הגג צמוד, אין תמ"א 38

בבניינים ישנים רבים, בעלי דירות מתחבטים איך לשפר את הדיור שלהם ולהתקין מעלית ולבצע שיפוץ כללי לבניין וללובי וכל המערכות המיושנות בבנין. תיקונים אלו עולים לבעלי הדירות הון רב ועם כל הרצון הטוב, אין בידי בעלי הדירות לשאת בעלויות. לכן הפתרון היחידי שבעלי הדירות יכולים למצוא הינו מציאת קבלן שמוכן לשפץ את הבנין ובתמורה לקבל את זכויות הבניה ולבנות על הבנין מספר דירות.

הענין מזכיר לנו את תמ"א 38 אך לא בהכרח הענין צריך להיות רק בהתאם לתמ"א 38 שמיועדת לחיזוק מבנים נגד רעידות אדמה. כיום ברבות מהרשויות המקומיות הוספת דירות מעל הבנין המותרת על פי תכנית בנין עיר רגילה, כרוכה בדרישה של הרשות המקומית שהשיפוצים יעשו במסגרת תמ"א 38, כלומר לא ינתן היתר בניה לבנית דירה או דירות אלא אם כן הבנין יחוזק גם כן, מטרה שראויה ורצויה לכשעצמה.

דא עקא, לעיתים הגג של הבנין אינו רכוש משותף של כל הדיירים אלא הבנין נבנה והדירות נמכרו כך שהגג או חלק ממנו הוצמדו לדירה אחת ועל כן המפתח לחלוקת "השלל" קרי אותן הדירות המותרות על פי ת.ב.ע שונה מבנין הצמוד שחלות עליו אותן הוראות של תכנית בנין עיר אך הגג אינו צמוד ומהווה רכוש משותף.

לאחרונה בית המשפט המחוזי בתל אביב דן בסוגיה מעין זו שהתבררה אצל כב' השופט חגי ברנר.

המבקש הינו בעל דירה שקיבל בירושה בבנין כלשהו בתל אביב. המבקש הינו חוכר לדורות של חלק מהגג כשהמשיבים הינם חוכרי הדירות האחרות בבנין. אחד המשיבים הינו חברה קבלנית שהתקשרה בהסכם עם בעלי יתר הדירות מלבד המבקש במסגרת ההסכם, המשיבים הקנו לקבלן את מלוא זכויות הבניה על הבנין ואת הזכות לבנות על גג הבנין. בתמורה הקבלן התחייב לשפץ את הבנין ולחזקו מפני רעידות אדמה לפי תמ"א 38.

בין המבקש ליתר בעלי הדירות קיימת מחלוקת לגבי גודל שטח הגג המוצמד. בעוד הדיירים טוענים כי השטח המוצמד אינו יותר משמינית הגג המבקש טוען כי השטח המוצמד הינו גדול יותר מהשמינית. מקור המחלוקת הינו תשריט הסטורי שחתום על ידי הבעלים והמייסדים של הבנין כשהשטח המסומן כמוחכר לדירת המבקש מסומן באופן לא ברור ומבלבל. יש קו אדום חזק ויש גם קו אדום דהוי והמחלוקת היא איזה מהסימנים משקף נכונה את השטח שאכן הוחכר לסבא של המבקש.

יודגש כי המבקש לא מתנגד באופן עקרוני לשיפוץ המבוקש ושדרוג הבנין אך מבקש כי בשקלול התמורה הניתנת לבנין, יובאו בחשבון זכויותיו בגג הבנין לפי התשריט ובהתחשב באותו קו סימן אדום חזק שמשקף שטח גדול יותר.

המבקש והמשיבים טרחו והגישו גם חוות דעת שמאית שהעריך את שווי הזכויות של הגג לשיטת כל אחד.

הפערים בין הצדדים היו גדולים באשר המבקש דרש בעד וויתור על זכויותיו סכום של כ- 300,000 ₪ ואילו הקבלן היה מוכן לשלם רק סך של 80,000 ₪, אחרת הבניה לא כדאית לו.

השופט ברנר לאחר בדיקת כתבי הטענות והתשריט קובע שהדין עם המבקש. השופט ברנר מסיק מלשון ההסכם, שההסכם מפנה לתשריט ונוקט בלשון שלפיה השטח המוחכר בגג הינו "כל השטח הבלתי בנוי בקומת הגג".

השופט ברנר מגיעה לקביעה שברור כי מה שקובע לענין זה הינו התשריט ולא לשונו של ההסכם שכן הסכם החכירה מפנה באופן מפורש לשטח המסומן באדום על גבי התשריט ובכך הוא מכפיף את עצמו למה שמסומן בתשריט.

מכאן השופט ברנר עובר לזכויות הצמודות לאותה חכירת גג. השופט ברנר מציין כי בהסכם הרכישה נאמר כי החוכר של הגג זכאי לבנות בפעם אחת או במספר פעמים חדרים ללא הסכמת יתר בעלי הדירות בתנאי שהרשות המקומית תתן היתר לכך.

מסעיף זה השופט ברנר למד כי המבקש הינו לא רק חוכר בלעדי של אותו חלק מהגג אלא גם בעל זכויות בניה על חלק זה ולכן לא ניתן לבנות על חלקו של המבקש בגג ללא הסכמתו.

השופט ברנר מציין כי מאחר ולמבקש אין התנגדות סתמית לבניה אלא רק מבקש שיפצו אותו כיאה, לכן לא ניתן לראות בהתנהגותו כסוג של התנגדות שלא בתום לב.

סופו של דבר השופט ברנר קובע כי אכן חלק מהגג מוחכר באופן בלעדי למבקש ויתר בעלי הדירות אינם רשאים לעשות עסקה ביחס לחלק זה בלי הסכמת המבקש, דבר שמן הסתם יגרום לכך שללא הסכמתו לא ניתן יהיה לבצע את תמ"א 38 באשר אין טעם מצידו של הקבלן לבנות רק על חלק מהגג.

המדובר בפסק דין המכריע בשאלה נפוצה ביותר של בנינים שהגג שלהם אינו רכוש משותף ועל יתר בעלי הדירות לפצות ולשפות את בעל הדירה עם ההצמדה. כמובן שגם בעל הגג, חייב לנהוג בהגינות ולא לדרוש מחיר מופרז אחרת ייתפס כמי שמתנהג בחוסר תום לב.

ה.פ. 38388/04/12 גוטקין נ' טירת בנימין בע"מ ואח'

הכותב הינו עו"ד, מומחה לדיני מקרקעין ותכנון ובניה.

האמור בחיבור זה אינו מהווה תחליף לייעוץ משפטי בנושא.

H:\מאמרים\מאמרים-גלובס\מאמרים לעיתון ולאינטרנט\הגג צמוד אין תמא 38\אינטרנט.docx