צפו בגרפים של בנק ישראל: היכן קשה יותר לקנות דירה?

"נשיגות השכירות", היכולת לשכור דירה, לא פחתה בשנים 2004-2012 - כך טוענים בבנק ישראל, במחקר שפורסם היום (א'). זאת, למרות שבתקופה זו זינקו מחירי הדירות ביותר מ-66% ושכר הדירה עלה ב-45%.

לפי בנק ישראל, בראשות הנגידה ד"ר קרנית פלוג, היכולת לרכוש דירה אכן ירדה אולם עובדה זו נכונה בעיקר באזור הביקוש, שם נדרשת תוספת של שלוש שנות הכנסה של משק בית ממוצע, לעומת שנה אחת בשאר אזורי הארץ. חשוב להזכיר כי העלייה במחירי הדיור היא תוצאה ישירה של הריבית הנמוכה (ריבית ריאלית שלילית), שהיא חלק בלתי נפרד מהמדיניות המוניטארית של בנק ישראל זה שש שנים.

המחקר נערך ע"י כלכלני הבנק על בסיס הכנסותיהם של כל הפרטים במשק הבית, ולא על בסיס שכר ממוצע לשכיר (נתון ברוטו שמשקף הכנסה מעבודה בלבד). במונחי ההוצאות על שכר דירה ביחס לשכר ברוטו למשרת שכיר, הנשיגות הורעה בין 2004 ל-2012 ב-5 נקודות האחוז.

עם זאת, בחינת המגמה על פי ההכנסה נטו של משק הבית מגלה כי היחס נותר ללא שינוי ועומד על 24% בלבד. במילים אחרות, ב-2012 כרבע מהכנסת משקי הבית בממוצע מוקדש לשכר דירה, בדיוק כפי שהיה ב-2004. בבנק ישראל מציינים כי היציבות בנשיגות לא נבעה ממספר גדול יותר של נפשות בדירה (צפיפות), שכן מספר זה לא השתנה (3.33 למשק בית). לפי הממצאים, אכן חלה הרעה בנגישות לדירה בשנים 2008-2012, אך היא קוזזה בשיפור שנרשם ב-2004-2008 - באותן שנים גדלו דמי השכירות ב-2%.

משקל שכר הדירה מהכנסה כספית נטו למשק בית כמעט לא השתנה בכל האזורים על פני כל התקופה. העלייה הקיצנית ביותר חלה בתל אביב, שם משקל ההכנסה שהוקדש לדיור גדל מ-29% ל-31%.

בבנק ישראל מסבירים כי "יציבותה של נשיגות השכירות פירושה ששכר הדירה עלה במקביל להכנסה של משק הבית, ולכן חלקן של ההוצאות על שכר דירה בהכנסה לא השתנה ב-2012 יחסית ל-2004. בחינת הגידול בהכנסות מראה שהוא נבע מהעלייה הכללית של השכר במשק, מהירידה במיסוי על הכנסות מעבודה, ומהגידול בשיעור ההשתתפות ובשעות העבודה של משקי הבית. עם זאת, אלו גדלו בעיקר בשנים 2004-2008 בשעה ששכר הדירה כמעט לא השתנה, ולכן בתקופה זו חל שיפור בנשיגות. לעומת זאת, מ-2009 עלה שכר הדירה במידה רבה בשעה שמשתני ההכנסה עלו לאט". לפי נתוני בנק ישראל, ההכנסה הכספית נטו מהעבודה גדלה בכ-27% ב-2004-2008 לעומת עלייה מתונה בהרבה בסך של יותר מ-14% ב-2008-2012.

כאמור, לפי בנק ישראל נשיגות הרכישה פחתה בתקופה זו (למעט חיפה), אולם ב-11.5% בלבד. מספר שנות הכנסה כספית נטו למשק בית עלה במונחים מוחלטים ב-0.7 שנה בממוצע בלבד (מ-6.1 שנים ל-6.8 שנים). כאן יש שונות לפי אזורי הארץ: כדי לרכוש דירה נדרשת תוספת של כ-3 שנות הכנסה באזור י-ם (כ-11 שנים במקום כ-8); של כ-2.3 באזור תל אביב (יותר מ-9 שנים במקום כ-6.7 שנים); ותוספת של כשנה ביתר אזורי הארץ (למעט חיפה, שם נרשם שיפור בנשיגות). י-ם מתאפיינת ביחס הגבוה ביותר בין עלות השכירות והרכישה להכנסה, למרות שהיא לא האזור היקר ביותר, זאת עקב שיור ההשתתפות הנמוך בשוק העבודה באותו אזור. כשבוחנים את שנות ההכנסה נטו מעבודה בלבד, התוספת משמעותית יותר: בירושלים מגיעה ל-3.6 שנים (12.7 שנה לעומת כ-9 שנים) ובתל אביב ל-2.6 שנים (10 שנים במקום 7.5 שנים).

בתחילת פברואר פרסם בנק ישראל סקירה דומה שלפיה היחס בין מחיר ממוצע של דירה לשכר ממוצע למשרת שכיר - יחס שלפי הבנק מבטא את "יוקר מחירי הדיור" - הגיע לשיא כל הזמנים ובספטמבר 2013 עמד על 12 משכורות שנתיות (כ-144 משכורות חודשיות) לעומת 8 שנות שכר (96 משכורות חודשיות) במחצית 2008. מדובר בזינוק חד של 50% (או 4 שנות משכורת) בתוך 5 שנים בלבד.

 שנות הכנסה נטו מעבודה