הדרך להורדת מחירי הדירות בישראל נראית מאוד ארוכה

אז החל לפעול קבינט הדיור במאי 2013 התקבלו שורה של החלטות שתכליתן להתמודד עם משבר הדיור במדינת ישראל. הקבינט, שהחלטותיו מקבלות תוקף של החלטות ממשלה שבעה ימים לאחר אישורן על ידי השרים, החליט לפעול בשורה של תחומים - הגדלת ההיצע, בנייה לשכירות, הטבת מע"מ בשיעור אפס לזכאים, מכרזי מחיר מטרה, הסכמי גג, פתירת חסמים ועוד.

נכון להיום מתגלגלות כל התוכניות במשרדי הממשלה, במסדרונות הכנסת, בוועדות השונות ובישיבות ארוכות. כמעט מדי יום מתגלה עוד בעיה בפתרונות הלא אפויים. חלק ניכר מהתוכניות לוקה בחסר, כולל נקודות שעלולות לטרפד את מטרתן המקורית. סימני שאלה מתנוססים מעל התוכניות, שעתידות לעלות כסף רב לקופת המדינה, בה בעת שהשפעתן על השוק או אפילו מועד יישומן עדיין בלתי ידוע.

1. לוח זמנים מעורפל

תזכיר חוק הטבת המע"מ קובע לכאורה לוח זמנים די ברור להפעלת החוק.

על פי תזכיר החוק, 21 יום לאחר שיפורסם החוק ברשומות (כלומר יאושר סופית) יפורסמו הגושים שאותם יבחן השמאי הממשלתי טל אלדרוטי, לצורך חישוב מ"ר דירתי שעל פיו ייקבעו מחירי הגג של הטבת המע"מ באזורים השונים (עם מקסימום שעומד על 1.6 מיליון שקל). עוד נקבע כי 60 יום לאחר אישור החוק יסיים השמאי הממשלתי את החישוב ויוכל להציגו לזכאים.

מושב הקיץ של הכנסת מסתיים בתחילת אוגוסט. במשרדי האוצר והשיכון מדגישים כי המטרה היא שעד מועד זה יאושר החוק, אבל גם הם לא יתנו את ראשם על כך. וגם אם אכן יאושר החוק באוגוסט, יחלפו חודשיים עד שהשמאי הממשלתי יסיים את עבודתו, כלומר בחודש אוקטובר. רק אז יוכלו הזכאים להתחיל לקבל מידע על המחיר הרלוונטי להטבה, אם בכלל, בכל אזור.

גם בתקופה זו צפויה אי ודאות עד שהשוק יידע לעכל את הנתונים. כלומר, רק לקראת סוף השנה יוכלו הזכאים להתחיל ולממש ההטבה - בתנאי שלא יוגשו בג"צים כנגד התוכנית, תרחיש יותר מסביר בעקבות ההתנגדויות הרבות.

2. איך מעוררים קיפאון

בינתיים, רוכשי דירה ראשונה עלו כמובן על הגדר. השאלה הגדולה היא כמובן עד מתי. ככל שהתקופה תהיה ארוכה יותר, כך היא גם תשפיע במבט ארוך טווח גם על היקף התחלות הבנייה בחודשים אלו. קבלנים, יזמים והבנקים שמממנים אותם כבר מאטים את הקצב, כל עוד הקונים לא חוזרים לשטח.

דרישה שנשמעת מאוד הגיונית היא להכריז שההטבה תחול רטרואקטיבית, כדי לצמצם את הפגיעה במכירת הדירות החדשות. רק שבפועל, המבנה המסובך של חוק המע"מ מעקר אותה מתוכן. הרי רק לאחר שהשמאי הממשלתי יגבש את נוסחאות החישוב של הדירות הזכאיות להחזר מע"מ, ולאחר ששר השיכון ושר האוצר יקבעו מה יהיה מפרט הדירה שתזכה להנחה, ולאחר שוועדת הכספים תסגור את נושא הקריטריונים של הקונים הזכאיים להטבה, ניתן יהיה לדעת מהן הדירות שיכללו בתוכנית.

3. מה זה מחיר למ"ר דירתי

ענף הנדל"ן למגורים לא באמת מדבר במונחים של מחיר למ"ר, אבל זהו הקריטריון הקובע בהטבת המע"מ ובמחירי מחיר מטרה. איך ייחשב השמאי הממשלתי מ"ר אזורי ממוצע? לא בטוח שגם הוא יודע. מה אפשר ללמוד ממחיר ממוצע? לא ברור.

במשכורות, למשל, ישנו פער של כ-2,500 שקל בין השכר הממוצע (למעלה מ-9,000 שקל בחודש) לבין השכר החציוני (כ-6,500 שקל), מה שיכול ללמד אותנו עד כמה הממוצע יכול להיות מוטה די בקלות.

כדאי להביא בחשבון שבישראל ישנם פערים עצומים בין שכונות מגורים שונות ואפילו בין בניינים סמוכים באותה עיר. חישוב האזורים על פי נוסחת השמאי ייעשה על פי גושים, דבר שעלול להביא תוצאות שלא ישקפו את המחיר הממוצע האמיתי.

עוד נקודה שהועלתה כנגד חישוב השמאי מתייחסת למקומות שבהם נרשם מיעוט עסקאות בתקופה הרלוונטית - שגם היא לא ממש ברורה (רבעון אחרון? שנה אחרונה?), או במקומות שבהם העסקות נסגרו בקבוצות רכישה ואינן משקפות את המחיר האמיתי בסביבה.

גם על המחיר למ"ר דירתי שיקבע השמאי ניתן יהיה לערער, כך שהאפשרות לעיכוב במהלך תקופת ההסתגלות כמעט ברורה מאליה.

4. הדרך הארוכה לתעודת הזכאות

גם לאחר שהחוק יעבור, צופים בענף הנדל"ן קושי ביישומו. לאחר שהשמאי הממשלתי יבצע את חישוב המ"ר הדירתי לכל אזור, עתיד המחיר להתפרסם באתרי האינטרנט הממשלתיים או באתר שיוקם למטרה זו (טרם הוחלט, ותזכיר החוק אינו מתייחס לסוגיה). מי שירצה ליהנות מההטבה יצטרך להנפיק תעודת זכאות אותה יציג לבנקים למשכנתאות ולקבלנים.

כפי שנחשף בשבוע שעבר ב"גלובס", מי שינפיק את תעודת הזכאות תהיה רשות המסים ולא משרד השיכון, כפי שנקבע בתזכיר החוק (עוד על כך בעמ' 30). את תעודת הזכאות מתחייבת הממשלה להנפיק תוך 30 יום מיום הפנייה, וגם היום טרם נקבע סופית אם הזכאים יגישו את הבקשה לבנקים או לרשות המסים. תעודה זו תהיה תקפה למשך 180 יום בלבד. נציין כי כבר היום צופים עומס רב בהגשת הבקשות לתעודת הזכאות, וקיים חשש שתהליך זה יעכב גם הוא את היישום. בשורה התחתונה, מדובר במטלה לא פשוטה גם לרוכשים עצמם, שיצטרכו להבין איזה מקום מתאים לאיזה מחיר, יצטרכו להנפיק את תעודות הזכאות, ולנסות ולהבין היכן יוכלו לרכוש דירה בהנחה.

5. היצע דירות באוויר

קביעת מחיר מקסימלי למ"ר דירתי, בהתאם לממוצע האזורי, עשויה לשכנע לא מעט קבלנים להכניס את הדירות הגרועות ביותר בפרויקט לתוך אותה מסגרת מחירים. אותן דירות ייהנו מהביקוש המוגדל כתוצאה מהחזר המע"מ המובטח, ואת השאר ניתן יהיה למכור במחיר השוק.

בכנס התאחדות בוני הארץ האחרון טען נשיא ההתאחדות ניסים בובליל כי בכל השוק ישנן רק 4,000 דירות שיעמדו בקריטריונים. גם אם מדובר במעט יותר דירות, אין ספק שהביקוש יעלה עליו בהרבה, ויאפשר לקבלנים לדחוף סחורה בעייתית פנימה.

סימני השאלה סביב ההיצע נכונים גם לגבי "מחיר מטרה". מכרזי מחיר מטרה מציעים לקבלנים עסקה - לגשת למכרז שבמסגרתו ייקבע מחיר גג למ"ר שבו יימכרו 80% מהדירות בפרויקט. ואם הקבלנים לא ייגשו למכרזים אלו ויעדיפו להמתין למכרזי קרקע רגילים? במשרד השיכון כבר אומרים שאם היחס של 80% דירות במחיר קבוע ומוזל ו-20% דירות בשוק החופשי לא יעבוד, הם ישנו את היחס במכרז הבא. כלומר 70%-30% או 60%-40% וכך הלאה. סביר להניח שבשלב כלשהו וביחס כלשהו המכרזים יעבדו, אבל השאלה היא עם כמה דירות מוזלות נישאר.

6. להגריל או לא להגריל דירות

בשבוע שעבר הכריז משרד השיכון כי ידרוש לשנות את אופי היישום של תוכנית המע"מ, כך שמכירת הדירות תיעשה באמצעות הגרלה ולא במשא ומתן בין הקבלן לרוכש באופן ישיר.

במשרד השיכון טוענים שמדובר בניסיון לסגור את הפתח לשחיתות (שמפניו התריעה בזמנו גם נגידת בנק ישראל בביקורת מול קבינט הדיור). ללא הגרלה על מוצר ידוע מראש, ובהנחה שיהיה לא מעט ביקוש, הקבלנים יוכלו לתמרן עם המחיר, עם המפרט, או עם זהות הקונים.

במשרד השיכון אומרים כי שיטת ההגרלה תאפשר לרוכש להצביע על דירה ספציפית שהוא רוצה לרכוש (פרויקט, קומה, דירה), ובין כל המציעים תיערך הגרלה.

הטיעונים להגרלה אינם מופרכים. עם זאת, שילוב החוק החדש עם שיטת ההגרלות עלול להמציא לנו מערכת מורכבת מאין כמותה. הדבר ידרוש למשל דיווח רציף על הדירות שעומדות בהטבה ונמצאות במלאי ובמפרט שעתיד להיקבע, עם עדכון לגבי דירות שכבר נמכרו בהגרלה.

7. גובה התקרה לערבים וחרדים

אחד העקרונות המתוקשרים של הטבת המע"מ הוא העדיפות הברורה למי ששירת בצה"ל או בשירות לאומי-אזרחי. שר האוצר יאיר לפיד הדגיש בחודשים האחרונים שאין בכוונתו לוותר עליו.

רגע לפני פרסום תזכיר החוק, פורסם כי האוצר והיועץ המשפטי לממשלה הגיעו לפשרה שקובעת כי מי שלא שירת יזכה להטבה פחותה, כך שיוכל ליהנות ממע"מ בשיעור אפס ברכישת דירה ששוויה (כולל מע"מ) עומד על 600 אלף שקל (לעומת מחיר תקרה של 1.6 מיליון שקל, בכפוף למחיר למ"ר אזורי, למי ששירת).

מיד לאחר מכן התברר שמדובר בהכרזה ריקה. על פי נתוני העסקאות, אין דירות חדשות שנמכרות במחיר הזה, כך שהלא-משרתים נותרו דה-פקטו מחוץ לתמונה (מהלך שכבר נפסל בעבר ע"י בג"ץ).

גם היועץ המשפטי לממשלה חזר בו מהסכם הפשרה, והסביר שרק לאחר שיגיעו אליו כל הנתונים, והוא יסקור ויבחן את החוק המוצע, הוא ייתן את דעתו הסופית על המחיר. גם ועדת הכספים תידרש כמובן לסוגיה הטעונה.

ואנחנו נחכה בינתיים.

8. גורל המשרתים שנה וחצי

הקריטריונים היבשים להטבת המע"מ, הדורשים שירות צבאי של 18 חודשים לפחות לגברים ו-12 חודשים לפחות, משאירים גם לא מעט מילואימניקים קרביים מחוץ לתמונה.

"קיבלתי עשרות פניות ממילואימניקים שלא יקבלו פטור מתשלום מע"מ בגלל שעשו שירות סדיר מקוצר", מסביר אלכס טנצר, פעיל חברתי בקרב העולים מחבר העמים. "הם שירתו שנה או חצי שנה בגלל סיבות אישיות (נשואים או עולים בגיל 22), אבל עושים מילואים ומסכנים את חייהם. לג'ובניקים מגיע פטור וזכויות ולהם כלום?".

הקריטריונים גם אינם כוללים חלק באוכלוסייה שדווקא שותף בשוויון בנטל - המתנדבים החרדים והגברים שקיבלו פטור מצה"ל והתנדבו לשירות הלאומי-אזרחי אך שירתו פחות משנה וחצי. מנכ"ל רשות השירות הלאומי-אזרחי, שר-שלום ג'רבי, פנה לאחרונה למשרד האוצר כדי לדרוש את שינוי הקריטריון. "קרוב ל-17 אלף מתנדבי השירות הלאומי-אזרחי מכלל המגזרים תורמים מזמנם וממרצם במשך שנה או שנתיים למדינת ישראל, במגוון תחומים", כתב ג'רבי, "לא ייתכן כי מתנדבים אלו לא יהיו זכאים גם הם לאחר שירותם לאותן ההטבות המוקנות לבוגרי השירות הצבאי בבואם לרכוש את דירתם הראשונה".

באוצר מסבירים שהם היו מודעים לבעייתיות של קביעת 'קו פרשת מים' וכי ייעשה מאמץ במהלך גיבוש החוק הסופי להעניק למי שמשרת את המדינה את ההטבה. ושוב, אנחנו נמתין להכרעה.

9. אפילו לא 5% מהיעד

רק לפני כמה שבועות נסגרו בהצלחה שני מכרזים לשכירות ארוכת טווח שפרסמה הוועדה הבין משרדית בראשות משרד האוצר, בהרצליה וברמת השרון. המכרזים משכו חברות גדולות ורציניות (בהרצליה זכתה אפריקה ישראל וברמת השרון אביב), וגם התוצאות הכספיות היו מרשימות (75 מיליון שקל ו-45 מיליון שקל, בהתאמה).

ועדיין - מדובר ב-461 דירות בסה"כ, מתוכן רק כמאה בשכירות מפוקחת.

כמעט שנה וחצי עברה מאז הוקמה הממשלה ונוסד קבינט הדיור. תוכנית הדיור הממשלתית לבנייה להשכרה ארוכת טווח הבטיחה לייצר 150 אלף דירות להשכרה בעשור, 15 אלף דירות להשכרה בשנה. יחד עם המכרז בחיפה שאמור להיסגר בקרוב (ושממש לא בטוח שגם בו תהיה היענות), יעלה המספר ל-729 דירות - פחות מ-5% מהיעד השנתי.

התירוצים כבר כאן: החברה הממשלתית החדשה שאמורה לנהל את כל הפרויקט טרם נכנסה לעבודה ומנכ"ל טרם נבחר; הליכי אישור הוותמ"ל (ועדה לתוכנית מועדפת לדיור), שעתידה להכין את הקרקע לפרויקטים להשכרה, טרם הושלמו; גם המתחמים הבאים שעתידים לצאת לשיווק, מתחם הגדנ"ע בתל אביב ותל השומר, טרם מבושלים מספיק.

חזון שר האוצר, שנכנס להסכמים הקואליציוניים מול הליכוד ואמור היה להיות גולת הכותרת בקדנציה שלו, מתרומם לאט מאוד.

10. או הסכם גג או מחיר מטרה

תוכנית "מחיר מטרה" - המציבה מחיר תקרה מופחת לדירה ומציעה לקבלנים להתחרות על מחיר הקרקע - מקודמת במקביל לתוכנית מע"מ בשיעור אפס. מכיוון שהיא אינה דורשת חקיקה מבטיחים במשרד השיכון כי יישומה יוכל להתחיל כבר בחודש אוגוסט.

לאחרונה בישר שר השיכון כי הגיע להסכמה עם האוצר: "6,000 דירות עוד השנה ו-10,000 דירות בכל אחת מארבע השנים הבאות", במכרזי מחיר מטרה. איפה הן ישווקו? איש אינו יודע. יש מכרז רגיל בכפר יונה או במודיעין? אף אחד לא יודע אם לא ישווקו שם מחר או מחרתיים מכרז לקרקע במחיר מטרה.

רק שבמקביל מקודמת היום במלוא המרץ תוכנית "הסכמי הגג", והסכמים נחתמו כבר עם עיריית קרית גת, מודיעין, ראש העין וקרית ביאליק (ובקרוב בראשון לציון ויבנה), ולפיהם מתחייב האוצר לממן מראש את הפיתוח, ולפתור חסמים.

ההסכמים הללו עולים הרבה מאוד כסף לקופת המדינה, למעלה ממיליארד שקל לכל הסכם, תחת ההנחה של האוצר שמרבית ההשקעה המוקדמת תחזיר את עצמה משיווקי הקרקע. אבל אם במסגרת השיווקים יצאו מכרזים לאלפי דירות במחיר מטרה, התקבולים מהקרקע יהיו נמוכים משמעותית ואובדן ההכנסות עלול להיות דרמטי. לכן, האוצר אינו מתכוון לאשר פרסום מכרזי מחיר מטרה במתחמים שנהנים מהסכמי הגג. מצד שני, אם לא באותם מקומות, היכן יימצאו מתחמים גדולים לשיווק עשרות אלפי דירות במחיר מטרה?