"שוק הנדל"ן בארה"ב חזק והמחירים גבוהים. צריך להיות זהירים"

נתוני הצמיחה המאכזבים שפורסמו בימים האחרונים בארה"ב, והעידו על התכווצות של 2.9% בתמ"ג ברבעון הראשון, לא מטרידים את ג'ו לובק (Joseph Lubeck), שותפה של קבוצת אלקו בעסקי הנדל"ן שלה בארה"ב ומי שמנהל עבורה פעילות זו, שהתרחבה בשנים האחרונות באופן ניכר והפכה לאחת מהחזקותיה המרכזיות של הקבוצה.

לובק אומר כי "הכלכלה האמריקאית אמנם לא צומחת עדיין, אבל היא לא מתדרדרת. ברמת המאקרו, אנחנו מאמינים ששיעורי הריבית בארה"ב יישארו אפסיים לפחות עוד שנתיים, לכן אנחנו לא צופים חוסר יציבות גדול בכלכלה. מעבר לכך, צריך לזכור שארה"ב גדולה, ובשווקים בהם אנחנו עובדים אפשר לראות נקודות חיוביות במצב הכלכלי".

כחלק משגרת עבודתו, לובק הגיע בימים האחרונים לארץ להעביר עדכון שוטף למשקיעים המוסדיים הישראלים - בעיקר חברות הביטוח הראל ומנורה, על הפעילות המשותפת של אלקו ושלו, המתבצעת באמצעות קרן הריט LAT (Landmark Apartment Trust).

LAT מחזיקה ומנהלת כיום כ-33 אלף יחידות דיור, במקבצי דיור מסוג Multi-Family, ועיקר פעילותה מתרכז בדרום-מזרח ארה"ב - בטקסס, פלורידה, צפון קרוליינה וג'ורג'יה. מטה החברה יושב בטמפה שבפלורידה.

אייסטאר ובלקסטון השקיעו 220 מ' ד'

ברקע לביקורו של לובק, ממתינים המשקיעים באלקו, הנמצאת בשליטת משפחת זלקינד, להתקדמות בהנפקתה האפשרית של LAT שעלתה לכותרות כמה פעמים בשנה האחרונה. לובק מאשר כי אפשרות זו ממשיכה להיבחן, ומסביר כי הנפקה לציבור יכולה להיות הזדמנות עבור השותפים בה, משום שהנכסים הסחירים בארה"ב מתומחרים גבוה בתקופה זו. עם זאת, הוא מדגיש כי הוא רואה חשיבות גדולה בתזמון הנכון לביצוע המהלך, ואומר כי אין לחברה סיבה למהר.

"המטרה שלנו כרגע היא להתרכז בניהול ולייצר תזרים, כדי להמשיך לייצר ערך למשקיעים", אומר לובק. "אם נצטרך, נבחן גיוסי הון נוספים, אבל כרגע אנחנו אוהבים את מבנה החברה וההון החזק שיש לה".

לובק מציין כי LAT לא נזקקת למזומנים, ומזכיר כי רק לפני שנה חתמה על הסכם להנפקת מניות בכורה לקרנות ההשקעה אייסטאר (iStar) ובלקסטון (Blackstone), תמורת 219 מיליון דולר, סכום שעשוי לצמוח עד ל-285 מיליון דולר. על פי ההערכות, מכוונת החברה לשווי של חצי מיליארד דולר לפחות בהנפקת הציבורית.

לגבי השותפות החדשות, אומר לובק כי "אנחנו כמובן מאוד שמחים שהקרנות נכנסו להשקעה אצלנו. הן ביצעו השקעות משמעותיות בחברה, לשתיהן נציגות בדירקטוריון, ורק הזמן יעיד על כדאיות ההשקעה שביצעו".

לובק, עו"ד בהכשרתו, פעיל בשוק הדיור האמריקאי כבר 25 שנה, ואת הקרן שהוא חולק כיום עם אלקו ייסד ב-1996, אז רכש בניין מגורים בפלורידה. כ-12 שנים לאחר מכן, ב-2008, זיהתה אלקו הזדמנות בשוק של מקבצי דיור בארה"ב (מתחמים של דירות להשכרה) והחליטה להיכנס לפעילות בתחום באמצעות חבירה ללובק.

אלקו ולובק מחזיקים בכ-36% ממניות LAT, באמצעות חברת ELR (Elco Landmark Residential), בה מחזיקה אלקו 90% ולובק ביתרה. כיום, לדבריו, LAT נחשבת לאחת מחמש החברות הגדולות בתחום ה-Multy-Family בשוקי הפעילות שלה, בדרום מזרח ארה"ב.

לובק מספר כי "הכרתי את אלקו באמצעות חבר משותף, הצגתי לה תוכניות ויצאנו לדרך משותפת. מאז יחסי העבודה בינינו מצוינים, אנחנו עומדים ביעדים והעסק מייצר תזרימי מזומנים. יש לי מערכת יחסים מאוד קרובה עם אלקו ומנהלי החברה, המעורבים במטרות ויושבים בדירקטוריון. מאז שהם נכנסו לעסק, השקענו יותר מ-1 מיליארד דולר בפעילות, כולל חוב, וזו שותפות טובה ורווחית".

לובק מציין כי החברה המשותפת מעולם לא הפסידה כסף בעסקאות שביצעה, וכן כי ה-NOI (רווח תפעולי נקי) שלה נכון להיום מתקרב ל-150 מיליון דולר בשנה, והצפי הוא לעלייה שנתית של כ-5% בנתון זה בחמש השנים הקרובות.

"עוד שנתיים השוק יהיה נוח לרכישות"

בסיכום הרבעון הראשון של השנה, קפצו הכנסותיה של LAT בכ-150% לכ-63 מיליון דולר, בעיקר בזכות עלייה בהיקף נכסים ודמי שכירות.

"המטרה שלנו היא לא בהכרח להיות החברה הגדולה ביותר, אלא הרווחית ביותר", אומר לובק, "ואנחנו בדרך לעשות זאת ורוצים להאמין שיש לנו יתרונות על המתחרים. אנחנו מספקים שירות טוב יותר לעומת המתחרים, בעלות כדאית יותר, מה שנותן לנו יתרון. המפתח לרווחיות שלנו גלום בקניות חכמות, ניהול חכם ופעילות בשווקים טובים".

- מה מצב ענף מקבצי הדיור בארה"ב כיום?

"התחום צומח ומייצר תזרימי מזומנים משמעותיים. המגמה בארה"ב מאז משבר הסאב-פריים היא של ירידה בשיעור בעלי הבתים, משום שהסטנדרטים הנדרשים מרוכשי דירות עלו. לפני המשבר, רוכשי דירות יכלו לבצע עסקה ללא הון עצמי, והיום אי אפשר לעשות זאת, לכן יש פחות אנשים שיכולים להרשות לעצמם לרכוש דירה. בתקופה הנוכחית בארה"ב, קצב רכישת הדירות ירד בכ-25%, ולכן יותר אנשים שוכרים דירות. הדבר לא משפיע לרעה על תשלומי שכר הדירה. לשוכרים יש את הסכום החודשי לשלם, אבל אין להם את ההון העצמי הנדרש לרכישת דירה".

לובק מציין כי "עניין נוסף שמשפיע עלינו לחיוב הוא מגמה מתגברת של ניידות תעסוקתית (Job Portability) - אנשים חוששים ממצב שבו הם ירכשו דירה, ולאחר תקופה מסוימת יצטרכו לעבור מקום בעקבות עבודה חדשה, ואז הם ייתקלו בקשיים במכירת הנכס. לכן הם מעדיפים לגור בשכירות - עניין שגם הוא תומך בעסקים שלנו".

לדברי לובק, "המפתח להצלחה בשוק הדיור הוא שיפור בשוק העבודה ובאוכלוסייה, ובשווקים בהם אנחנו פעילים מגמות אלה מתרחשות, מה שהופך את שוקי הפעילות האלה לטובים".

- ההתאוששות במחירי הנדל"ן בארה"ב מייצרת לכם גם הזדמנויות מכירה?

"שוק הנדל"ן חזק והמחירים גבוהים. זה מגדיל את שווי הפורטפוליו שלנו, אבל גם אומר שאנחנו צריכים להיות יותר זהירים ברכישת נכסים. יש לנו כמה נכסים למכירה בזכות השווי אליהם הם הגיעו, ויש לנו גם כמה נכסים שנמכור כחלק מאסטרטגיית החברה - לפיה, אנחנו לא רוצים להחזיק בפרויקט שבו פחות מ-200 דירות, משום שהרווח התפעולי בפרויקטים כאלה נמוך יותר. בכסף הזה נשתמש לרכוש נכסים גדולים יותר, ואנחנו מצפים בשנתיים הקרובות להמשך ההתרחבות, גם אם בקצב נמוך יותר ממה שהיה בשנים האחרונות, וזאת משום רמות המחירים הנוכחיות".

לובק מוסיף כי "אנחנו סבורים שתוך שנתיים מהיום השוק יהיה נוח יותר לרכישות. לראייתנו, היום יש עסקאות בהן משלמים יותר מדי על נכסים ומתמנפים יותר מדי - מה שייצר לרוכשים בעיות תוך כמה שנים, ויאפשר לנו לנצל זאת. אנחנו לא קונים כי צריך לקנות, אנחנו קונים כשאנחנו מזהים הזדמנויות".

להערכתו, בחמש השנים הקרובות יגיע מספר הדירות שבבעלות ובניהול LAT לכ-40-45 אלף.

"המפתח לייצור ערך הוא ניהול נכון", מסכם לובק. "מטרת העל היא להגדיל את דמי השכירות, מאחר שיש ביקושים גבוהים ואין הגבלות בחוק. כמובן שבתמורה אנחנו צריכים לתת שירות טוב - שמהווה נקודת מפתח בפעילות, ולהציע נכס אטרקטיבי. בשנה הנוכחית אנחנו שמים פוקוס על הכנסות נוספות שאפשר לייצר מהנכסים שלנו, בנוסף לדמי השכירות. לדוגמה, אנחנו מקדמים שירות של פינוי אשפה ללקוחות בתשלום נוסף, בוחנים אפשרויות לייצר רווח משירותי אינטרנט, ועוד".

LAT (רש"ת: Landmark Apartment Trust)

■ תחום פעילות: החזקה וניהול של מקבצי דיור בארה"ב

■ מנכ"ל: ג'יי הולנדר

■ יו"ר: ג'ו לובק

■ מדינות פעילות עיקריות: טקסס, פלורידה, צפון קרוליינה וג'ורג'יה

■ מספר יחידות דיור מנוהלות: 33 אלף

■ NOI שנתי: כ-150 מ' ד'

■ הכנסות רבעון ראשון של 2014: 63 מיליון דולר

הון עצמי לפי :IFRS 530 מיליון דולר