מעשה בשני מגרשים תאומים, אחד קיבל היתר ואחד נדחה

חברה יזמית קטנה הגישה לאחרונה ערר מעורר תהייה לוועדת הערר המחוזית דרום. הערר הוגש מטעם היזמית "שער העיר אשדוד", לאחר שהוועדה המקומית לתכנון ובנייה באשדוד דחתה בקשה להיתר בנייה לשטח מסחרי על מגרש שבבעלותה. מהערר עולה כי באותה עת שבה נדחתה בקשת "שער העיר" לבנייה, אושרה בקשה דומה להקמת מרכז הקניות "ביג", על מגרש סמוך עם תב"ע זהה.

ראשית הפרשה לפני תשע שנים, עת רכשה "שער העיר" עשרה דונם בכניסה לאשדוד, תמורת 6 מיליון דולר ואשר עליו ניצבה - ועדיין ניצבת - תחנת דלק. התב"ע הקצתה למגרש ייעוד ל"מרכז תחבורה ואחסנה" עם שימושים הכוללים "חנויות קמעוניות" או "תחנת אוטובוסים".

בערר שהגישה חברת "שער העיר", באמצעות עוה"ד יובל גלאון וסלאם חאמד ממשרד שביט בר-און גלאון צין יגור ושות', נכתב כי לפי סיכום עם הוועדה המקומית, היא ביקשה כבר ב-2006 להקים על הקרקע מיזם מסחרי, אך הוועדה המקומית לא הנפיקה לה היתר בנייה, אף שהבקשה תואמת את תוכנית בניין העיר.

כשהציגה החברה את המיזם ב-2006, דרשה ממנה הוועדה המקומית להוסיף שימושי תעסוקה של משרדים ומרפאות מעל שטחי המסחר, ולקדם תוכנית נקודתית חדשה להוספת שימושים אלו. בשנת 2008 החלה "שער העיר" להכין את הבקשה בעניין המשרדים, ובמקביל הגישה בקשה להיתר בנייה לשימושי מסחר. במאי 2009 אישרה הוועדה המקומית את הבקשה בשני שלבים: שלב ראשון - מסחרי בהתאם לשימושים הקבועים בתב"ע, ושלב שני - המשרדים, שאת ההיתר להם המשיכה החברה לקדם בוועדות התכנון. החברה טוענת כי מילאה אחר כל התנאים שהציבה הוועדה המקומית, ולמרות זאת עיכבה הוועדה את מתן ההיתר בנימוק של היעדר אישור ממחלקת התשתיות, אשר ניתן רק בדצמבר 2012. "כאן טמון אחד הכשלים הבולטים בהתנהלות הוועדה, אשר ללא כל סיבה מוצדקת גרמה להשחתת זמן ממושך ואף לפקיעת תוקף החלטת הרישוי", נכתב בערר. לטענת החברה, מאחר שתוקף החלטת הרישוי מחודש נובמבר 2009 פקע בשל "סחבת" הוועדה, היא נאלצה להגיש בקשה חדשה להיתר בנייה בחודש מארס 2013, וכי הדיון בה נערך רק שנה לאחר מכן, בינואר 2014, אלא שאז נדחתה הבקשה.

את החלטת הדחייה נימקה הוועדה ברצונה לבחון אם שימוש מסחרי נוסף לא יפגע באופי האזור. כמו כן קבעה כי הליך הבחינה הוא הכנת תוכנית בניין עיר ולא בקשה להיתר.

אפשרות סירוב מצומצמת ביותר

תוך כדי התנהלות זו, הנוגעת כאמור לבניית החלק המסחרי של המיזם, אישרה הוועדה את השלב השני, של בניית משרדים, ובינואר 2011 אף המליצה על הפקדתו לוועדה המחוזית.

באי כוח החברה מדגישים כי ההחלטה שלא לאשר את הבקשה לחלק המסחרי מתעלמת מכך כי זו תואמת את תוכנית בניין העיר. "כאשר בקשה להיתר תואמת תוכנית תקפה, חובה על הוועדה המקומית לתת היתר", צוין בערר. "אמנם קיימת אפשרות לסרב לבקשה תואמת תוכנית, אך היא מצומצמת ביותר. אם סבורה הוועדה המקומית כי יש מקום לבחינה תכנונית של האזור, תתכבד ותכין תוכנית. עד אז, אין לה שיקול דעת למנוע היתרי בנייה".

עוד טוענת החברה כי דחיית בקשתה מתעלמת מהחלטותיה של הוועדה המקומית עצמה: "כרעם ביום בהיר, ניחתה החלטתה... כאילו היסטוריה של החלטות, סיכומים, עררים, בקשות ותוכניות, לא היו", נכתב בערר, "כאילו לא אושרה תוכנית הבינוי המתוקנת, הקמת הפרויקט בשלבים, כאילו לא אושרה הבקשה להיתר, וכאילו הוועדה המקומית לא אישרה את התוכנית הנקודתית והמליצה על הפקדתה".

נוסף לכך מעלה "שער העיר" חשש כי הוועדה המקומית עושה מה שהיא מכנה "שימוש "סלקטיבי" (ראו מסגרת), בנימוק של בחינה מחודשת של השימושים הנחוצים באזור שבו מבוקש היתר הבנייה - "ברצותה לאשר פרויקט היא מאשרת אותו במסלול ירוק כתואם תוכנית ואינה מעוררת כל שאלות וספקות ודרישות לבדיקות כאלה ואחרות, וכאשר מדיבות השמורות עמה היא מחליטה להקשות על מבקש ההיתר, צץ ועולה מחדש הנימוק האמור".

"במשך 8 שנים מציבים כל מכשול אפשרי"

הערר שהגישה חברת "שער העיר" טוען ל"בחינה סלקטיבית" של הוועדה המקומית בבקשות להיתר המונחות על שולחנה. ה"סלקטיביות" מתייחסת במיוחד להיתר הבנייה שניתן למרכז "ביג" הנמצא בבנייה ואמור להשתרע על 24 אלף מ"ר, ואשר ניצב על המגרש הממוקם כקילומטר מהמגרש של חברת "שער העיר". גם על מגרש של ביג חלה תב"ע המייעדת אותו ל"מרכז תחבורה ואחסנה", אך במקרה זה, הוועדה המקומית לא ראתה לנכון לעצור ולמנוע מתן היתר בנייה לפרויקט.

מתן ההיתר ל"ביג" אף קיבל גיבוי מבית המשפט, כאשר בשנת 2010 נדחתה עתירה שהגישו 200 סוחרים שהתנגדו להקמתו, לבית המשפט המחוזי בבאר שבע. הסוחרים טענו כי היתר הבנייה שהנפיקה הוועדה המקומית לפרויקט אינו חוקי, משום שהמרכז המסחרי אינו תואם את תוכנית בניין העיר ל"מרכז תחבורה ואחסנה", אך טענתם נדחתה.

עו"ד יובל גלאון, המייצג את "שער העיר", אמר ל"גלובס" כי "רצונה של הוועדה המקומית באשדוד להיטיב עם האינטרסים של בעלי הזכויות ב'ביג', בא על חשבון בעלי המגרש הסמוך המעוניינים לקבל היתר בגין אותם שימושים מסחריים".

ב-2009, סמוך להוצאת היתר הבנייה ל"ביג", פורסם בתקשורת כי איש העסקים ובעל השליטה בחברת מנופים, ג'קי בן זקן, שבבעלותו הקניון הגדול באשדוד, נכנס גם כשותף במיזם הבנייה של "ביג". זאת, נכתב בפרסומים, על מנת למנוע תחרות בין הקניון הוותיק שבבעלותו לבין הקניון החדש.

"במשך 8 שנים מציבה הוועדה המקומית כל מכשול אפשרי להקמת קניון מתחרה לבן זקן, והשאלה היא מדוע", תוהה עו"ד גלאון.

מעיריית אשדוד נמסר: "לא ידוע לנו בעלות של בן זקן על קרקעות בסמיכות למגרש המדובר, ומכל מקום לא אושרו היתרים בסמיכות למגרש המדובר כלל וכלל. בקשת היזם נדחתה בשל אי התאמה לתב"ע".

במשרד יחסי הציבור של חברת "ביג" הכחישו כי בן זקן שותף במרכז המסחרי הנבנה בימים אלה באשדוד.