הנתון החשוב על חברות הבנייה

הדוחות של חברות הבנייה כתובים אחרת מדוחות של חברות אחרות. התקינה החשבונאית מתייחסת בנפרד לחברות הבנייה (שבונות ומשווקות דירות) בעיקר ביחס לשיטת ההכרה בהכנסה. ברוב החברות האחרות, כשמוכרים מוצר מדובר על העברה כמעט מיידית שלו לרשות הלקוח, ובהינתן שהלקוח שילם (או סביר שישלם), מכירים בהכנסה. אבל, דירות זה מוצר מיוחד.

דירה היא מוצר שנבנה במשך תקופה ממושכת, משלמים עליו לאורך תקופה (לפעמים במשך שנים), ולא ברור מתי אפשר להכיר בהכנסה ממנו. האם ההכרה בהכנסה תהיה ברגע שנחתם הסכם מכירה, והלקוח שילם מקדמה?

החשבונאות קבעה (ובצדק) שזה שלב מוקדם מדי - רוב העבודה/הבנייה עדיין לא נעשתה (במקרים רבים המכירה נעשית כשעדיין אין דירה, רק תוכנית על הנייר), רוב התשלומים כמובן עדיין לא שולמו, ואין את התנאים הבסיסיים של הכרה במכירה, שהנכס/מוצר עבר והלקוח אישר שהוא מקובל עליו.

התקינה הבינלאומית הפכה את ההכרה בהכנסה ממכירת דירות לשמרנית מאוד. מכירים בהכנסה רק בעת שהלקוח מקבל את המפתחות לדירה (במסירה), ומדובר בשלב האחרון של תהליך מכירת הדירה.

בשלב הזה הכספים התקבלו ברובם בחברה, וכך ניתן להעריך את השלמות הבנייה (תיקונים וכו') שיידרשו, ולבצע הפרשה מתאימה. אך בשלב זה של ההכרה אין באמת קשר בין מהלך העסקים השוטף של החברה לדוחות הכספיים, שכן אלו מבטאים את המסירות ולא את העסקאות שנרשמו במהלך התקופה. הדוחות הכספיים מבטאים למעשה את העסקאות שנחתמו לפני חודשים ואפילו שנים, ועכשיו התממשו לכדי מסירה.

בין הספרים לשטח

זו שיטה חשבונאית שנובעת מהצורך שלא להכיר בהכנסה מוקדם מדי, אלא שבדרך היא פוגעת באמת. "האמת" היא לא שחור ולבן - נכון, לא צריך להכיר בהכנסה בתחילת הדרך, אבל גם לא בסופה. השיטה שפעלה עד אימוץ התקינה הבינלאומית הייתה מעין שיטת "השלבים" - הכרה בהכנסה על פי שלבי ביצוע ושלבי תשלום - שהיא פחות שמרנית מהשיטה כיום, אבל יותר קרובה למצב העסקים בפועל.

השיטה הנהוגה כיום, יוצרת כאמור נתק בין המכירות בשטח למכירות על פי הספרים (הדוחות הכספיים), ולכן חברות הבנייה מספקות במקביל לנתוני הדוחות גם את היקף העסקאות (מכירה) במסגרת דוח הדירקטוריון. הנתון הזה עשוי להיות חשוב יותר לקוראי/מנתחי הדוחות, שכן הוא מבטא את מצב העסקים באותה תקופה, ומהווה צבר הזמנות שיתממש על פני תקופה מסוימת בעתיד (רבעונים קרובים ושנים קרובות).

ממנו ניתן להעריך/להסיק את ביצועי החברה בהמשך, אם כי לא כל החברות מפרסמות את המידע הזה באופן שוטף - הרוב מפרסמות אותו במסגרת הדוחות השנתיים המפורטים, ובהזדמנויות נוספות, כגון מצגת למשקיעים במקביל לגיוס כספים מהציבור.

כשהחברות מפרטות את המידע הזה הן לרוב מעריכות את ההכנסות מכל אחד מהפרויקטים שלהן, ואת העלויות (בפועל וצפויות) מהם, ובהתאמה גוזרות את הרווח הגולמי ושיעורו בכל אחד מהפרויקטים.

הן מספקות את המידע הזה לכל שנה ושנה, כשבנוסף מספרות כמה דירות כבר נמכרו בשטח (לא חשבונאית, אלא הסכם מכירה, כאשר בשלב מסירת הדירה המכירה תירשם בספרים) וכמה דירות עדיין לא נמכרו מכל פרויקט ופרויקט. המידע הזה הוא בעצם תמונת מצב עדכנית מפורטת שממנה ניתן להסיק לגבי הכיוון של החברה.

כבד את התחזית, וחשדה

בטורים הקרובים ננסה להבין את מצבו של שוק הנדל"ן למגורים דרך חברות הנדל"ן הציבוריות. נתחיל מי.ח דמרי, אחת מהקבלניות הגדולות בארץ. דמרי פרסמה בימים האחרונים מצגת לקראת גיוס חוב, במסגרתה פירטה את הרווח הגולמי העתידי שלה בשנים הקרובות, תחת הנחות בנוגע למועד סיום הבנייה, מחיר הדירות, העלויות ועוד. וכיצד מעריכה החברה את הנתונים הללו?

הנה דוגמה מתוך הערה של מנהלי החברה במסגרת המצגת שפורסמה: "המידע האמור בדבר ההכנסה הצפויה מדירות שטרם נמכרו, הינו מידע צופה פני עתיד. הוא מבוסס על תחשיבים כלכליים שערכה החברה, בהתחשב בחלקה בפרויקטים, ובהנחה כי תחזיותיה לגבי מספר יחידות הדיור הנמצאות בהליכי אישור ו/או תכנון יתממשו במלואן, במחירי המכירה הנוכחיים של הדירות שנמכרו בפרויקט וקצב המכירות החזוי בו. זאת, בהתבסס על ניסיון העבר של החברה בפרויקטים האמורים, וכן בהסתמך על ניתוח השוק המתייחס לפרויקט הנדון ומצבו.

"תחזיות החברה עשויות שלא להתממש אם יחולו שינויים מהותיים לרעה במחירי המכירה של הדירות, לעומת המחירים ששימשו בסיס לתחזיות, ו/או במידה שקצב המכירות של הדירות בפרויקט יירד בצורה משמעותית מקצב המכירות ששימש בסיס לחיזוי ההכנסה האמורה".

באופן דומה מסבירה הנהלת החברה את העלויות הצפויות ומדגישה שהן עשויות להשתנות, וכך למעשה מסייגת בקשר לכל סעיף לא ודאי, לרבות הרווח והרווחיות הגולמית, סיום הבנייה המשוער ועוד. האומדנים האלו הם סוגיה קריטית, כי כל שינוי קל באומדן משנה לגמרי את התחזית לרווח הגולמי. אם מחירי הדירות יירדו, אז כמובן שמדובר על רווח גולמי ורווחיות גולמית נמוכים מהתחזית; אם העלויות יגדלו, אז הרווח והרווחיות יירדו; אם מועד הבנייה הצפוי יתמשך, אז כמובן שגם המכירות בשטח והמסירות בפועל יידחו, וזה ישפיע לרעה על התחזית.

ועל רקע זה, צריך (לא רק כאן, תמיד!) לכבד את התחזיות אבל גם לחשוד בהן. הן רחוקות מאוד מלהיות מדע מדויק - גם תחזיות של אנליסטים וגם של ההנהלה. המציאות הרבה פעמים מראה אחרת, ולפעמים ההפתעות הן גם לטובה.

על כל פנים, בדמרי מספקים תחזית לרווח גולמי משמעותי מאוד לשנים הבאות. מפרויקטים שצפויים להסתיים ב-2014 צפוי רווח גולמי של 384.5 מיליון שקל. מדובר בלמעלה מ-20 פרויקטי מגורים בהיקף של 1,013 דירות. אבל, שימו לב - מדובר ברווח גולמי על הדירות שייבנו בהנחה תיאורטית שכולן יימכרו במהלך השנה. זה לא מובטח. גם לא מובטח שהבנייה בכל הפרויקטים אכן תסתיים במהלך השנה. בכל מקרה, דמרי גם מפרסמת כמה דירות היא מכרה מתוך אותן 1,013 שייבנו - עד ל-31 בדצמבר 2013 היא מכרה 741 דירות, ועד לסוף מאי, עולה מהמצגת, נמכרו 837 דירות. כלומר, מעל 80% מהדירות כבר נמכרו.

הכותב הוא מרצה לחשבונאות, ניתוח דוחות כספיים והערכות שווי, ויועץ בתחומים אלו. בכל מקרה, אין לראות בכתבות אלה משום עצה ו/או המלצה לרכישה או למכירה של ני"ע. כל הפועל בהסתמך על המאמר ו/או על תוכנו, אחראי באופן בלעדי לכל נזק ו/או הפסד שייגרם לו

 מה מגלמות התחזיות של י.ח. דמרי