הצעת חוק מע"מ בשיעור אפס ברכישת דירת מגורים מוטבת של משרד האוצר עברה אתמול (ב') בלילה את הקריאה הראשונה בכנסת, וכבר מחר (ד') צפויה להגיע לדיון בוועדת הכספים. השעה המאוחרת, ואולי אף האירועים הביטחוניים, הובילו לכך שרק 50 חברי כנסת נכחו במליאה בהצבעה. 31 מהם תמכו בהצעה, 18 התנגדו וחבר כנסת אחד בלבד נמנע.
הדיונים בוועדת הכספים לא צפויים להיות פשוטים ובחודשים האחרונים התגבשו קבוצות לחץ שמטרתן לשנות את החוק המוצע. חברי כנסת מהאופוזיציה וגם מהקואליציה צפויים להערים קשיים על אישור החוק.
שורה ארוכה של נושאים עתידים לצוף בדיוני ועדת הכספים ולהוביל לשינויים בנוסח הסופי שיעלה לאישור הכנסת. להלן הסוגיות העיקריות שאיתן עומד האוצר להתמודד בשבועות הקרובים.
הלא משרתים
המחיר המקסימלי לדירה מוטבת עבור מי שאינו עומד בקריטריונים לשירות צבאי או לאומי-אזרחי שונה מ-600 ל-950 אלף שקל. סכום זה עשוי להשתנות שוב, כמו גם ההגדרות שקבע האוצר עבור מי בעצם זכאי להטבה המלאה ומי לא. בהצעת החוק הנוכחית יש כמה קשיים. למשל, קבוצה גדולה של עולים חדשים שקיבלו פטור משירות צבאי מלא מסיבות שונות אולם שירתו בצבא ועושים מילואים לא ייכללו בהטבה, וכך גם חרדים שדווקא שירתו אבל תקופה קצרה מדי. קבוצות נוספות נופלות בין הכיסאות, ולכל אחת מהן פורום רחב שיעלה טענותיו בוועדת הכספים.
קבוצות רכישה
ימים ספורים לאחר אישור החוק בקבינט הדיור גילו מארגני קבוצות הרכישה כי הטבת המע"מ לא תחול על חברי הקבוצה, גם אם הם עומדים בקריטריונים המלאים לזכאות. בחודשים האחרונים התגבשו נציגי הקבוצות יחד ואף נעזרו באיגוד לשכות המסחר כדי לנסות לשנות את החלטת האוצר.
נציגי הקבוצות טוענים כי אם המדינה קבעה בעבר כי יש להשוות את תנאי המיסוי של חברי הקבוצה לכאלו של רוכשי דירה מקבלן, הדבר צריך להיעשות גם במקרה של הטבת המע"מ. כמה מתווים הוצעו לנציגי האוצר ולרשות המסים אולם עד כה לא התקבלה דרישתם להיכלל בחוק, ולכן נציגי הקבוצות צפויים להפעיל לחץ בוועדת הכספים ומאיימים בהגשת עתירה לבג"ץ. מרשות המסים נמסר כי "הבקשה התקבלה ונבחנת בימים אלה".
מקדמי ההגרלה
גורמים שונים, ובהם היועץ המשפטי לממשלה, גורמים במשרד השיכון ונגידת בנק ישראל, כבר הביעו את עמדתם הברורה או המרומזת בסוגיה זו. בשלב הראשוני של יישום חוק מע"מ בשיעור אפס אחוז היצע הדירות המוטבות צפוי לעמוד על כ-8,000. הביקוש לקבלת ההטבה עומד על עשרות אלפים.
עובדה זו עתידה ליצור לחץ גדול על הדירות המעטות הקיימות בשוק ועשויה לעורר בעיות מצד הרוכשים והקבלנים. מסיבה זו גורמים רבים תומכים ביצירת מנגנון מסודר של הגרלה שיקבע מי מבין הזכאים יוכל לרכוש את הדירה המוטבת, ללא קשר ישיר בין הקבלן לרוכש. הליך הגרלה כזה יחייב הקמת מערך שלם שעלול לסרבל או לעכב את החוק ולכן באוצר לא ששים לקבלו.
רוכשי צמודי קרקע
הטבת המע"מ מתייחסת רק לבנייה רוויה (בנייה על קומות) ולא לבנייה צמודת קרקע. המשמעות היא שההטבה תחול רק על יישובים עירוניים. כבר מיום גיבוש החוק נשמעו טענות על כך שמדובר בהחלטה מפלה שלא תאפשר את קבלת ההטבה ביישובים כפריים.
המצדדים בהכנסת צמודי הקרקע לחוק טוענים כי מדובר בהגדלה משמעותית של היצע יחידות הדיור שהחוק יחול עליהן כבר מהרגע הראשון, ואף מוסיפים כי זו הדרך לעודד רכישת נכסים גם בפריפריה. במקביל, החלת ההטבה על צמודי קרקע תכלול יישובים רבים ביהודה ושומרון בהטבה ונציגי קהל זה עתידים לפעול במרץ לשינוי החוק בוועדת הכספים.
משפרי דיור
הצעת החוק קובעת כי הטבת המע"מ תתייחס רק למחוסרי דיור על פי הקריטריונים שנקבעו ולא למשפרי דיור. בדיונים בוועדת הכספים הנושא עתיד לעלות שוב. עלות החוק נכון להיום נאמדת על ידי האוצר בכ-2.4 מיליארד שקל בשנה. הוספת משפרי הדיור לחוק תקפיץ אומדן זה בהיקף משמעותי ולכן התנגדות האוצר צפויה להיות עיקשת.
"סיכון הבנקים יגולגל על הרוכשים"
הצעת חוק מע"מ בשיעור אפס שתעלה מחר לדיון ראשון בוועדת הכספים חסרה התייחסות לסוגיית מימון רכישת הדירה על ידי הבנקים למשכנתאות. כמו כן אין בה התייחסות למקרים שבהם הבנק יהיה זה שיצטרך למכור את הנכס בטרם עברו 5 השנים שנקבעו בחוק. כך מתריעים גורמים בענף. עובדה זו עשויה ליצור בעיה עבור הרוכשים בבואם לקבל משכנתה ולבנקים עצמם שעלולים למצוא עצמם חייבים במס על דירה שנרכשה ללא מע"מ.
הצעת חוק מע"מ אפס קובעת כי רוכש דירה מוטבת לא יוכל למכור אותה במשך חמש שנים מאז הרכישה. אם ימכור אותה, יחויב במע"מ מלא על הדירה בתוספת ריבית והצמדה, סכום שעשוי להגיע למאות אלפי שקלים. החוק אינו מתייחס למקרה שבו רוכש לא יעמוד בתשלומי המשכנתה והנכס שרכש יעבור לידי הבנק. הבנק יפעל למכור את הדירה במסגרת כינוס נכסים במהירות האפשרית. אם הדירה תימכר במסגרת אותן 5 שנים, הוא יהיה חייב לשלם את המע"מ והקנס. כלומר הבנקים יהיו חייבים לתמחר את הסיכון מראש.
בענף מעלים את השאלה אם הבנקים למשכנתאות יתייחסו למחיר הנכס הנרכש במסגרת ההטבה במחיר המלא כולל מע"מ או במחיר הדירה ללא מע"מ. ניתן להניח שיבחרו לפעול בצורה שתבטיח את ההלוואה ולא מן הנמנע שהרוכשים ייאלצו לגייס הון עצמי גבוה יותר עבור הדירה. "במקרה של מכירה שלא מרצון ע"י בנק בכינוס נכסים, נראה שהבנקים יצטרכו לשאת בעלות הפרש המע"מ", כך אומר עו"ד ורו"ח יוסי אלישע, ראש מחלקת מיסוי במשרד ליפא מאיר ושות', "המשמעות היא שהם יצטרכו להביא בחשבון את סיכון האשראי שייווצר, מה שעשוי להתבטא בדרישת הון עצמי גבוה יותר מהרוכשים או בייקור ריביות ע"י הבנקים. בכל מקרה הסיכון של הבנקים יגולגל על הרוכשים".
גורמים במערכת הבנקאית סירבו להתייחס לסוגיה. מרשות המסים נמסר: "ההצעה כבר מתייחסת לסוגיה זו, בהפנותה לסעיף 93 בחוק מיסוי מקרקעין, הקובע כי הכונס הוא שישלם את הקנס אם הדירה נמכרת לפני תום חמש שנים".
לתשומת לבכם: מערכת גלובס חותרת לשיח מגוון, ענייני ומכבד בהתאם ל
קוד האתי
המופיע
בדו"ח האמון
לפיו אנו פועלים. ביטויי אלימות, גזענות, הסתה או כל שיח בלתי הולם אחר מסוננים בצורה
אוטומטית ולא יפורסמו באתר.
כתבות
ני"ע
