בשבוע שעבר בחר בנק ישראל להציג את האנומליה בשוק המגורים מזווית מעט שונה: מחקר של כלכלני הבנק שבדק את "נשיגות הדיור", מצא כי "היכולת לשכור דירה, יחסית להכנסה של משק הבית, לא פחתה ב-2012 בהשוואה ל-2004", זאת בעוד "היכולת לרכוש דירה פחתה משמעותית בין 2004 ל-2012".
רוצה לומר, מחירי הדירות ממשיכים לטפס בשיעור גבוה בהרבה ממגמת מחירי השכירות והם מתרחקים משמעותית אלה מאלה. נתונים אחרונים שהציג משרד השיכון, הנכונים לינואר 2014, הצביעו על פער של 27% בין מדד מחירי הדירות למדד מחירי השכירות, לאחר שנים ארוכות ששני המדדים נעו ביחד (עד אמצע 2009).
מדד המחירים המבוקשים לדירות של לוח הומלס מציג גם הוא את הפער בין שני השווקים. בזמן שמחירי השכירות ממשיכים להישחק בכל העת האחרונה - ככל הנראה נוכח היכולת המוגבלת של השוכרים לעמוד ברמות המחירים המבוקשות, מחירי הדירות ממשיכים לעלות.
על פי נתוני מאי, ב-8 מתוך 15 אזורים שנבדקו נרשמה עליית מחירי מכירה בכל סוגי הדירות - שלושה, ארבעה וחמישה חדרים. מנגד, ירושלים היא היחידה שבה נרשמו במאי ירידות במחיר המבוקש בכל סוגי הדירות, אולי בעקבות הירידה בביקושים לאחר חודש הפסח (אפריל).
במחירי השכירות המבוקשים רק שני אזורים הציגו עליות רוחביות - ראשון לציון וירושלים (אולי הקונים הפוטנציאליים בירושלים התחילו לנהור לשוק השכירות?). בדירות שלושה חדרים, המוצר "הקלאסי" של שוק השכירות, ירידות במחירי השכירות נרשמו בחודש החולף ב-9 אזורים שנבדקו. בתל אביב, למשל, מדובר על ירידה של 0.5%, למחיר מבוקש ממוצע של 5,830 שקל.
כדאי לזכור שמפרסמי דירות למכירה לא פעם גרים באותן דירות העומדות למכירה, ורק מכירה במחיר המבוקש תאפשר להם להשתדרג הלאה לדירה הבאה. להבדיל, הלחץ על משכירי דירות, שאולי חוששים שהדירה תישאר ריקה בקיץ הקרוב, גבוה בהרבה, מה שמאלץ אותם להתפשר ולהפחית מהר יותר את המחיר המבוקש.
מה שלא יהיה, מסקנה אחת מאוד ברורה: צעדי הממשלה והכרזות השרים לשינוי קרוב במחירי הדירות, צעדים שגם אמורים בין השאר לרכז לא מעט ביקוש דווקא בשוק הדירות החדשות (מע"מ אפס ומחיר מטרה מופחת), עדיין לא מטרידים את מוכרי הדירות הישנות.
מתודולוגיה: להבדיל מהלוחות האינטרנטיים האחרים, אתר הומלס גובה כסף מכל אחד מאלפי המפרסמים בלוח, מה שכמובן מייצר מחיר מתוקנן ביחס לציפיות של כל מוכר פוטנציאלי ומנטרל "טרמפיסטים".
המדד מציג 2 פרמטרים - המחיר המבוקש לדירה והתשואה הממוצעת בכל אזור, בהינתן מחיר השכירות.
חשוב לזכור, שמחיר השכירות הוא ברוטו. חודש ללא שוכר, הוצאה לתחזוקת הנכס, מיסוי (במידה והשכירות גבוהה מכ-4,500 שקל לחודש) ועוד עשויים לגרוע כ-10% בממוצע.
המדד מציג את התשואה לדירה - שקלול של מחירה מול מחיר השכירות. גם בהנחה שיש הטיה במחירים המפורסמים למכירה או להשכרה, הם אמורים להתקזז משמעותית במונה מול המכנה.
מחיר מבוקש לדירת 4 חדרים
תשואה
לתשומת לבכם: מערכת גלובס חותרת לשיח מגוון, ענייני ומכבד בהתאם ל
קוד האתי
המופיע
בדו"ח האמון
לפיו אנו פועלים. ביטויי אלימות, גזענות, הסתה או כל שיח בלתי הולם אחר מסוננים בצורה
אוטומטית ולא יפורסמו באתר.
כתבות
ני"ע
