ביותר באירופה. עם זאת, קיים חשש כי הנכסים מעט יקרים מדי וקיימת הערכה כי את מקומה יתפסו בעתיד ערים משניות יותר בגרמניה.

דבלין: הכלכלה האירית מתאוששת וקרנות ריט מקומיות מגייסות סכומי עתק להשקעות בעיר, בגיבוי מינוף בנקאי לרכישות נדל"ן מניב. שוק המגורים מתאושש אף הוא ומגלם עליית מחיר של 20% בשנה האחרונה. עם זאת, קוטנה היחסי של העיר מרמז כי ההזדמנויות והפוטנציאל ליזמות חדשה מוגבלים למדי.

המבורג: ענפי הכלכלה המגוונים עוזרים לעיר לשמור על הביקוש הער למשרדים במרכז. בניגוד לעבר, משקיעים זרים נכנסו לתמונה והתחרות הרבה מורידה את התשואה הממוצעת לאזור ה-4.7%. ההגירה החיובית וההכנסה הפנויה הגבוהה יחסית בקרב אוכלוסייתה, גורמת לביקוש ער אף למגורים ולנכסי מסחר.

ברלין: הבירה הגרמנית קורצת למשקיעים. האוכלוסיה הצעירה מעוררת את העיר ומגבירה את הביקוש לבנייני מגורים, בעיקר מודרניים, ומעלה את מחירי הנכסים ודמי השכירות בצורה ניכרת, נושא שמצית ויכוח פוליטי ודרישה להגבלת מחירים. הבאזז סביב העיר מצית אף את ענפי המשרדים והמסחר הנהנים מכלכלת גרמניה המגוונת.

לונדון: עדיין קורצת למשקיעים המחפשים את נכסי הליבה - ה"פריים שבפריים". העיר נודעת כגן עדן בטוח למשקיעים הזרים, בעיקר מאסיה ומהמזרח התיכון, שמוכנים לכתוב צ'קים שמנים על מנת לקנות בה נכס ולהרגיש בצורה הטובה ביותר את העליות והמורדות של שוק הנדל"ן האירופי. שילוב של מינוף קל וגבוה, התאוששות שברירית של הכלכלה, ומחירי נדל"ן שממשיכים להאמיר, יוצרים חשש למיני-בועה באזורי הפריים הלונדוניים, בעיקר בתחום המשרדים.

איך להצליח בנדל"ן האירופי - עצות ממשתתפי הסקר

אוכלוסיית אירופה משתנה והדבר משפיע על שוק הנדל"ן. האוכלוסייה המתבגרת והמזדקנת תצטרך יותר מוסדות בריאות, דיור מוגן ובתי אבות, ולדור הצעיר יש ציפיות אחרות לגמרי מאלה של דור ההורים בכל הנוגע לסגנון חיים.

זהו דור עצמאי מאוד, שצורך טכנולוגיה מתקדמת ומעדיף מקומות עבודה פתוחים ועם נגישות גבוהה לתקשורת. הדור החדש יעדיף לשכור דירות נוחות בלב מרכזי הערים, או להתגורר בפרברים של ערים מרכזיות הניחנות בהסדרי תחבורה טובה ובמרכזי בילוי. הבנת דפוסי ההתנהגות המשתנים - עד כדי ירידה לרזולוציה של מדינות, ערים, שכונות ובניינים - תחדד ותגלה הזדמנויות עסקיות טובות רבות.

לחפש אזורים מתפתחים

המחירים של נכסי הליבה בערים הגדולות גבוהים ומלאים, אך עדיין ניתן לאתר נכסים איכותיים ובעלי תשואה טובה בשולי הערים או בערי מחוז גדולות. רבים משווקים אלו נהנים ממצב כלכלי יציב ומשתפר, וסביר להניח שבשלב הבא של מחזוריות הנדל"ן נראה הגירה חיובית לאזורים אלה, דבר שיגרום לערך הנכסים ולמחירי השכירות לעלות.

להצטרף לתיירים לספרד

ספרד נמצאת בתנופת בנייה למרות מצבה הכלכלי הבעייתי. משכך, משקיע שיצליח לאתר נכסים ראויים שבעליהם שקועים בחובות, יוכל להניב לעצמו רווחים בלתי מבוטלים. הגידול המשמעותי במספר התיירים הנכנסים לספרד, וההשקעות רבות שבוצעו בתשתיות מרמזות על פוטנציאל בעיקר בתחומי המסחר והמלונאות.

לממש נכסים בעייתיים

זו תקופה טובה לתכנן לטווח ארוך ולנסות לממש נכסים בעייתיים הקיימים בפורטפוליו. גם היום עדיין קיימות קרנות אשר מחפשות עסקאות תשואה לטווח קצר (מה שאמור אגב להזהיר את המשקיעים בקרנות למינהן המנופפות בתשואה אטרקטיבית)והן ישמחו לרכוש נכסים שעתידים להפוך בעייתיים אף יותר בעתיד, למשל כאלו שנבנו שלא לפי תקני הבנייה הירוקה.

לבחון אלטרנטיבות

הנדל"ן הוא הרבה מעבר למשרדים ולמבני מסחר ותעשייה. ישנם תחומים כמו למשל מעונות סטודנטים, מוסדות בריאות, דיור מוגן, שהם יציבים יותר, אינם מחזוריים והם חסיני מיתון, וניתן, אם יודעים לתפעל אותם ביעילות ובחסכנות, לייצר אלטרנטיבה עדיפה.

לשקול הכנסת שותף מקומי

התחרות על הנכסים באזורי מפתח גדולה כל כך, שצריך זמן תגובה קצר בנוגע לכל נכס שיוצא לשוק. מציאת שותף מקומי תצמצם אמנם את השליטה בנכס, אך היא גם תגדיל את הסיכויים למידע טוב וזמין יותר לגבי השוק, לגבי אילו נכסים לסמן לקניה ואילו לזנוח, ואף ייתן יתרון על המתחרים.

רומניה: האופטימיות חוזרת

יזמים ישראלים רבים עדיין נמנעים מכניסה לפעילות חדשה במזרח אירופה בכלל וברומניה בפרט. קשה להאשים אותם, כשזוכרים שמדובר במקום ששרף בעשור הקודם מיליארדי שקלים ליזמים, לבנקים ולמחזיקי אג"ח ישראליים.

ועם זאת, מי שהמשיך להחזיק בקרקעות או בפרויקטים ברומניה - בדרך כלל בלית ברירה - מדווח על ניצנים של פעילות. בימים האחרונים זכתה פירמת עורכי הדין פירון-בר ניר בפרס ברומניה, לאחר שביצעה את עסקת הנדל"ן הגדולה ביותר שנעשתה במדינה ב-2013. הפירמה ייצגה את קבוצת נאוסיטי הישראלית, שמכרה בדצמבר קניון בקונסטאנצה לקרן הנדל"ן NEPI מדרום אפריקה ב-81 מיליון אירו.

עוה"ד רוני בר ניר וצחי נרקיס ממשרד פירון-בר ניר מדווחים על פעילות הולכת וגוברת של יזמים ברומניה, ישראלים וחברות זרות. לדבריהם, "קצב מכירת הדירות עלה בצורה דרמטית. אם לפני חצי שנה מכרנו שתי דירות בחודש בפרויקטים של כונסי נכסים, עכשיו המצב הוא שמוכרים בין 8 ל-10 דירות בחודש בפרויקט. הביקוש לדירות עלה ואפשר לראות גם התעוררות בתחום המשרדים והמגזר העסקי".

בר-ניר ונרקיס מסבירים שהמחירים עדיין רחוקים מאוד מהשיא: "הרבה מההון העצמי שהושקע בפרויקטים בעבר הלך לאיבוד, הבנקים עשו תספורות, כך שהמחירים הם חצי ממה שהיו בתקופת השיא ודומים למחירים לפני 10 שנים. כך למשל, דירת 3 חדרים במרכז בוקרשט נמכרת סביב 70 אלף אירו והמדינה גובה מע"מ בשיעור 5% מהרוכשים, במקום המע"מ הרגיל שעומד על 24%".

גם שאולי בן אמוץ מ-PWC מדגיש כי לאחר שנים של קיפאון מוחלט, ישנה "התעוררות איטית" בפעילות יזמית ברומניה, בעיקר על ידי משקיעים ישראלים שהחזיקו נכסים מתקופת משבר 2008.

לא מעט חברות ישראליות עדיין מחזיקות בקרקעות ובפרויקטים ברומניה כמזכרת לא נעימה מהרפתקת עבר. שיכון ובינוי למשל יוזמת פרויקטים למגורים ומחזיקה בקרקע להשקעה במדינה; חברת אפריקה ישראל מחזיקה בפרויקטים למגורים, למסחר ולמשרדים; וחברת י.ח. דמרי מחזיקה בקרקעות לבנייה למגורים.

חברה נוספת שהייתה פעילה ברומניה עוד לפני המשבר וכעת מדווחת על צמיחה מחודשת היא אלמוג כדאי. החברה פועלת במדינה מאז שנת 2000, בעיקר בערים המרכזיות ובעיקר בתחום המגורים.

"לאור הקיפאון העסקי ששרר ברומניה מאז 2009, צמצמנו את הפעילות העסקית בכל הקשור לאיתור עסקאות חדשות והתמקדנו בתכנון ורישוי פרויקטים קיימים, מתוך הנחה אסטרטגית שכאשר השוק יחזור תהיה מוכנות לשיווק וביצוע", כך מספר יקי אמסלם, מנכ"ל הקבוצה. "בשנה החולפת אנו עדים ליציבות הכלכלית ולהתעוררות הנדל"ן בעיקר בערים המרכזיות, שנתמכים בעידוד הממשל הרומני, הן בהטבות מע"מ לרוכשי דירות קטנות הן בהקלות מימון בנקאי ליזמים ולרוכשי דירות ראשונות שאינן עולות על מחיר של 80 אלף אירו. אני מאמין שבשנים הקרובות נזכה לראות שוב התפתחות נדל"נית ברומניה וגם הבנקים המקומיים והזרים חוזרים לממן עסקאות בערים המרכזיות".

עו"ד גל אורן, שותף במשרד עמית פולק מטלון, שותף לתחושת ההתעוררות הנדל"נית. לדבריו, "המשבר העולמי היכה הכי חזק במזרח אירופה. היעדר המימון יצר נפילה גדולה, אבל מי שצלח את השנים האחרונות והצליח להחזיק בקרקע או בפרויקט, מתחיל עכשיו לממש או לבנות".

ועם זאת, מדגיש אורן, לא מדובר בהיסטוריה שחוזרת על עצמה: "אני לא רואה נהירה כמו שהייתה לפני המשבר. זה ממש לא המצב. אבל סוף סוף יש שם שוק, וחברות גדולות יודעות לנצל את המצב אחרי שנים שניסו לממש ולא הצליחו".

 ענפי הנדל