היטלי הפיתוח עולים, ועמם גם מחירי הדירות

רשויות מקומיות רבות פנו בחודשים האחרונים למשרד הפנים בבקשה להעלות את תעריף היטלי הפיתוח המשולמים לקופת העירייה ביניהן באר שבע וחדרה. בערים שבהן קבלנים בוחנים בימים אלה עסקאות לרכישת קרקע, מדובר לעתים במהלך "פוסל עסקה", מאחר שהתוספת הצפויה בעלויות מפחיתה את שולי הרווח של הקבלנים. אך בעיה גדולה יותר ניצבת בפני קבלנים שכבר רכשו קרקעות - ורק לאחר מכן נחשפו לכוונת הרשות המקומית להעלות את היטלי הפיתוח. בעיה חריפה עוד יותר ניצבת בפני קבלנים שלא יכולים אפילו לנסות ולהעמיס את ייקור העלויות אל מחירי הדירות, מאחר שהתקשרו בעסקאות המחייבות אותם להגדיר מחיר דירה קבוע מראש.

בדיוק מסיבה זו למשל, עומדת חברת אשדר להגיש עתירה מנהלית נגד משרד השיכון ונגד עיריית בית"ר עילית, לאחר שהאחרונה הגישה בקשה להעלאת היטלי פיתוח. "קבלנים מכלכלים את צעדיהם על פי הנתונים הכלכליים שמוצגים להם לפני שהם מבצעים עסקה ורוכשים קרקע", אומר מנכ"ל החברה ארנון פרידמן: "לפי הנתונים שמוצגים להם, הם יחליטו אם לרכוש את הקרקע. הבעיה היא שמשנים את הכללים אחרי המכרז. הרי בעת המכרז, הקבלן יודע מהן עלויות הפיתוח שדורשת הרשות המקומית ולפיהן הוא מעמיד את הצעת הרכישה. אבל אם אחרי הזכייה במכרז הרשות המקומית פונה למשרד הפנים בבקשה להעלות את תעריפי הפיתוח המשמעות היא או להעלות את מחירי הדירות בהתאם, או לספוג את העלייה בתעריף.

"מישהו פעם שאל את עצמו ברשות המקומית, במשרד הפנים או במשרד השיכון מה קורה אם מעלים את תעריף היטלי הפיתוח כאשר יזם רכש קרקע שהוא לא יכול להעלות בה את מחירי הדירות? אנחנו זכינו במכרז שפרסם משרד השיכון במסלול 'מחיר למשתכן' בבית"ר עילית, והתחייבנו לשווק דירות מוזלות במחיר מוגדר מראש. לאחר הזכייה במכרז נודע לנו שהעירייה פנתה למשרד הפנים בבקשה לאשר לה להעלות את היטלי הפיתוח. המשמעות היא שאנחנו לא יכולים להעלות את מחירי הדירות, ומשרדי הממשלה אומרים לנו שזו בעיה שלנו כי לקחנו סיכון יזמי. זה טיעון רחוק מהמציאות כי במסלול למשתכן שולי הרווח שלנו גם כך נמוכים ועומדים על פחות מ-10%, בגלל שכל הרעיון במכרז כזה הוא שאין בו סיכונים. כל הנתונים ידועים: מחיר הקרקע, עלויות הפיתוח, עלויות הבנייה ומחירי הדירות, ופתאום לאחר הזכייה במכרז אנחנו מגלים שעלויות הפיתוח ישתנו. שינוי שישפיע על שולי הרווח הנמוכים שהגדרנו גם כך".

לדברי פרידמן, על המדינה לבחון את צעדיה גם בסוגיית מכרזי מחיר למטרה שבהם, כמו במסלול 'מחיר למשתכן', מוגדר מראש מחיר דירה נמוך ממחירי השוק. "אם הרשויות יעלו את היטלי הפיתוח, אי אפשר יהיה למכור דירות ולהרוויח. במכרזים מהסוג הזה הרווחים הם נמוכים, ולכן הרגישות לסטייה במספרים היא גדולה".

"סכום לא סביר"

מכרז משמעותי נוסף שמפרסמת כבר חודשים ארוכים עיריית באר שבע, הוא מכרז לרכישת קרקע להקמת 2,000 דירות במרכז העיר, במקום אצטדיון וסרמיל. לאחר דחיות רבות של הגשת הצעות לרכישת הקרקע, הודיעה לאחרונה העירייה ליזמים שהתעניינו ברכישת הקרקע כי מחירי הפיתוח יעלו לסכום של 205 מיליון שקל. בנוסף עודכן מחיר המינימום לרכישת הקרקע ל-176 מיליון שקל, סכום הנמוך מעלויות הפיתוח. לדברי יזם שהתעניין במכרז, "205 מיליון שקל לפיתוח קרקע במרכז העיר, ועוד עיר לא הררית, הם סכום לא סביר ואין לי ספק שהעירייה לא תשקיע גם חצי ממנו בפיתוח המתחם. זה סכום שנועד לכסות בורות אחרים". לטענתו, זהו ייקור של 60% במחירי הפיתוח משום שהסכום המקורי עמד על 120 מיליון שקל. "לא ייתכן שלא מבטלים את מחיר המינימום על הקרקע. זוהי הוכחה לכך שהעירייה מבקשת להתעשר על חשבון הציבור".

היזם מוסיף כי "בהרבה רשויות אין מתאם בין עלויות הפיתוח שהעירייה דורשת לבין הפיתוח הנדרש בפועל, ועבודות פיתוח רבות אינן יוצאות לפועל בזמן. בעצם מדובר בעוד מס שמגולגל בסוף על הצרכן והביא בשנים האחרונות לייקור מחירי הדירות".

"חובה לעדכן את התעריפים"

נקודה נוספת שעולה מחישוב סך העלויות להקמת הפרויקט, מעמידה סימן שאלה כבד על האפשרות כי רוכשי 2000 הדירות החדשות במרכז העיר באר שבע יוכלו ליהנות מהטבת המע"מ שיזמה הממשלה. זאת מאחר שדרישות העירייה בתוכנית קובעות הקמה של מגדלים רבי קומות, חניונים תת קרקעיים שמייקרים את עלויות הבנייה, ומכאן שהעלות הכוללת של דירת 4 חדרים לצרכן צפויה להתרחק מסכום של מיליון שקל. בעוד קיים סיכוי לא קטן כי הרף שיציב השמאי הממשלתי למחיר דירה בבאר שבע שהטבת המע"מ תחול עליו צפוי להיות נמוך ממיליון שקל.

עו"ד עופר שפיר, המתמחה במיסוי מוניציפלי ומייצג את עיריית באר שבע, מזכיר שהיטל פיתוח הוא תשלום חובה שנועד לממן התקנת תשתיות מוניציפליות, וכי התעריפים מעוגנים בחוק עזר עירוני. "מאז 2006 חלה חובה על הרשות לעדכן את תעריפי הפיתוח אחת לחמש שנים, אז בוחנת הרשות המקומית את כלל השטחים המיועדים לבנייה בעיר וקובעת את תעריפי ההיטלים על פי ההשקעות הצפויות בתשתיות", מסביר שפיר.

"הרשות המקומית שוכרת אנשי מקצוע שמחשבים את העלויות על פי הנתונים המעודכנים, ולאחר מכן פונה למשרד הפנים לקבל אישור מקדמי על השינוי. חברה ששוכר משרד הפנים בודקת את התחשיבים ומאשרת אותם, ולאחר מכן הרשות המקומית מעדכנת את חוק העזר העירוני ומאשרת אותו במועצת העיר, ומשרד הפנים מפרסם את העדכון ברשומות, מדובר בתהליך שלוקח בין 4 ל-8 חודשים, ובבאר שבע כבר התקבל האישור המקדמי של משרד הפנים לעדכון התעריפים, שיפורסם בקרוב ברשומות".

שפיר מוסיף כי "כל מקרה חלה חובה לעדכן את התעריפים אחת לחמש שנים כי לאחר חמש שנים תאריך התפוגה שלהם פג. צריך לזכור שלעתים התעריפים מתעדכנים גם למטה, ולפני ארבע שנים הופחתו תעריפי הפיתוח בבאר שבע. היום יש דרישות חדשות שכל הזמן עולות בהקמה של שכונות חדשות, אם לגבי תקנים של ביוב, מים, מדרכות, כבישים, החומרים הם אחרים וכל הדברים האלה עולים כסף. פעם עלות בנייה למ"ר עמדה על 500 דולר, והיום אין בנייה שעומדת על פחות מ-1,000 דולר. אם העירייה תוריד את סטנדרט השכונות אז הקבלנים יאשימו אותה שהיא מתכננת סלאמס".

"להגיד שאין מקרים שרשויות מנסות לנפח תעריפים זה לא נכון", מודה שפיר. "אבל מקרים חריגים אינם גורעים מהנכונות של המדיניות לגבי הפיתוח כדי שיבטיח תשתיות ראויות לעיר. הפיקוח מצד משרד הפנים צריך להיות גם שלא תהיה הורדה של תעריפים, כי לעיתים חברי מועצת עיר לא מעוניינים להעלות תעריפים אלא להפחית עלויות. מי שצריך לשמור על תקינות ההליך הם הפקידות המקצועית ומשרד הפנים. היום יש פחות מניפולציות ויותר אחריות וקשה יותר להצביע על בעיות".

בעיריית באר שבע טוענים כי העלייה המדוברת עומדת על 30% בלבד, מאחר שהתחשיב במכרז המקורי, שאליו מתייחסים היזמים, שעמד על 120 מיליון שקל בלבד, כלל רק היטלי פיתוח ללא אגרות ותשלום לתאגידי המים. הסכום הכולל את כל העלויות עמד גם במכרז המקורי לפני עדכון התעריפים על 150-160 מיליון שקל. במכרז המעודכן, הכולל סכום של 205 מיליון שקל, מתייחס לסך העלויות הנדרשות. "מתכונת המכרז להקמת שכונת קרית גנים שונתה, ולכן נשלחה ליזמים ולקבלנים ההודעה", נמסר מהעירייה. "לעניין ההפרש בין עלות מרכיב הקרקע לבין דמי הפיתוח ליחידת דיור: בעריכת השמאות וקביעת מחירי המינימום למרכיב הקרקע, הובאו בחשבון דמי הפיתוח המעודכנים. בנוגע להפרש תעריף הפיתוח: מבדיקה שערכנו, הנתונים אינם מדויקים. ההפרש בין אגרות והיטלים לבין דמי הפיתוח הוא 43,623,215 שקל, כך שמדובר בכ-30%, כפי שנמסר למשתתפי ההליך".

ממשרד הפנים נמסר בתגובה: "עיריית באר שבע ועיריית חדרה הגישו למשרד הפנים בקשה להעלות את היטלי הפיתוח שלהן ועיריית נתניה הגישה בקשה להארכת תוקפם של היטלי הפיתוח עד לסוף שנת 2015.

"היטלי הפיתוח נקבעים על סמך תחשיב המשקלל הכולל אומדן של כלל עלויות הפיתוח בעיר. התחשיב שממנו נגזרים התעריפים נדרש להיבחן על ידי הרשות המקומית אחת לחמש שנים וזאת על מנת לוודא שלא קיימת גביית יתר או גביית חסר".

באשר למכרז בבאר שבע, כל עוד הבקשה להעלאת תעריפי הפיתוח לא אושרה, לא ניתן לגבות היטלי פיתוח מוגבלים מראש. הנושא נמצא בטיפול משרד הפנים.