קרן המטבע מזהירה מבועות נדל"ן בעולם - וגם בישראל

קרן המטבע הבינלאומית מתריעה מפני זינוק במחירי הדיור בישראל ובכמה ממדינות העולם, לרבות אלו שלא קרסו בעקבות המשבר העולמי ב-2008. במאמר מיוחד שחיבר המשנה הבכיר למזכ"ל של הארגון, מין ז'ו, נכתב כי כבר לא ניתן להזניח את הנושא של מחירי הדיור וכי החשש מהיווצרות בועות נדל"ן חזר להיות חלק מהאג'נדה של הארגון. ז'ו אף מציין, כי שני שליש מ-50 המשברים הפיננסיים-בנקאיים האחרונים בעולם נבעו מ"פיצוץ בועות" בשוק הדיור.

ב-IMF מודים כי אחד מהקשיים העיקריים הוא לזהות או לאפיין בועת נדל"ן, כלומר, מתי מחירי הנכסים אינם מתיישבים עם הנתונים הפונדמנטאליים של שוק הדיור ומתי נותק הקשר בין המחיר הריאלי של הנכסים, היחס בין מחיר נכסים-הכנסה והיחס בין מחיר הנכס לשכירות. יצוין, כי גם בנק ישראל עוקב אחרי שלושת הפרמטרים הללו.

לפי הנתונים במחקר, מחירי הדיור בישראל עלו בכ-7.5% בין הרבעון האחרון של 2012 לרבעון האחרון של 2013. עם זאת, ישראל היא כבר לא השיאנית בתחום בקרב המדינות המפותחות ובחלק מהמשקים המוגדרים מתפתחים (לרבות אלו שלא נפגעו מהמשבר).

מתוך 51 מדינות שנכללו במדגם (ביניהן 33 מדינות ה-OECD), ישראל ממוקמת במקום ה-8 לפי שיעור עליית מחירי הדיור, יחד עם מדינות כמו ארה"ב, טורקיה, ברזיל ואוסטרליה. המדינות שרשמו את הזינוקים החדים ביותר (קרוב ל-10%) הן מדינות אסיה-פסיפיק, לרבות סין, ניו זילנד, הונג קונג והפיליפינים.

המחקר גילה כי היחס בין מחיר הנכסים לשכירות גבוה בישראל ב-10% לעומת הממוצע ההיסטורי - נתון המצביע על תמחור יתר הממקם את ישראל במקום ה-13 מתוך 27 מדינות ה-OECD לפי אותה קטגוריה. בכמה מדינות נוספות נמצא יחס הגבוה ביותר מ-50% לעומת הממוצע ההיסטורי, ביניהן אוסטרליה, בלגיה, נורבגיה, ניו זילנד וקנדה.

ז'ו מזכיר כי ישנם נתונים נוספים שחייבים להילקח בחשבון, כגון רמת החוב של משקי בית, התפתחות האשראי לדיור, הרכב תיק המשכנתאות ועוד. לדבריו, אין סט כלים אחיד שמתאים לכלל המדינות, אך הוא מפציר במקבלי ההחלטות של כל המדינות לטפל בסוגיה.

במאמר מוזכרים צעדים לטיפול בתופעה ברמת המיקרו-יציבותי, המאקרו-יציבותי והמדיניות המוניטארית, כאשר כלל הכלים שמוזכרים הופעלו על ידי בנק ישראל במהלך 4 השנים האחרונות, לרבות הגדלת הפרשות הבנקים, הגבלות על לקיחת משכנתאות בריבית משתנה ועוד. בקרן המטבע טוענים כי מידת האפקטיביות של כל אחד ואחד מהצעדים טרם התבררה, אך קוראים לשלב ביניהם.

בכיר ה-IMF מדגיש את הדילמה לגבי המדיניות המוניטארית, לרבות מדיניות הריבית, שבה מצויה גם נגידת בנק ישראל, קרנית פלוג (וכך גם קודמיה בתפקיד) ומציין כי ריבית נמוכה מעודדת את הפעילות המשקית ומפחיתה אבטלה, אך תומכת בזינוק מחירי הדיור. בסוף המאמר מעביר הארגון מסר לבנקים מרכזיים, ביניהם גם בנק ישראל, לפיו המשקל של סוגיית מחירי הנדל"ן חייב להיות גדול יותר בשיקולי הריבית לעומת אשתקד.