לקראת הסדר היסטורי: הולכים לקראת הקיבוצניקים

קשה למנות את ההסדרים השונים ואת החלטות מועצת מקרקעי ישראל בניסיונות להגיע להסדר מתקבל על הדעת עם הקיבוצים, בנושא שכל כך חשוב לחבריהם ולמדינה המחפשת היצע קרקעות זמין: איך יוצרים בישות הקואופרטיבית, המצויה בהליכי שינוי, זיקה קניינית אמיתית של המשפחה לקרקע שעליה ניצב ביתה.

הצעד הראשון היה ליצור את "הקיבוץ המתחדש", מושג שמשמעותו הליכה לכיוון שאין ממנו מנוס - הפיכת הקיבוץ ליישוב קהילתי, עם הרחבה, שמעניקות לחברי קיבוץ זכות קניינית על שטח בית המגורים. זאת, כשלוותיקים נשמרת זכות שליטה במשאבים חקלאיים, כמו מכסות גידול ומכסות מים.

מוכרחים להבין שפוטנציאל הבנייה וההתרחבות גדול. בישראל 261 קיבוצים, המחזיקים אדמות לפי תקן של 30,320 נחלות - בממוצע 116 נחלות לקיבוץ. בנוסף, ישנם 28 מושבים שיתופיים (אליהם מתייחסים כלקיבוצים), המחזיקים אדמה לפי תקן של 2,700 נחלות - 95 נחלות בממוצע למושב שיתופי.

פוטנציאל הגידול ניתן למימוש על יד תהליך של "קבלת חברים חדשים" וכן על ידי הרחבות קהילתיות: בתקן של עד 80 נחלות - ניתן להגדיל את הישוב עד 250 יח"ד; תקן עד 100 נחלות - ניתן להגדיל עד 300 יח"ד; תקן של למעלה מ-100 נחלות - ניתן להגדיל עד 350 יח"ד. בקו העימות ובעמקים ניתן להוסיף זכויות עד למקסימום של 500 יח"ד סך הכל בישוב.

יחס של פי 3 יח"ד, פחות או יותר, ל-33 אלף הנחלות בקיבוצים ובמושבים, יכול "לסגור" את כל המחסור המדובר בהיצע הדיור.

החלטה ראשונה: 11% הנחה

ובכל זאת, עד כה המדינה התקשתה לייצר פתרון שהחזיק מעמד או שזכה לתמיכה רחבה. ההתחלה הייתה בהחלטה 751 מ-1996, להסדרת הזכות למגרש בתמורה מלאה, עם הנחה של 11% לכל היותר. החלטה 979 מ-2007 קבעה שהקיבוץ ירכוש את הקרקע לפי היוון של 3.75% - נתון שהועתק מכללי ההיוון בסקטור העירוני - והחבר ישלים את התשלום ל-33% מהשווי.

הארגונים החברתיים תקפו את ההסדרים הללו בנימוק שהם מקלים מדי, בעיקר על רקע העובדה שחוכר עירוני שילם דמי חכירה ראשוניים בשעה שקנה את הנכס, ואילו בסקטור החקלאי לא שולמו דמי חכירה ראשוניים.

עם זאת, שנה לאחר מכן התקבלה החלטה 1155, שנועדה לשפר את ההסדרים המוצעים לחברי הקיבוץ, לאחר שאלה טענו שהתמורה שדורשת המדינה גבוהה מדי, ואינה משקפת את תרומתם לשמירה על הקרקע ואת זיקתם ההיסטורית לקרקע.

במקביל התגלה שמצטרפים חדשים שילמו "כספים אסורים" לקיבוץ, באצטלות שונות. לאמיתו של דבר, הייתה זו עסקה של רכישה נסתרת ולא מדווחת של זיקה למגרש, המוסווית כביכול בתהליך של קבלת חבר חדש. בהסכמים הפנימיים היה ברור ש"המצטרף החדש" משלם לקיבוץ מאות אלפי שקלים ללא ידיעת רמ"י, וכלל איננו הופך לחבר שווה זכויות בקיבוץ.

התופעה הזו, שהלכה והתרחבה, נחשפה בתחקיר "גלובס" על קיבוץ חנתון, שמהווה את הדוגמה החריפה ביותר לתהליך הפיקטיבי של "הצטרפות לקיבוץ" כהסוואה לעסקת נדל"ן של רכישת מגרש.

עם כניסתו של אורי אריאל לתפקיד שר השיכון ויו"ר מועצת מקרקעי ישראל, הוא מינה ועדה חדשה על מנת לנסות להגיע להסדר. בראש הוועדה עמד מנכ"ל רמ"י בנצי ליברמן.

אריאל מכיר היטב את בעייתיות שיוך הדירות בקיבוצים. הוא עצמו יורש של הוריו, חברי קיבוץ טירת צבי, ואשתו היא בת קיבוץ מעגן מיכאל. בעקבות פרסום ב"גלובס", הורה היועץ המשפטי לממשלה לאריאל להימנע לפיכך מכל עיסוק בתהליך שיוך הבתים בקיבוצים.

ההסדר החדש שמציעה ועדת ליברמן מיטיב את התנאים עוד יותר. הקיבוץ יוכל לרכוש באופן מרוכז את כל אדמות המגורים, על בסיס 33% מהשווי. התשלום יתפרס לתקופה ארוכה, בגלל טענת הקיבוצים לקושי בגיוס הסכום באופן חד פעמי. על המחיר הבסיסי יחולו הנחות והפחתות של השמאי הממשלתי, כולל הפחתה לפי ותק חברי הקיבוץ.

20% מערך הקרקע

בסיכומו של החשבון יוכל הקיבוץ לרכוש את קרקע שטח המגורים ("שטח המחנה") לפי שווי של כ-20% מערך הקרקע. הקיבוץ ייחשב חוכר הקרקע, אבל יוכל להחכיר מגרשים לחברים ול"מצטרפים חדשים", בהסדרים פנימיים, מהסוג שכבר היכרנו.

הבעיה בהסדר החדש היא, שלמרות ההקלה בתמורה עבור הקרקע, אין בה פתרון לקיבוע זכות קניינית אמיתית של החבר או "המצטרף לקיבוץ", דהיינו, אין רישום זכויות בטאבו.

לעניין זה יש השלכה מעשית לא פשוטה, כי בנקים לא יתנו משכנתא למי שאין בידיו זכות קניינית אמיתית על הקרקע.

נוסף לכך, ההסדר אינו חוסם את הפירצה המאפשרת את המשך התופעה של עסקאות פיקטיביות בקיבוצים.