זכויות בנייה לנצח

זכויות בניה או אחוזי בנייה הינם מרכיב עיקרי בשוויו של כל נכס מקרקעין.

המדובר בפוטנציאל של כמות הבנייה שניתן לבצע בנכס. קרקע בשטח אלף מ"ר עם אחוזי בנייה של שלושים אחוזים פירושה, כי על חלקה זו ניתן לבנות שלוש מאות מטרים מרובעים כשטח עיקרי. שטח עקרי משמע אותם שטחים שישמשו לצורך בניית החדרים וכו' וזה חוץ משטחי שירות כגון חדרי מדרגות או מקלט וכו'. כידוע זכויות בנייה נמכרות יחדם עם הקרקע אלא אם כן צוין אחרת בהסכם (ע.א. 151/87 ש. ארצי חברה להשקעות).

מכאן כי גודל אחוזי בניה בחלקה שנמצאת בשיתוף בין מספר בעלים יכול להיות תמיד סלע למחלוקת בינהם. שיוך זכויות בנייה לשותף כזה או אחר קריטי מאד בבתים משותפים. בבנין שראוי להירשם כבית משותף או שנרשם כבית משותף, בדרך כלל דירות קרקע או דירות גג הן הנהות משינויים באחוזי בניה שמתווספים לחלקה במהלך השנים. כל קבלן משתדל לשמר לעצמו את אחוזי בניה העתידיים ומבחינתו הממכר לרוכש הינו רק ארבע הקירות וחניות ומחסנים וכו' ומנסה לנטרל את הרוכש מכל טובת הנאה הקשורה להגדלת אחוזי בניה.

על פי החוק והפסיקה קבלן המבקש לשריין את אחוזי בניה מרוכשי הדירות שלו, עליו לציין זאת באופן מפורש בהסכם ובמפרט או בתקנון בית משותף לכשתקנון זה נרשם בסופו של דבר בלשכת רשום מקרקעין.

אך במציאות וחרף העובדה שהקבלן מנסה בכל יכולתו להשאיר לעצמו את אחוזי בניה, יש והוא נכשל בלשונו והחוזה לא מנוסח כדבעי ואז בית משפט מגיע למסקנה כי אכן אחוזי בניה אמורים להיות משותפים ולא שייכים רק לקבלן.

אך יש מקרים שבהם הקבלן אכן מצליח לסגנן את שיוך זכויות בניה ליחידות השייכות לו אך עדיין הרוכשים מנסים למצוא פרצה כלשהי בנסוח בכדי לגרוע משיוך של זכויות בניה כולן אל הקבלן.

כזה היה המקרה שבנדון בפני כב' השופט רם וינוגרד בבית משפט המחוזי בירושלים. במקרה דנן המשיבה שהיא חוכרת יחידות בבנין מסחרי כלשהו ומכרה שתי יחידות לעותרת. בתקנון של הבית המשותף נרשם כי זכויות הבניה הנוספות הקיימות כעת או שיתווספו בעתיד לחלקה, יהיו שייכות בלעדית ליחידת המשיבה וליתר בעלי יחידות לא היו כל זכויות בניה.

לימים, העותרת בקשה להרחיב את זכויות בניה מכח תקנות התכנון והבניה (סטיה ניכרת מתוכנית) תשס"ב 2002. העותרת ביקשה לקבוע כי שיוך זכויות בניה למשיבה שנעשה בתקנון אין פרושה שגם זכויות בניה שינתנו מכח סטיה ניכרת שייכות למשיבה. סטיה ניכרת פרושה הגדלת זכויות בניה ביותר משישה אחוזים מזכויות בניה המוקנות על פי תכנית בנין עיר.

העותרת טענה כי מאחר ולא רשום בתקנון כי "זכויות בניה מכל סוג שהוא" שייכות למשיבה, אשר על כן זכויות בניה שנובעות שלא מכוח תכנית תקפה אלא סטייה מתכנית לא שייכות למשיבה.

השופט וינוגרד דחה את העתירה בקובעו כי הפרשנות שנותנת העותרת אין לה על מה להתבסס וכי לשון התקנון ברורה דיה בכדי לקבוע כי כל סוג של זכויות בניה יהיו שייכות למשיבה.

השופט וינוגרד קובע כי לאור טיב זכויות בנייה אין חשיבות לשאלה של מקור הזכויות והאם נובעות מתכנית עצמה או מהקלה כלשהי מחוצה לה. תקנון המשייך זכויות בניה ליחידה כלשהי וצופה פני עתיד, הוא כולל בחובות גם תיקונים אפשריים שיהיו בתכניות בנין עיר. חיבור של תכנית בנין עיר והוספת אחוזי בניה הינה שאלה טכנית ולא קניינית.

כמו כן נקבע כי מאחר והתקנון ביקש להתמודד עם אפשרות להגדלת זכויות בניה אפשרות שעשויה להתממש בדרכים שונות הרי שלשאלה כיצד נוצרו הזכויות לא נודעת חשיבות.

השופט וינוגרד קובע כי טענת העותרת תביא את המצב לידי אבסורד ולעולם לא יהיה גבול למה שניתן לטעון כנגד כל נסוח שלא ייכתב בתקנון. עצם העובדה שבתקנון יש פרק שלם שתכליתו הכלכלית הינה שזכויות בניה יהיו שייכות למשיבה מלמד כי כוונה תכליתית של הצדדים שניסחו את התקנון היתה שאכן לעותרת לא יהיו זכויות בניה.

נדמה כי פסק הדין של השופט וינוגרד למעשה בא למנוע סחף של פסיקה שניסתה כל שביכולתה, לשלול שיוך זכויות בניה רק לבעלים אחד בבית משותף. נראה על פניו כי מקום שהגיונה של "הוראת שיוך" הוא כי הצדדים בעת חתימה על ההסכם, התכוונות לשלול מהדיירים את אפשרות נצול זכויות בניה יש לפרש את התקנון שאכן זכויות בניה צמודות רק לאחת הדירות ודי בכך שלשון ההוראה ברורה ולא משתמעת לשתי פנים.

• ה.פ. (י-ם) 39992-11-13 מבשרת תקשורת ועיתונות (זמן מבשרת) בע"מ נ' כלכלית ירושלים בע"מ
• הכותב הינו עו"ד, מומחה לדיני מקרקעין ותכנון ובניה.
• האמור בחיבור זה אינו מהווה תחליף לייעוץ משפטי בנושא.