אלה הבעיות המרכזיות בחוק מע"מ אפס של השר לפיד

1. ניכוי 8% ממחיר הדירה

איזה דירות יוכלו להיכלל בתוכנית החזר המע"מ (מע"מ בשיעור אפס) של שר האוצר יאיר לפיד? על פי החוק המוצע, השמאי הממשלתי יקבע מחיר למ"ר גולמי, שישמש בסיס לקביעת תקרת ההטבה למחיר הדירה שיעמוד בפני הרוכש המוטב או הזכאי בכל אזור ואזור.

כיצד יקבע השמאי הממשלתי את ערך המ"ר הגולמי? על פי החוק, על בסיס עסקאות מכר דירות חדשות שבוצעו בפועל באותו גוש (כדי לא לאפשר לקבלנים להעלות מחירים בשל לחצי ביקוש). מדובר בנתוני עסקאות שבוצעו במשך שנה המסתיימת במועד הקובע; אם לא היו 20 עסקאות - אז לפחות עסקאות שבוצעו בשנתיים שלפני המועד הקובע.

את המחיר שקיבל השמאי הממשלתי, הנקרא "מחיר למ"ר גולמי", יחלקו ב-108%, ויקבלו ערך חדש הנקרא "מחיר למ"ר דירתי". מחיר זה יוכפל בשטח הדירה, והתוצאה שתתקבל תהווה את מחיר הדירה.

מהי ההנמקה להפחתה? ההנחה שדירה, בנוסף לשטחה "הגרעיני", כוללת גם מרפסת שמש בשטח 20 מ"ר, מחסן בשטח 6 מ"ר וחניה אחת.

רק שבפועל, מדובר בניכוי גורף ולא מוצדק בשיעור 8% ממחיר הדירה. יש דירות שאין להן מרפסות שמש, או שיש להן מרפסות קטנות יותר, ניכוי בשיעור של 8% יוצר מצב שהזכאים יוכלו לקנות דירות אלה רק אם מחירן בשוק החופשי יהיה נמוך משוויין הריאלי. משמעות הדבר - צמצום היצע הדירות שיעמוד לרשות הזכאים.

2. העדפה לרכישת דירות גדולות

במקומות רבים בארץ, בטווח המחירים של עד 1.6 מיליון שקל לדירה, מחיר מ"ר בדירה בת 3 חדרים גבוה ממחיר מ"ר בדירה בת 4 חדרים. מחיר מ"ר בדירה בת 4 חדרים גבוה ממחיר מ"ר בדירה בת 5 חדרים. זו תופעה ידועה בשוק המקרקעין, הנובעת מתחשיבי עלויות בנייה ומגורמים נוספים.

מאידך, הערך שנקבע על ידי השמאי הממשלתי הינו ערך גולמי, המתבסס על ממוצע של עסקות שבוצעו בדירות בנות 3, 4 ו-5 חדרים.

מכאן שעלול להיווצר מצב לפיו הערך הממוצע כפי שייקבע על ידי השמאי הממשלתי יהיה נמוך משוויין של דירות בנות 3 חדרים. ייתכן שהוא אף יהיה נמוך משווי חלק מהדירות בנות 4 חדרים. בשל כך, בניגוד גמור לכוונה המקורית, תיווצר העדפה לרכישת דירות גדולות שיצליחו להיכנס לתוך מגבלת המחיר למ"ר שיקבע השמאי, על פני דירות קטנות שיישארו מחוץ לתמונה.

3. התערבות במחירי הדירות בשוק החופשי

המועד הקובע לקביעת ערך למ"ר דירתי הינו ה-31 במארס שנת 2014. מועד העדכון הבא יחול ב-31 במארס שנת 2016.

הנימוק לקביעת פרק זמן של שנתיים, על פי דברי ההסבר של החוק, נועד "למתן עליית מחירים שתחול ממועד פרסומו של החוק המוצע ועד למועד העדכון הראשון ככל שתחול".

כלומר, יש כאן רעיון שלפיו הרגולטור יתערב במחיר השוק החופשי בדרך מינהלתית. הבעיה היא שאם מחירי הדירות יעלו, ומחירי הטבלאות של השמאי הממשלתי לא יעודכנו כלל בפרק זמן זה, היצע הדירות הקטן יחסית העומד בפני הזכאים עלול להצטמצם עוד יותר.

4. מנגנון השגה חסר תועלת מעשית

למרות המבצע בדרום, שר האוצר נחוש להעביר את חוק מע"מ אפס עד תחילת אוגוסט, מועד יציאת הכנסת לפגרת הקיץ. העובדה שרוכשי דירות רבים עברו למצב המתנה מחייבת את ועדת הכספים הדנה בפרטי החוק להכריע במהירות בסוגיה.

מיום פרסום החוק ברשומות עומדים לשמאי הממשלתי 45 יום לפרסום הערכים הממוצעים למ"ר בכל גוש. בשלב ראשון, מתוך הכרה במגבלות הזמן ומשאבי כוח האדם, השמאי יפרסם את המחיר הממוצע ב-1,000 הגושים הפעילים ביותר נדל"נית (מתוך 27 אלף גושים בישראל).

בהתאם לחוק המוצע, מי שיראה עצמו נפגע כתוצאה מקביעת השמאי הממשלתי יהיה רשאי להגיש השגה על כך בפני ועדת השגות. זהו פתרון מסורבל ולא יעיל. אפשר רק לדמיין את כמות התלונות וההשגות שיגיעו למשרד המשפטים מיד עם פרסום הטבלאות. עדיף היה למנות למטרה שמאים מכריעים, שניתן יהיה לקבל את הכרעתם המקצועית בפרק זמן קצר.

*** הכותב היה בעבר השמאי הממשלתי הראשי