לשכת עוה"ד עתרה נגד הגבלת שכ"ט ברכישת דירה מקבלן

‎‎לשכת עורכי הדין יוצאת למאבק משפטי נגד החוק להגבלת שכר-הטרחה לעורכי דין הנגבה מרוכשי דירות מקבלן (תיקון 7 לחוק המכר - דירות).‏

בעתירה שהגישה היום (ב') לבג"ץ נגד הכנסת, מבקשת הלשכה מבג"ץ לבטל את החוק שמגביל את שכר-הטרחה שמותר לעורכי הדין לגבות, וצפוי לקבוע תקרת שכר-טרחה מקסימלית המשולמת לעורכי הדין של 0.5% משווי הדירה או 5,000 שקל. ‏

לטענת הלשכה, החוק פוגע בצורה קשה ובלתי מידתית בחופש העיסוק של עורכי הדין, וכופה עליהם את גובה שכר-הטרחה בניגוד לרצונם ולכללי האתיקה שלהם.

באמצעות עורכי הדין אילן בומבך ויריב רונן, טוענת הלשכה כי בניגוד למטרה שלשמו חוקק, החוק אף אינו יעיל, שכן הוא לא יביא להורדת מחירי הדירות החדשות, אלא יגלגל את ההוצאה בחזרה לרוכש הדירה, עקב התייקרות עלויות הקבלן.

‏לחילופין טוענת הלשכה כי יש לתקן את החוק באופן שבו ייקבע כי הקונה ישלם את ההוצאות המשפטיות למוכר. עוד מבקשת הלשכה כי אם יוחלט שלא לבטל את החוק החדש, לכל הפחות ייקבע כי הוא תקף למשך פרק זמן מוגבל של שנתיים בלבד. זאת, על מנת שהכנסת והממשלה יוכלו לגבש מדיניות רציונלית ולבדוק את השפעתו וטיבו.

‏לדברי לשכת עורכי הדין, החוק, שהיוזם המרכזי שלו הוא ח"כ מאיר שטרית (התנועה), הוא "מעשה חוק יוצא מגדר הרגיל, באשר מדובר בחוק ראשי אשר קובע תקרה לשכר-הטרחה של עורך הדין, בגין כלל עבודתו הקשורה וכרוכה ברישום הזכויות של דירה הנמכרת בהתאם".

‏הלשכה מזכירה בעתירתה כי עד התיקון לחוק המכר שנעשה במארס האחרון, הקפידו הכנסת או הממשלה להתערב בנושא שכר-הטרחה של עורכי הדין רק במקרים יוצאי דופן בהם היה מדובר בקבוצה חלשה, כגון ניצולי שואה, נוטלי משכנתא שנקלעו למצוקה בהחזר ההלוואה, או נאשמים מעוטי יכול הנזקקים לסניגור ציבורי.

לדברי הלשכה, גם במקרים אלה נקבעו תעריפי המקסימום בשיתוף מלא עם מוסדות לשכת עורכי הדין - ולא בדרך של כפייה על-ידי המחוקק, כפי שנעשה במקרה זה.

"‏‎‎הפרה של כללי האתיקה"

לפי העתירה, החוק כופה על עורך הדין לקבל את שכר-טרחתו בגין רישום הזכויות על הדירה דווקא מרוכש הדירה. וזאת, תוך התעלמות מן השאלה האם מדובר בהתקשרות רצונית בין עורך דין לבין לקוח, וחרף עמדתה הברורה של לשכת עורכי הדין, כפי שגם הובעה בפני חברי ועדת הכלכלה של הכנסת, כי היא החליטה עקרונית שהיא לא רוצה לגבות עוד שכר-טרחה מאף רוכש דירה, אלא לעבוד ישירות ובלעדית מול הקבלן - איתו נרקם קשר מקצועי הרבה לפני חתימת הרוכש על חוזה המכר.

עוד נטען בעתירה כי החוק החדש מבטל את שיקול-הדעת הנתון לכל עורך דין באשר הוא, שלא לקבל עניין לטיפולו. "החוק כופה על עורך הדין לקוח, אף אם קיים חשש בלבו של עורך הדין כי ייצוג בו-זמני של קבלן ושל רוכש דירה אינו עולה בקנה אחד עם חובת הנאמנות שלו כלפי לקוחו הקבוע - הקבלן", נכתב בעתירה.

‏לדברי הלשכה, אם לא די בכך, "תיקון 7 נחקק תוך הפרה בוטה של סעיפים בחוק לשכת עורכי הדין ובכללי לשכת עורכי הדין (אתיקה מקצועית), עד כדי כך שהוא עומד בסתירה מעוררת השתאות להוראות חוק המחייבות את עורכי הדין לנהוג בצורה הפוכה לזו הנכפית עליו כתוצאה מהחוק, שבמסגרת הליך חקיקתו כלל לא נשקלו עניינים אתיים-חוקיים אלה".

‏עוד מציינת הלשכה כי החוק נחקק בניגוד לעמדתה המפורשת של התאחדות בוני הארץ (לשעבר: התאחדות הקבלנים), שהבהירה לחברי ועדת הכלכלה של הכנסת כי התיקון לא יביא לתכלית המקווה: הורדת מחירי הדירות, ותחת זאת תגולגל ההוצאה ש"נחסכת" בחזרה לרוכש הדירה, עקב התייקרות עלויות הקבלן.

‏‏"תיקון 7 עוסק בהגבלת שכר-טרחתם של עורכי הדין, אך הוא מצוי באכסניה שאין לה דבר וחצי דבר עם מגבלה זו, במסגרת חוק צרכני העוסק במערכת היחסים שבין מוכר הדירה (לרוב קבלן) ובין רוכש הדירה. הוא מתעלם במפגיע מכך שהרגולציה על עורכי הדין בישראל מתנהלת באמצעות משרד המשפטים, וכך גם הטלת המגבלות הנדירות של הגבלת שכר-טרחה", נטען.

‎‎‏"אפליה של עורכי הדין"

‏לשכת עורכי הדין אינה מסתפקת בכך ומבקרת נחרצות בעתירתה את הדרך הפגומה שבה, לטענתה, התקבל התיקון לחוק.

לדבריה, "תיקון 7 נחקק לא כל תשתית מחקרית או עובדתית הולמת וללא עבודה מכינה של מרכז המחקר והמידע של הכנסת. הבסיס העובדתי היחיד הינו שיחות עלומות של יוזם החוק (ח"כ מאיר שטרית) עם גורמים בשוק, ותחושותיו של האחרון לגבי מה שראוי והוגן לציבור עורכי הדין".

‏בנוסף טוענת הלשכה כי התיקון לחוק מפלה אותה לרעה ביחס למתווכים שגוזרים שגובים שכר-טרחה ללא הגבלות. "תיקון 7 נחקק תוך אפליה מוצהרת של עורכי הדין אל מול נותני שירות אחרים המעורבים בעסקה של רכישת דירה, וזאת בראש ובראשונה מול מתווכי המקרקעין, אשר זכאים להמשיך ולדרוש שכר-טרחה ככל העולה על רוחם", נאמר בעתירה.

‏לפי העתירה, תיקון 7, לא רק שלא יביא תועלת, אלא שנזקו יהיה עצום ורב לנוכח הפיכת עבודתם של עורכי הדין לבלתי משתלמת ולבלתי חוקית ולבסוף לבלתי אפשרית - "כל זאת בשעה שדווקא עבודתם זו בתחום כה רגיש של רכישת דירה ורישומה התקין הינה עבודה מקצועית שצריכה לזכות בעידודו של המחוקק ולא בניגוחו הקנטרני".

‏בעתירת הלשכה מצוין כי עד היום לא הותקנו התקנות המפרטות את תקרת שכר-הטרחה שמותר יהיה לעורך דין לגבות. ואולם, לדברי הלשכה, "מכיוון שתיקון 7 נדחף אישית ואינטנסיבית על-ידי ח"כ שטרית, ניתן להניח כי עמדתו בעניין זה תתקבל אף היא, וכך צפויות התקנות לקבוע שיעור מקסימלי של 0.5% משווי הדירה או 5,000 שקל - לפי הנמוך מביניהם". ‏‎‎‏

ראש לשכת עורכי הדין, עו"ד דורון ברזילי, מסר כי "מעבר לכך שמדובר בתקדים מסוכן שבו המדינה מתערבת בחופש העיסוק ובחירות ההתקשרות החוזית, הרי שמי שייפגע מחוק זה הוא דווקא רוכש הדירה, שייאלץ לשלם מחיר גבוה יותר, כיוון שהקבלן יגלם בתוך מחיר הדירה את כל ההוצאות המשפטיות של עורך הדין".

מטרת החוק: למנוע מצב שבו רוכש הדירה מממן את כל ההוצאות המשפטיות של הקבלן

‎‎שוק הנדל"ן הבוער בישראל מפרנס לא רק קבלנים ויזמים אלא גם שורה של אנשי מקצוע. בראשם מתווכי הנדל"ן, שגוזרים קופון מהתיווך בין מוכרי הדירות לרוכשיהן; ועורכי הדין, שמספקים לצדדים את השירותים המשפטיים הנדרשים בעסקאות הללו.

ח"כ מאיר שטרית (התנועה) יזם את החוק להגבלת שכר-טרחת עורכי דין שייגבה מרוכשי דירות מקבלן, ולמרות התנגדות לשכת עורכי הדין, החוק עבר בכנסת בתחילת מארס. לפי החוק שאושר, שר השיכון, בהסכמת שרי המשפטים והאוצר, יקבעו בתקנות את גובה שכר-הטרחה שישלם הרוכש.

‏החוק נועד לתת מענה למצב שבו מי שמבקש לקנות דירה חדשה מקבלן נאלץ לשלם כ-1.5%-2% ממחיר העסקה לעורך הדין. זאת בדרך-כלל מבלי שניתנת לו האפשרות לנהל משא-ומתן על שכר-הטרחה, כיוון שעורך הדין פועל מטעם הקבלן ולא מטעמו.

‏עד התיקון, הקבלן היה זה שקובע בחוזה המכר את גובה שכר-הטרחה וגובה אותו מהרוכש, כאשר הנוהג הוא ששכר-הטרחה הוא בשיעור של כ-2% ממחיר הדירה - סכום שלעתים עולה כדי עשרות אלפי שקלים חדשים.

לפי הצעת החוק שאושרה, החשש במצב זה הוא כי רוכשי דירות מממנים למעשה את כלל ההוצאות המשפטיות של הקבלן, ובכלל זה ליווי הליך הבנייה והכנת חוזי מכר, ולא רק את ההוצאות המשפטיות בעד השירות המשפטי שניתן להם.

‏כמו כן, בהצעת החוק נאמר כי היא נועדה לתקן את המצב שבו שכר-הטרחה הגבוה מכביד על רוכשי דירות החפצים בייצוג של עורך דין מטעמם, או למנוע מהם פנייה לייצוג כאמור, שכן בכל מקרה עליהם לשאת בתשלום שכר-הטרחה לעורך הדין המייצג את הקבלן.

‏‏"בהתחשב ביחסי הכוחות בין רוכשי דירות, שעבור רובם רכישת דירה היא אחת מהעסקאות הכלכליות המשמעותיות ביותר בחייהם - ובין קבלנים, שזהו עיסוקם, נדרשת הסדרה של המחוקק בעניין זה. לפיכך, מוצע בזה להגביל את שכר-טרחת עורך דין שקבלן רשאי להשית על רוכש דירה עבור ההוצאות המשפטיות בשל רישום הדירה", נאמר בהצעה.