ארנון פרידמן, מנכ"ל חברת הבנייה אשדר, רואה כמשב רוח בלתי צפוי את יוזמת שר האוצר יאיר לפיד למע"מ 0% לזוגות צעירים, ששירתו בצבא ואין בבעלותם דירה, בקניית דירה חדשה מקבלן.
אולי באופן מפתיע, פרידמן בוחר להדגיש דווקא את העוולה שעושה ההצעה למי שאינם זכאים לפטור ממע"מ ולא את ההשפעה הישירה של התוכנית על החברה שלו. "אני לא מבין את הפטור ממע"מ רק לאלה שאין להם דירה", הוא אומר בראיון ל-G. "מתייחסים לכל אלה שיש להם דירה היום כאל עשירים. יש זוגות צעירים, ולא כל-כך צעירים, שקנו דירה לפני עשר שנים בכמה מאות אלפי שקלים, לקחו משכנתה מאוד גדולה. זוג כזה, שהדירה שלו שווה היום נניח 900 אלף שקל או מיליון שקל, נולדו לו עוד ילד או שניים והוא רוצה לעבור לדירה חדשה. למה שלא ייתנו לו את הפטור ממע"מ ושהזוג הצעיר יקנה ממנו את הדירה הישנה? לא מגיע לזוג הוותיק להתקדם קצת בחיים?
"במקום זה, הצעירים מקבלים פטור ממע"מ של 200 אלף שקל, הם יכולים לקנות את הדירה החדשה, והוותיקים נשארים בדירה הישנה שלהם. איזה צדק חברתי יש פה? להפלות בין אלה שקנו דירה ונאנקים תחת עול המשכנתה ועכשיו לא נותנים להם להשתדרג? אם הייתי בעל דירה כזו, והייתי רואה איך עוקפים אותי פה בסיבוב רק בגלל שהעזתי לקנות דירה לפני כמה שנים, הייתי מתקומם. זה נראה לי פשוט עוול חברתי".
- מה היית עושה אחרת?
"הייתי נותן לחבר'ה הצעירים מנוף לקנות את הדירה הראשונה שלהם, אבל שיקנו דירה ישנה. אני יצאתי מבית הוריי וישר גרתי בדירה חדשה? ממש לא. גרתי בדירות שכורות ישנות שסגרתי את דלת המטבח עם מסמר. זה לא שכל זוג צעיר צריך לרוץ ולקנות דירה חדשה. אז למה לדחוף את כל החבר'ה האלה לדירות חדשות ולא לישנות?".
- אתה לא יורה לעצמך ברגל עם האמירה הזאת? אחרי הכול, אתה עוסק במכירת דירות חדשות.
"השוק של הדירות החדשות ניזון מזה שיש תנועה בשוק כולו. אם זה מתקדם לפה, זה מתקדם לפה, בסוף מישהו קונה דירה חדשה. בתור מנכ"ל אשדר לא אכפת לי למי אני מוכר, אבל בתור אבא לילדים ובתור תושב המדינה אני לא מבין למה מפלים את אלה שיש דירה בבעלותם".
- מרגישים ירידה בביקוש לדירות בסביבות המחיר של 1.6 מיליון שקל בגלל יוזמת לפיד?
"מרגישים ירידה משמעותית במכירות של דירות במחיר הזה. אנשים בהחלט מחכים לראות מה יילד יום, ואני אפילו לא יכול להמליץ להם שלא לחכות - לו הייתה לי הזדמנות לזכות בפטור ממע"מ של כמעט 20%, גם אני הייתי מחכה. זה הרבה מאוד כסף. יחד עם זאת, אני חושב שכדאי שהקונים יידעו שאמנם יש להם סיכוי ליהנות מההטבה, אבל לא בטוח שהם יצליחו. אם היקף הזכאים יהיה גדול ממספר הדירות שיהיו במחיר הזה, לא כולם יוכלו לזכות בהטבה הזו".
- מדוע?
"אם ברחובות, למשל, הביקוש הוא ל-5,000 זכאים, ויש 3,000-2,000 דירות כאלה בשוק, אז מה יעשו ה-3,000-2,000 האחרים? מעבר לזה, לא ברור איך אני מסנן, איך אני מחליט למי למכור ולמי לא.
"באותה בעיה נתקלנו במכרז שבו זכינו בבית"ר עילית להקים פרויקט במסלול מחיר למשתכן. משרד השיכון קבע זכאות ל-64 דירות, כאשר בפועל הגיעו מאות אנשים למשרד המכירות כדי להירשם. אחרי אלף נרשמים ביקשנו ממשרד השיכון לעצור את המבצע, והתוצאה הייתה שאותם 64 זכו בהטבה משמעותית מאוד, כי הם רכשו דירה ששווה 950 אלף שקל רק ב-650 אלף שקל. אבל מה עשו בדיוק 940 נרשמים נוספים שרצו לגור שם ולא זכו?".
- באמת מה?
"קנו בשוק החופשי דירות שהן לא במבצע של מחיר למשתכן, ב-950 אלף שקל. כך שבסופו של דבר, המחיר של הדירות לא הושפע מהמבצע, כי 64 הדירות המוזלות לא גרמו להורדת המחיר של שאר הדירות".
- לא קשה להתרשם שאתה לא מאוד מתרשם מיוזמת הפטור ממע"מ.
"כל הסיפור אמנם יזיז את הרוכשים 'כמה קומות למעלה' ויאפשר לעוד אנשים לקנות דירה בבניין חדש, אבל כמה רוכשים באמת יצליחו ליהנות מזה? כל הרוכשים האחרים עלולים לעמוד בסוף כל המכירה הזאת אל מול שוק עם מחירים עולים. המלאי שלנו יצטמצם כי ימכרו כמה אלפי יחידות דיור לזכאים ויישארו הרבה פחות יחידות דיור למכירה בשוק".
- כדי להכניס למבצע הפטור גם את החרדים ואת הערבים, שלא שירתו בצבא, האוצר מדבר על פטור ממע"מ גם בדירות במחיר של עד 600 אלף שקל. זה רציני? יש לך דירה למכירה במחיר הזה?
"לא יכולה להיות לי, אלא אם מסבסדים לי את הפיתוח ואת הקרקע. אפילו בחריש, שהקרקע נרכשה כמעט באפס והפיתוח היה מסובסד ועמד על 70 אלף שקל לדירה, אפילו קבוצות הרכישה תמחרו את הדירות ב-650 אלף שקל פלוס מע"מ. האוצר מדבר על דירה ב-600 אלף שקל כולל מע"מ - זו בדיחה".
"מספיק שההיצע קצת יעלה"
פרידמן, 48, שהגיע לאשדר לפני חמש שנים וחצי לאחר 13 שנה באפריקה ישראל, מכיר את השוק לאורכו ולרוחבו, וככזה הוא משוכנע שהפתרון למחירים המאמירים בהתמדה לאורך השנים לא יבוא מתוכניות הממשלה. מה כן? שחרור קרקעות ואישור תוכניות לבנייה, לרבות של פינוי-בינוי. "אם היו דירות לכולם", הוא אומר, "לא היה צריך לעשות שום תרגיל ושום מבצע ושום פטור, המחיר היה יורד. מספיק שההיצע קצת יעלה על הביקוש. הבעיה היא שהפער בין ההיצע לביקוש לא משתנה".
- אתה לא חושש מירידת מחירים חדה מדי? מבועה שתתפוצץ בבת אחת?
"נכון שאם יהיו עכשיו 100 אלף דירות זמינות למכירה והביקוש הוא 40 אלף - תהיה ירידת מחירים. השאלה היא אם באמת מפוצצים את הכול או מווסתים את זה. אם יפוצצו את הכול יש סכנה לכל השוק. גם בעולם המשבר הכלכלי התחיל ממשבר נדל"ני".
- כמנכ"ל של חברת נדל"ן, אתה בכלל מעוניין בכך שהמחירים ירדו?
"בהחלט, אנחנו רוצים שהמחירים ירדו. לא ב-20%-30%, אבל שירדו בהדרגתיות, כי כל זמן שהמחירים עולים, התחרות בינינו גוברת. ככל שהקרקע יותר יקרה, הסיכון שלנו גדול יותר, היכולת שלנו לבצע פרויקטים הולכת ויורדת, כי ההון העצמי שלנו מוגבל והעלייה של המחירים של הקרקעות ושל הדירות בעקבותיהם לא בריאה לנו".
- איפה התוכניות של הממשלה מגבילות אתכם?
"דוגמה אחת היא מכרזי המטרה. המדינה אומרת שיהיו מכרזי מטרה, אבל בינתיים היא מפרסמת מכרזים ללא מחיר מטרה. איך להתייחס למכרזים האלה? האם יכול להיות שבמקום מסוים שבו כרגע המדינה משווקת קרקע, בעוד שלושה-ארבעה חודשים היא תשווק עוד קרקע עם מחיר מטרה ותמכור את הקרקע במחיר נמוך ב-200 אלף שקל?".
- ועדיין, אתם מתמודדים במכרזים של המדינה. איפה גבולות הגזרה שלכם?
"בטווח שבו מחירי הדירות הם לפחות מיליון שקל. במקומות שבהם מחירי הדירות נמוכים מאוד, אנחנו לא יכולים להרוויח כי אין שם רווח יזמי. מצד שני, אנחנו משתדלים לא לרכוש קרקעות בלב אזורי הביקוש במחירים מאוד גבוהים אלא בעיקר בעסקאות קומבינציה. לרכוש קרקע במיליון וחצי שקל ליחידת דיור ואז להיכנס לשלושה חודשים של קיפאון במכירות ולשלם עלויות מימון על הקרקע זה מטורף".
"קבוצות הרכישה מספרות שיש חיסכון גדול בעלויות שלהן לעומת יזם. אני מעריך שהסדר גודל האמיתי של החיסכון הוא 10%, וזה לא מספיק משכנע כדי לשאת בסיכונים של מחיר דירה שישתנה, בתוכניות שלא יאושרו, או בקבלן מבצע שיפשוט רגל. לכן מארגני קבוצות הרכישה מנסים להציג שהפער הוא 20%, ובפער כזה אנשים כבר אוהבים לקחת סיכונים".
- אגב קבלן מבצע, מאז קריסת המרפסת בפרויקט גינדי בחדרה, הרוכשים מתעניינים יותר בזהות שלו? חוששים לקנות חדש?
"מיד אחרי האירוע, הרגשתי שהציבור פתאום נרתע מדירה חדשה. אנשים אמרו לעצמם: 'רגע, שמישהו קודם ינסה, יגור שם כמה שנים, נראה שזה עובד כמו שצריך. גם אני חשבתי על זה בהקשר של המטוס החדש של בואינג, שאולי כדאי קודם שמישהו אחר יטוס וינסה, ואנחנו נטוס במטוסים הישנים. אבל אני חושב שזה היה משהו שעבר יחסית תוך זמן קצר, כי אנשים הבינו שזה אירוע חריג בחריגים. קבלן הביצוע שהקים את הפרויקט עבור גינדי בחדרה הוא קבלן מוכר (אורתם סהר). זו כנראה הייתה טעות אנוש חמורה. גם עם המטוס הכי טוב, אם הטייס יעשה טעות או איש צוות הקרקע לא טיפל היטב בתחזוקה, יכולה להיות תקלה. אז מה נגיד, שבואינג לא מייצרת מטוסים טובים?".
"הורים עשירים זה טוב לילדים"
אשדר היא הזרוע היזמית למגורים של קבוצת אשטרום, שיוצאת בימים אלה בהנפקה ראשונה לציבור לפי שווי של כ-900 מיליון שקלים ("הורים עשירים זה טוב לילדים", מתייחס פרידמן לקבוצה בשליטת המשפחות נוסבאום, גירון, משורר, רובין וליפשיץ, הגם שהכוונה המקורית של אשטרום הייתה לגייס לפי שווי גבוה יותר).
ב-2013 מסרה אשדר 607 יחידות דיור בתמורה כספית של כ-821 מיליון שקל (לא כולל מע"מ), לעומת 247 יחידות דיור שנמסרו ב-2012 בתמורה כספית של כ-367.6 מיליון שקל. הרווח הנקי ב-2013 עמד על 77 מיליון שקל לעומת 43 מיליון שקל ב-2012. עם מאות יחידות הדיור שהקימה לאורך השנים אפשר למנות פרויקטים דוגמת "רחובות ההולנדית" ברחובות, "אשדר וקאנטרי" בנתניה, "אשדר בוכמן" במודיעין, "גנים" בגני תקווה ו"אשדר הירוקה" בכפר סבא.
בשנים האחרונות החלה אשדר לפעול בתחום ההתחדשות העירונית, כשבין היתר יזמה פרויקט פינוי-בינוי בנווה מונוסון שבמסגרתו נהרסו 200 דירות ישנות ומוקמות בימים אלה במקומן 620 דירות חדשות בבניינים בני 16 קומות. כמו כן הקימה את החברה הבת "אשדר 38", המתמחה ביזום פרויקטים של תמ"א 38.
- ועוד דבר לפני סיום, השכר שלך (כ-3.7 מיליון שקל עלות שנתית בשנה שעברה) אמנם לא בעשירייה הראשונה של שיאני השכר ל-2013, אבל כנראה שבכל זאת לא כזה נורא בשוק הנדל"ן.
"מה, אני לא בעשירייה של החברות הציבוריות? שאשתי לא תקרא את זה כי היא לא ראתה את הכסף. לא שאני מתלונן, אבל בואו נגיד שמאחר שמנגנון הקידום שלי מבוסס על הרווחים של החברה, השכר הבסיסי (כ-1.1 מיליון שקלים בשנה) ביחס לחברות ציבוריות אחרות הוא לא בין הגבוהים. בעבודה האחרונה שנעשתה, כדי לאשר את תנאי ההעסקה בחברה עשו השוואה בין חברות הנדל"ן, ונמצא שאנחנו נמצאים בטווח של האחוזון הנמוך.
"ב-2013, אחרי עבודה קשה של כמה שנים, הצלחנו להגיע לרווח נאה, שיש בו גם הסטה של רווחים חד-פעמיים. לצערי, הצפי שלנו לשנים הקרובות הוא שלא נגיע לאותם רווחים".
הכתבה המלאה - במגזין G
כתבות
ני"ע
