מרכז טאוב: "הממשלה החריפה את מצוקת הדיור של אזרחיה"

עוד תזכורת לאזלת ידן של ממשלות ישראל בזיהוי וטיפול במשבר הנדל"ן שהלך והתעצם מאז 2007. על פי נייר מדיניות חדש של מרכז טאוב נסוגה המדינה מתמיכתה בתחום הדיור מאז תחילת שנות ה-2000. על פי מחברת המסמך, ד"ר גילת בן שטרית, נסיגה זו של המדינה ליבתה את המצוקה בשוק הדיור, פגעה בשכבות החלשות והרחיקה את המדינה מהמטרות שהוגדרו בתכניות המתאר הארציות, וזאת חרף אזהרות של גופים שונים. נציין כי המחקר של מרכז טאוב מתייחס לשנים 2001 עד 2011 אז פרצה המחאה החברתית. אולם באותה הנשימה יש לציין כי גם היום, שנת 2014, רבים מהדברים טרם טופלו על ידי הממשלה.

נייר העמדה יוצג מחר (יום ג') בדיון בוועדת הכלכלה של הכנסת בראשותו של ח"כ פרופ' אבישי ברוורמן, במסגרת יום הדיור בכנסת שיזמה שדולת הדיור החברתי בראשות ח"כ איציק שמולי, ח"כ אילן גילאון, ח"כ אורלי לוי-אבקסיס, ח"כ דב חנין וח"כ מירי רגב.

על פי המסמך, מבין אמצעי התמיכה השונים שהונהגו בעבר, שכללו דיור ציבורי ומשכנתאות מסובסדות, כלי התמיכה היחיד שנותר רלוונטי גם היום עבור משפחות מתקשות הוא סיוע בשכר דירה, וגם הוא מאבד מתוקפו. "משמעות הדבר היא שעל אף שחזון משרד השיכון והבינוי הוא "דירה נאותה, במחיר סביר ובשכונה הולמת לכל משפחה", בפועל הממשלה החריפה את מצוקת הדיור של אזרחיה ולכך נמצאו כמה ביטויים במסגרת הבדיקה", כך בן שטרית.

דיור ציבורי

בשנות החמישים והששים נבנו מאות אלפי יחידות דיור ציבורי אך בעקבות חוק הדיור הציבורי מ-1998, שאפשר את מכירתן בהנחה גדולה לדייריהן, נמכרו רבות מהדירות. גם לאחר ביטול החוק החליפו אותו מבצעי מכירה. באותו הזמן, הסעיף בחוק הדיור הציבורי אותו חוקק רן כהן שקבע שההכנסות ממכירת הדירות ישמשו לחידוש מלאי הדיור הציבורי, לא התממש והמשמעות היא שבין 1998 ל-2011 נגרעו ממלאי הדיור הציבורי כ-37.5 דירות בעוד ‏נוספו לו רק כאלף דירות. גם היום ישנן אלפי משפחות זכאיות שאין עבורן דירות.

על פי נייר העמדה של מכון טאוב, ב-2010 הוגשו למשרד הבינוי והשיכון כ-8,000 בקשות לדיור, וביולי 2011 היו כ-2,340 משקי בית ברשימת הזכאים הממתינים לדיור ציבורי. בן שטרית קובעת במחקר כי: "בהעדר מלאי בסיסי של דיור ציבורי לא ניתן לספק פתרון מגורים הולם למשפחות חד-הוריות קשות יום, נכים וקשישים, שהן האוכלוסיות שלרוב נמצאות זכאיות לסיוע".

משכנתא מסובסדת

בעבר המדינה הציעה משכנתאות מסובסדות אך בעשור האחרון משכנתאות אלו הפכו לכלי בלתי אפקטיבי שהשפעתו על שוק הדיור זניחה, כך מסבירה בן שטרית. במחקר של מרכז טאוב נמצא כי מספר מממשי המשכנתאות ‏המסובסדות, שעמד על כ-55 אלף ב-1996 ועל כ-30 אלף ב-2003, הצטמק לכדי ‏‏2,200 מממשים בלבד ב-2011. ‏את הירידה החדה מסבירה בן שטרית בשתי סיבות עיקריות: הקשחת הקריטריונים לקבלת משכנתא מסובסדת החל מ-1998 והפיכת תנאי המשכנתא המסובסדת לפחות ופחות אטרקטיביים בין היתר על רקע הריבית הנמוכה.

סיוע בשכר דירה

הסיוע הממשלתי במימון שכר דירה החל בראשית שנות השבעים והתרחב במידה ניכרת בשנות התשעים. כיום זהו כלי המדיניות המשפיע על המספר הרב ביותר של משקי בית. עם זאת, גם בתחום זה חל כרסום משמעותי בשנים האחרונות. "תוך פחות מעשור קוצץ תקציב "מענקי השתתפות בשכר דירה" בכ-‏‏27%, מכ-1.8 מיליארד שקל ב-2003 לכ-1.3 מיליארד שקלים ב-2011", כך על פי נייר העמדה.

"‏בעקבות זאת מספר משקי הבית המקבלים סיוע בשכר דירה פחת, מ-195 אלף ב-2001 ל-138 אלף ב-2011. זאת ועוד, ביחס למחירי השכירות העולים, סכום הסיוע בשכר הדירה הוא זעום. ‏במחקר נמצא כי ב-2011 התמיכה הממוצעת למשק בית הזכאי לסיוע עמדה על כ-800 שקל שהם‏ כ-25% בלבד משכר הדירה הממוצע בישראל דאז, כ-‏‏3,170 שקל. על כך כותבת בן שטרית: "המעבר למדיניות הסיוע בשכר הדירה הרע את ההגנה על זכויות ציבור הזכאים, ‏וזאת משום שלשוכרים בתנאי השוק (לעומת דיירי הדיור הציבורי) אין הגנה בחוק ו‏הם תלויים בבעלי הדירות, שעלולים להעלות ‏את דמי השכירות או לפנותם בתום תקופת החוזה".

במסגרת נייר העמדה התייחסה בן שטרית גם לתמ"א 35, תוכנית מתאר ארצית שתפקידה לחזות את קצב גידול האוכלוסיה ולהתאים את גבולות התכנון והקיפו כדי לעמוד בביקושים ולהעמיד מלאי תכנוני מספק. המסקנות עליהן הגיעה בן שטרית מעידות על כך שהמדינה לא השקיעה מספיק בקידום בנייה רוויה אל מול בניה צמודת קרקע, שלא שווקו מספיק קרקעות לבניה על ידי המדינה וכי מרכז הארץ חוזק על חשבון הפריפריה.

"התפתחות בועה בשוק הדירות"

התוצאות של הכשלים עליהם הצביעה בן שטרית בנייר העמדה נראות כעת בשטח. מחירי הדירות עלו בהיקף חסר תקדים מאז שנת 2007 ומי שאין בידו את הממון לרכישת דירה נשאר ללא סיוע נאות. נייר העמדה מצביע גם על מציאות זו ומתריע כי הפער בין השינויים במחירי הדירות במהלך השנים האחרונות לשינוי במחירי השכירות מאותת על "התפתחות בועה בשוק הדירות".

במקביל, גם היקף המתגוררים בשכירות ולא בבעלות גדל מאז 1995. כך, מרמה של 73% ממשקי הבית שהיו בעלי דירה ב-1995 ירד ההיקף ל-66.4% ב-2008. עוד מציינת בן שטרית כי המצב הקיים מעמיק הפערים החברתיים. "במחקר נמצא פער גדול בין שיעורי הבעלות על דירות בקרב עשירוני ההכנסה השונים. בעשירון התחתון שיעור המתגוררים בדירות בבעלותם הוא 35%, לעומת 86.5% בעשירון העליון. משמעות הדבר היא שהקבוצות החלשות חשופות לסיכונים וחוסר היציבות של שוק השכירות הפרטי".

עוד איום שעומד בפני מעוטי היכולת הוא הסיכון מפני אי עמידה בתנאי המשכנתא. "בספרות המחקרית מקובל להניח שמשק בית אמור להקצות להוצאות דיור לא ‏יותר מ-25%-30% מהכנסותיו, כך שיוכל גם לצרוך ‏סחורות ושירותים חיוניים אחרים", כך בן שטרית, "אולם בישראל, ‏שיעור ההחזר הממוצע של הלווים הוא כ-35% מהכנסתם. יתרה מזאת, ‏24% מהלווים מוציאים לפחות 40% מהכנסתם החודשית על משכנתה, ו-12% מהלווים נאלצים להקצות לפחות 50% מהכנסתם להחזר המשכנתה. מדובר על נטל הוצאות דיור כבד מאוד על משקי הבית".