מורה נבוכים: ממה יש להיזהר כשמצטרפים לקבוצות רכישה?

באחרונה דורשים מארגני קבוצות הרכישה להיכלל בתוכנית המע"מ של שר האוצר יאיר לפיד, כך שגם רוכשי דירות במסגרת אותן קבוצות, המבקשים לקנות דירה בסכום של עד 1.6 מיליון שקל, יוכלו ליהנות מפטור ממע"מ.

בפגישה שהתקיימה באחרונה בין נציגי משרד האוצר לכמה מארגני קבוצות רכישה הבהירו הראשונים שהדרך להכללת קבוצות הרכישה בהטבה היא ארוכה ומורכבת, וזאת משתי סיבות מרכזיות: ראשית, כאשר מצטרפים לקבוצת רכישה, מחיר הדירה אינו סופי. שנית, רוכשי הדירות אינם מקבלים ערבות חוק מכר המגינה עליהם כמו מיזמי נדל"ן.

לדברי גורמים בענף הנדל"ן, הסיכוי שקבוצות הרכישה ייכללו בהטבה הוא נמוך מאוד, מאחר שאלה ייאלצו לשנות את אופי פעילותם ולהפוך למעשה ליזמי נדל"ן. לדברי עו"ד רם אפרתי, המתמחה במקרקעין, "אנשים כלל לא מבינים שהם לא רוכשים דירה, אלא חלק מקרקע, והמעמד שלהם הוא כשל בעל קרקע המבצע בנייה עצמית. נוהגים לומר שיש שני סוגים של קבוצות רכישה - אחראיות יותר ואחראיות פחות - אך בכל מקרה חברי הקבוצות חשופים לשלושה דברים: לעולם לא יהיו לוחות זמנים מחייבים, לעולם לא יהיה מחיר מחייב ולעולם אין לדעת אם חברי קבוצת הרכישה לא יסתכסכו ביניהם והדבר יעכב את הפרויקט".

לנושאים הבעייתיים האלה יש אמנם תשובות במערכת החוזים של קבוצות הרכישה האיכותיות לפחות, ואולם חברי קבוצות רכישה לעולם לא ייהנו מההגנה הסטטוטורית שפורשת כנפיה על רוכשי הדירות הרגילים מקבלן.

בעזרת עו"ד רם אפרתי, המתמחה במקרקעין, ריכזנו כאן מה שצריך לדעת כששוקלים להצטרף לקבוצת רכישה:

- אם הצטרפתי לקבוצת רכישה, קניתי באמת דירה?

לא. המשמעות היא רק שרכשת קרקע לצורך בניית דירה.

- אילו ביטחונות אני מקבל אם הצטרפתי לקבוצת רכישה?

לא מקבלים ביטחונות ישירים פרט לרכישת הקרקע. הביטחונות שמקבלים בגין הבנייה הם ביטחונות של הקבלן המבצע וחוזה עם בנק מלווה, ואלה הם ביטחונות חלקיים חוזיים בלבד, נמוכים יותר, ושאינם זהים לביטחונות סטטוטוריים בחוק המכר ברכישה מול יזם.

- אילו ביטחונות מקבל רוכש דירה מיזם?

לאחר קריסת חברת חפציבה תוקן בישראל חוק מכר הדירות, כך שרוכשי דירות מיזם נדל"ן מקבלים מהיזם ערבות חוק מכר טובה יותר מהערבות בעבר, המבטיחה את כספיהם, ומבטיחה פיצוי במקרה של אי עמידה בהתחייבות כמו איחור במסירת הדירה.

- מדוע ערבות חוק המכר לא חלה על חברי קבוצת רכישה?

כי ערבות חוק מכר חלה על רוכשי דירות מגורים ולא על רוכשי קרקע. חברי קבוצת רכישה הם בהגדרה רוכשי קרקע בלבד.

- מה קורה אם קבלן הביצוע פושט רגל?

במקרה של רכישת דירה מיזם, רוכש הדירה לעתים אפילו לא ישים לב לכך, כי באחריות היזם להחליף את קבלן הביצוע ולספוג כל עלות הקשורה בכך.

לעומת זאת בקבוצת רכישה, תצטרך הקבוצה להגיש תביעה יחד נגד הקבלן שעזב ולנסות למזער את הנזקים הקיימים ולטפל בהחלפה של הקבלן באחר.

- מה קורה אם יזם פושט רגל?

ניתן לממש את ערבות חוק המכר ולקבל את מלוא ההשקעה כמעט חזרה, צמודה למדד. לחלופין, בדרך כלל ניתן גם להגיע למצב שבו הבנק המלווה של הפרויקט ימשיך את הבנייה על פי חוק.

- מה קורה אם חברי הקבוצה מסתכסכים ביניהם?

בעוד רוכש דירה מיזם מתנהל מול גורם אחד, חברי קבוצת רכישה צריכים להגיע להסכמות בנוגע לבחירת אנשי מקצוע כמו מהנדס, מפקח, קבלן, קונסטרוקטור ורמה של מפרט טכני. אם הם אינם מגיעים להסכמות, הדבר מביא לעיכובים בפרויקט. כמו כן, הרוב נוטה לבחור באנשי מקצוע על פי המחיר הזול יותר, דבר שלעתים מביא לכך שיהיו ליקויי בנייה ובעיות שונות יותר מאשר בפרויקט של יזם, שבוחר אנשי מקצוע יקרים יותר בשל מחויבותו המשפטית ורצונו לעמוד בדרישות החוק והחוזה.

- האם בכל מקרה יש לפסול קבוצות רכישה?

ממש לא. כמו שיש יזמים טובים וגרועים, יש קבוצות איכותיות וכאלו שאינן איכותיות. הכול תלוי בגורמים המלווים, המארגנים והמנהלים את הפעילות. ייעוץ משפטי צמוד ימזער סיכונים".