הסתערות של הגופים המוסדיים על הנפקות האג"ח הקונצרניות של חברות נדל"ן הפועלות בשוק הלוהט של ניו יורק, הפכה כבר לעניין שבשגרה. לאחרונה הצטרף לרשימת יזמי הנדל"ן האמריקאים שמנצלים את הגאות בשוק המקומי לטובת גיוס חוב בתנאים נוחים, גם גארי ברנט - נשיא ויו"ר חברת אקסטל (Extell) ואחד מיזמי הנדל"ן הבולטים בניו יורק.
בסוף השבוע השלימה חברת הנדל"ן האמריקאית אקסטל את השלב המוסדי בהנפקת סדרת אג"ח חדשה, וגייסה כ-945 מיליון שקל (לעומת 700 מיליון שקל שתכננה לגייס במקור). על רקע ביקושי יתר של כ-1.3 מיליארד שקל, נקבעה הריבית במכרז על 4.9% בלבד.
האג"ח המונפקות ייפרעו בשני תשלומים שנתיים, בדצמבר 2018 ובדצמבר 2019, כאשר הריבית תשולם פעם בחצי שנה. בכך הצליחה אקסטל, אחת מיזמיות הנדל"ן הגדולות במנהטן, לגייס קרוב למיליארד שקל מהמוסדיים הישראליים, למרות שאיגרות החוב שלה - שזכו לדירוג A2 ממידרוג - אינן מובטחות בבטוחות או בשעבודים כלשהם.
במהלך השבוע צפויה אקסטל להשלים גיוס חוב כולל של 1.05 מיליארד שקל במכרז לציבור. יותר ממה שקיבלו בעבר ליפא וגל בעבר נחשפו ב"גלובס" התשלומים הנדיבים שקיבלו צמד היועצים רפי ליפא ועמית גל, לצד חברת החיתום פועלים אי.בי.אי, בהנפקותיהן של חברות הנדל"ן המניב דה לסר וזראסאי, הפועלות גם הן בניו יורק. אולם תשלומים אלה מחווירים לנוכח הסכומים שייחלקו כעת הגורמים המקומיים המלווים את הנפקת אקסטל.
מטיוטת התשקיף שפורסמה היום עולה כי חברת החיתום איפקס הנפקות שמובילה את ההנפקה - ונשלטת ומנוהלת על ידי אליאב בר-דוד ואהרון סמרה - והיועץ אפרים קריאל צפויים לגרוף סכום עתק של כ-30 מיליון שקל, הנגזר מהיקף הגיוס הגדול. את עיקר הסכום - 20 מיליון שקל - תגרוף איפקס הנפקות. סכום זה מורכב מעמלה בגובה 1.67%בגין הנפקה של עד 700 מיליון שקל (עמלה של כ-12 מיליון שקל), ועמלה בגובה 2.67% בגין יתרת הסכום שגויס (כ-8 מיליון שקל). חלק מעמלה זו תידרש איפקס לשלם ליתר חתמי ההנפקה. היועץ אפרים קריאל יזכה אף הוא לסכום לא מבוטל בגין שירותיו.
מדובר ב-10 מיליון שקל, שיינתנו לקריאל בגין נושאים שונים בהם ייעוץ בנושאים כגון היערכות החברה להנפקה, סיוע לקבלת דירוג מחברות דירוג וכן סיוע בתמחור ההנפקה וקביעת מבנה ההנפקה. הסכום מורכב מעמלה בגובה 0.83% בגין הנפקה של עד 700 מיליון שקל (כ-6 מיליון שקל), וכן 1.33% בגין יתרת הסכום שגויס (כ-4 מיליון שקל נוספים). לשם השוואה, במהלך השנתיים האחרונות גרפו לכיסם הצמד ליפא וגל, שהם היבואנים העיקריים של חברות נדל"ן אמריקאיות לישראל, עמלות בהיקף מצטבר של כ-20 מיליון שקל עבור ארבע הנפקות בהן גויס סכום מצטבר של 1.1 מיליארד שקל.
מיזמיות הנדל"ן הגדולות במנהטן ליפא וגל מקדמים בימים אלה את גיוס האג"ח של יזמית הנדל"ן האמריקאית ברוקלנד שבניגוד לחברות נדל"ן מניב כמו דה לסר וזאראסיי היא חברה יזמית ולכן נחשבת כמסוכנת יותר למשקיעים.
גם אקסטל היא חברה יזמית, העוסקת בתחום ייזום ופיתוח נדל"ן למגורים, למסחר ולמלונאות, אך גם בתחום הנדל"ן להשקעה (וכחלק מכך מחזיקה גם בקרקעות וגם בנדל"ן מניב). החברה, שהוקמה ע"י ברנט ב-1989, נחשבת כאמור לאחת מיזמיות הנדל"ן הגדולות בניו יורק. את הגיוס בפועל מבצעת חברה בת בשם אקסטל למיטיד, המחזיקה ב-10 נכסים, וסיימה את 2013 עם רווח נקי של כ-230 מיליון דולר (גידול של 124% לעומת 2012).
הסיבה העיקרית לכך היא מכירת הנכס West 58th Street, שהניב לאקסטל רווח של 142 מיליון דולר, לצד רווח של 63 מיליון דולר מחברות כלולות, ומשערוכי נכסים בהיקף של 26 מיליון דולר. ההון העצמי של אקסטל הסתכם בסוף 2013 בכ-654 מיליון דולר, המהווים כ-49% מהמאזן. לחברה גרעון בהון החוזר של 187 מיליון דולר, שמקורו בעיקר בהלוואות של 196 מיליון דולר שנלקחו למימון השקעות לטווח ארוך. הפורטפוליו של אקסטל כולל מספר פרויקטים מרכזיים, ביניהם One 57 - מגדל המגורים הגבוה ביותר בניו יורק, המתנשא לגובה של כ-310 מטרים וכולל 90 קומות. בחברה צופים כי השלמת הבניין, שנמצא בשלב ביצוע מתקדם ובנייתו צפויה להסתיים השנה, יניב לחברה תזרים של כ-413 מיליון דולר.
לאקסטל נכסים בולטים נוספים, כגון בית המלון W בטיימס סקוור, ששוויו נאמד בכחצי מיליארד דולר, וכן מספר נכסים בשלבי בניה כגון גורדי השחקים Central Park Tower ו-250 South Street, האחרון שבהם צפוי לכלול 70 קומות. אגב, לא רק החתמים צפויים ליהנות מהנפקת האג"ח של אקסטל. החברה צפויה לשלם לחברות מהקבוצה של גארי ברנט 1% משווי הנכסי הנקי (NAV) שלה כדמי ניהול שנתיים, שיכולים להגיע לסכום מקסימלי של 3.5% מההון העצמי של החברה. מאחר שבסוף 2013 עמד השווי הנכסי הנקי של החברה על כ-2 מיליארד דולר, הרי שדמי הניהול השנתיים צפויים להסתכם בכ-20 מיליון דולר. שירותי הניהול יכללו בין היתר טיפול בנושאי פיתוח, בנייה, שיווק, ייעוץ משפטי, ניהול כספים וניהול נכסים.
לתשומת לבכם: מערכת גלובס חותרת לשיח מגוון, ענייני ומכבד בהתאם ל
קוד האתי
המופיע
בדו"ח האמון
לפיו אנו פועלים. ביטויי אלימות, גזענות, הסתה או כל שיח בלתי הולם אחר מסוננים בצורה
אוטומטית ולא יפורסמו באתר.
כתבות
ני"ע
