שוב העדיפו את פרשנות המינהל

מושב תימורים הוא מושב חקלאי שיתופי, ששינה חלקים מהקרקע המצוייה בחוזה חקלאי, לייעוד לתעשייה וקיבל על כך מרשות מקרקעי ישראל חוזי חכירה לתעשייה, שחלקם נעשו לפני החלטה 717 וחלקם לאור החלטה 717.

עקב סירובה של רשות מקרקעי ישראל לאשר עסקה לחכירת מקרקעין בין המושב ובין חברות פרטיות, בשל אי עמידה בתנאי החלטת מועצה 717, עתר המושב לבית המשפט.

בית המשפט המחוזי בבאר שבע דחה את התובענה ופסק כי בנסיבות דנן פעל המינהל בהתאם להחלטות מועצת מקרקעי ישראל ויישם מדיניות זו בסבירות ובשיקול דעת, כאשר סרב לאשר למושב העברת זכויות מבלי שיתמלאו תנאי החלטת מועצה 717 המותירה בידי המושב את זכות השליטה בתאגיד רוכש המקרקעין ואין זה משנה אם מדובר בהתקשרות ראשונית או לאחר העברת הזכויות. בית המשפט פסק כי טעות נפלה בהחתמת המושב על חוזה חכירה עירוני ובפועל חלים על העסקה תנאי חוזה חכירה במגזר חקלאי, לרבות החלטה 717 (בענינים אלו, ההחלטות הישנות חייבו החקלאי להישאר בעל 51% במניות הגוף המשותף לפחות, ואח''כ זה פחת עד 26%).

החלטה 717 קבעה כי קרקע בשטח שבחזקת קיבוץ/ מושב או תאגיד שהישוב החקלאי בעל שליטה בו, המשמשת למפעל, כהגדרתו בחוזה החכירה לקיבוץ, לא תיכלל בחוזה החכירה לקיבוץ, או תוצא ממנו, לפי הענין. לגבי קרקע למפעל, ייחתם חוזה חכירה נפרד בין המינהל ובין הקיבוץ, או התאגיד שבשליטת הקיבוץ, אם הוא בעל שליטה בו למשך כל תקופת החכירה, והכל בתנאים הנהוגים במינהל למפעל מאותו הסוג ובאותו אזור.

הנקודה היא שבחוזי החכירה שניתנו למושב, לא נכללה כל פיסקה מגבילה בענין. לכאורה, לפי החוזה של המושב, הוא יכול היה למכור לאחרים את הרכוש שלו. אלא, בבואו למכור את חוזה החכירה לאחר, המינהל פסל המכירה.

המושב (שהתנהלותו בתיק הייתה די מיתממת, לעצם הענין) פנה לבית המשפט המחוזי בטענה כי הסתמך על החוזה עצמו, אולם בית המשפט המחוזי בבאר שבע, הלך כיברת דרך ארוכה לטובת המינהל.

שוב נראה כי רשות מקרקעי ישראל מקבלת יחס מועדף ונעלה במערכת המשפט- יותר מכל בעל קרקע בשוק הפרטי.

אנו רואים החלטות העוברות כחוט השני בין בתי המשפט הרואים בעמדת המינהל כזה ראה וקדש כאילו מדובר באינטרס הציבורי וזאת לעיתים על ידי פרשנויות של חריגה כביכול מתום לב של החקלאי. בתי המשפט מיישרים למעשה קו עם עמדת המינהל לפיה החקלאים קיבלנו את הקרקעות הללו במתנה ולכן תפיסת המינהל היא היא האינטרס הציבורי.

בתמצית קובע פסק הדין כי המטרה של הקצאת הקרקע לתעשייה בתאגיד ההתיישבותי החקלאי, הינה לשם יצירת מקומות תעסוקה לחברי התאגיד החקלאי, נוכח קשיים בענף החקלאות, ולא לשם התעשרות מעסקאות נדל"ן בשוק חופשי, כפי שנעשה כאן.

בית המשפט פסק כי פרשנות אחרת של הדברים, כפי שביקש המושב לטעון, תביא למצב אבסורד של סחר נדל"ני באדמות חקלאיות ואף למניפולציות עסקיות בנדל"ן, כפי שקרה כאן, על חשבון כספי הציבור.

לדידי השופטת, פרשנותו של המושב, החותר לשחרור מכל מגבלה ותחולה של החלטה 717, בעת העברת הזכויות, חותרת תחת תפקידה של מועצת מקרקעי ישראל, המתווה מדיניות קרקעית ותחת תפקידו של המינהל, המיישם מדיניות זו, ושניהם המופקדים על שמירת הקרקעות והקצאתם בכפוף לעקרונות השוויון.

העובדה שהמושב חתם על הסכם חכירה עם המינהל עדיין אינה מקנה למושב זכות לעשות במקרקעין כבתוך שלו, והוא כפוף להסכמת המינהל ולהחלטותיו, המתעדכנות מעת לעת.

טענת המושב, כי לא היה מודע לאישור העסקה בכפוף להחלטה 717, מאחר ולא הובאו לידיעתו המסמכים הפנימיים של המינהל וכי גם לא ידע כי דרישת התשלום בגין הקצאת הקרקע, נגזרת מהחלטה 717, לא בוססה דיה ונטענה בעלמא ללא תשתית עובדתית.

יתר על כן, גם אם לא היה מודע המושב להחלטה 717, שהיוותה בסיס להתקשרות האמורה, אין בכך כדי לאיין את היות העסקה כפופה להחלטה 717 - שהרי נקבע זה מכבר, כי החלטות מועצת מקרקעי ישראל הינן בבחינת קביעת "הסדרים ראשוניים" המקבילים נורמטיבית לחקיקה ראשית. לפיכך, יאמר כי לא תשמע טענת המושב כי לא ידע דבר החלטת 717 ותחולתה, בבחינת אי ידיעת החוק אינה פוטרת.

בפסיקתו נגד המושב טוען בית המשפט טיעונים שונים ומגוונים שלטעמי ניתן לתקוף אותן בערעור:

ראשית - אם נחתם חוזה מיטיב עם החוכר (כפי קביעת ביה"מ), זכותו של המושב להסתמך עליו (כך קובע חוק החוזים, ולגבי המינהל- אף חוקקו הוראת מינהל , החלטה 1054. יתרה מזאת, החוכר איננו כפוף להחלטות המינהל החדשות, הוא זכאי להסתמך על החוזה שלו בלבד.

שנית - ביה"מ מזכיר שאי ידיעת החוק איננה פוטרת. זה אכן נכון, אבל במקרה זה דובר בהחלטות מינהל פנימיות שלמושב לא היתה כל דרך להכיר אותן.

שלישית - נדמה כי בית המשפט "שכח" כי על פי חוק החוזים, חוזה יש לפרש כנגד המנסח. מסתבר שכשמדובר על חוזה עם המדינה, הכלל אליבא דבית המשפט, הוא שהחקלאי הינו (ויסלחו לי החקלאים) חוטא וחמדן, ולכן יפרשו את החוזה דווקא נגדו.

רביעית - חוזה עם רשות ציבורית יפורש בכל מיקרה של ספק לטובת האזרח , וקל וחומר אם הגוף הציבורי הוא שניסח את החוזה. כלל זה נשכח בחוזה עם החקלאי.

חמישית - סעיף 22 לחוק השכירות מאפשר בחכירות לדורות לחוכר להעביר זכויותיו, כאשר לביהמ''ש סמכות לכפות על הבעלים את ההעברה. משום מה בית המשפט לא החיל כלל זה בפסק דינו.

ולבסוף מסכים בית המשפט עם רשות מקרקעי ישראל כי לחקלאי אסור לעשות "אקזיט". בנקודה זו אין לי אלא להסכים במידה מסוימת עם המינהל קצת צודק שכן המושב, עובר לחתימתו על חוזה החכירה, שילם למינהל סך של כ-500,000 ₪ בגין הזכויות במקרקעין, ואילו עסקת המכר, אותה ביצע אל מול החברות עמדה על למעלה מ-4 מיליון שקלים. אולי, לו היה המושב פועל אחרת, הוא היה זוכה).

עו"ד דוד בסון

שותף במשרד עו"ד הרטבי בורנשטיין בסון העוסק בנדל"ן ובזכויות חקלאים