"לעורכי הדין יש השפעה מכרעת על שינוי תוכניות השימור"

בקהילת השימור הבינלאומית נמצא מקום לא מכובד בעליל ל"פאסדיסטים". כינוי זה, בדרך כלל בטון המבטא בוז עמוק, מוטח כלפי שימור מבנים שבו רק חזית המבנה המקורית נותרת ולא מה שמאחוריה, בתוכה ומעליה. כריסטיאן שמוקלה-מולר, האדריכלית הממונה על שימור המבנים המונומנטליים בצרפת ואשר הובילה באונסק"ו את מהלך ההכרזה על "העיר הלבנה" בתל-אביב, אמרה בעבר בראיון ל"גלובס", כי "הפאסדיזם שהתפשט באירופה השחית את מרכז פריז, ואיפשר ליזמים להשתמש בשימור ככסות לפיתוח שפגע במרקם העירוני".

ד"ר ניר מועלם, מגיסטר בתכנון ערים מהטכניון, שהוא גם עורך דין בהשכלתו ויוצא הוועדה המקומית של עיריית תל-אביב שבה שימש כיועץ משפטי בהתמודדות עם יזמים, מציע תזה המבוססת על פעילותו האקדמית, המסבירה באופן שונה את המתח הטבעי המתפתח בין פיתוח עירוני לשימור, ובין יזמים לאדריכלים והיסטוריונים רומנטיקנים, בהתאמה.

מועלם סיים זה עתה מחקר על פעילות שימור מבנים בישראל. מחקר זה, השואף לשקף תמונת מצב כללית על התחום בארץ, בדגש על העשור החולף, נעשה באוניברסיטת פרינסטון ובטכניון והוא יפורסם בקרוב בירחון התכנון הבינלאומי היוקרתי Urban Affairs. המחקר מדרג לראשונה את הרשויות המקומיות מבחינת קצב אישור תכניות לשימור בתחומן (ראו תרשים), מחלק את פעילות השימור לפי המורשת - ציונית, ערבית, נוצרית וכולי (בתרשים), וסוקר את סוגי התמריצים הכלכליים שניתנים ליזמים במסגרת מהלכי שימור מכוונים. ממצאי המחקר, שנעשה בסיוע האדריכלית אפרת ורטס, מתפרסמים לראשונה כאן ב"גלובס".

חסידי שימור יכולים להיות אופטימיים, שכן הממצאים העיקריים מעודדים מבחינתם: בשורה התחתונה נראה כי פעילות השימור בישראל תופסת תאוצה, ככל שהדבר נמדד במספר התוכניות ובהתפשטות שלהן מעבר לאזורים הצפויים בערים הגדולות - תל אביב שנהנית מהילת ריכוז מבנים בסגנון האדריכלות הבינלאומית ("באוהאוס") וירושלים, שנהנית מהילת "ירושלים". המחקר מנה ומצא שבין השנים 2005 ל-2010 אישרו מוסדות התכנון בישראל 160 תוכניות בניין ערים שכללו הוראות שימור. באותן שנים הופקדו 196 תוכניות עם הוראות לשימור מבנים היסטוריים, וככלל נרשמה עלייה במספר תוכניות השימור הנמצאות בתהליכי אישור בשלבים שונים ובקצב יצירתן.

כך, בעוד שבשנת 2005 אושרו או הוכנו 58 תוכניות לשימור בלבד, הרי שבשנת 2010 הוכנו או אושרו 89 תוכניות לשימור (עלייה של 53%). מספר התוכניות לשימור שזכו לאישור סופי ופורסמו על ידי מוסדות התכנון עלה גם הוא (46% עלייה בתקופה הנבדקת). ויש לשים לב לכך שבמושג "תוכנית שימור", יכול להיכלל בניין אחד או יותר, ובדרך נכללים בה בין 3 ל-10 מבנים. יש גם התוכניות הגדולות במיוחד בהובלת ארגון אונסק"ו - לשימור "העיר הלבנה" שבה הוכרזו 981 מבנים בתל-אביב ולשימור עכו העתיקה, שבה הוכרזו 1,000 מבנים.

כוחם של עורכי דין

לא רק "כפייה" חיצונית בסגנון אונסק"ו מקדמת שימור. ממחקרו של מועלם עולה שמרבית תכניות השימור שאושרו בארץ מכילות תמריצים כלכליים מובהקים. כך, מתוך 160 תכניות שאושרו בין 2005 ל-2010, 94% כוללות תמריצים שזירזו את היתכנות הפיתוח מבחינה תכנונית או הוסיפו כדאיות לקיומן באמצעות מרכיבים שאמורים להשיא רווח ליזם: תוספת זכויות בנייה, שינוי ייעוד ושימושים, ויתור על תקנים כגון דרישות חניה וחריגה ממגבלות צפיפות. על פי הממצאים, מרבית התוכניות (78%) נתנו תוספות אחוזי בנייה, אחרות (44%) איפשרו תוספת קומות ושטחים על חלקו המשומר של הבניין, ו-35% התירו תוספת יחידות דיור והגברת הצפיפות בתחום התוכנית. שינויים מסוג זה עומדים בבסיס הביקורת שהוזכרה בראשית הדברים, על מהלכי שימור בישראל שנעשים רק כדי לצאת ידי חובה ("פאסד") ואינם משמרים באמת.

שימור כרוך במקרים רבים בסכסוכים בין רשויות, יזמים ובעלים, זאת על רקע הוויכוח השמאי הגדול האם שימור מוסיף ערך לנכסים (ולסביבתם) או מכביד על הבעלים בדרישות באופן שהערך - גם אם נוסף - נשחק. הדוקטורט של מועלם (שקדם למחקר הנוכחי) השווה, בין היתר, סכסוכים סביב שימור בארה"ב, באנגליה ובישראל. הממצא הראשון היה כי זכות הקניין של היזמים נשמרת בישראל ובארה"ב יותר מאשר באנגליה, שבה גוברים ערכי השימור על פני זכות הבעלים לרווח, ולכן השימור שם מחמיר יותר. ממצא נוסף - שעליו עורכי דין ישמחו להתבשר - הוא "המתאם הסטטיסטי המובהק", כדברי החוקר, בין היקף השינוי שהותר בתוכנית, לבין מידת המעורבות והדומיננטיות של עורכי דין שהתערבו בה. הנה כי כן, המשפטיזציה של הליכי התכנון והבנייה שעליה קובלים, חדרה גם לתחום זה.

"זה לא 'רע' או 'טוב'", מגיב מועלם, "זו המציאות והיא מייצגת בעיני גם גישה שאני תופס אותה כגמישה והיא מועילה משום שהיא דוחפת לשימור, בלי לתקוע את הפיתוח העירוני". כלומר - מציאת השביל שעובר בין האינטרסים הכלכליים לבין האינטרסים של חסידי המורשת (ויש סוגים שונים של "מורשת" - ראו מסגרת), בוראת מציאות שבה כולם מרוויחים: היזם, הרשות והציבור. "כשהברירה היא שכנוע היזם לצאת לדרך על ידי כך שנותנים הקלות בשימור, לבין להרוס את המבנה כולו, אני מעדיף את האפשרות הראשונה", מסכם מועלם.

ירושלים היא שיאנית תכניות השימור בישראל. ואחריה ניצבות תל אביב-יפו וחיפה. בין השנים 2005 ל-2010 תל אביב וירושלים לבדן אישרו והכינו כ-60% מכל התוכניות בארץ. אך "בירושלים הנטייה היא לשמר מבנים בודדים, ולא תוכניות רבות היקף", אומר מועלם.

השימור מתפשט לפריפריה

עוד בשורה טובה היא שהשימור מתפשט גם לערים קטנות, ליישובים בפריפריה ואף לקיבוצים - בעיקר מבנים שנשתמרו מתקופת המנדט הבריטי, וטרום הקמת המדינה (ראה תרשים). מועלם טוען שהתמונה אמנם אופטימית אך לא צריך להיות שאננים. "גם בירושלים הפסדנו מבנים, בגלל שלא מיהרו להכניס אותם לשימור ובעיריות רבות ובהן רמת-גן, גבעתיים, ראשון לציון ועוד - יש הרבה מבנים שראוי היה לשמר, אך מתנוססת מעליהם סכנת מחיקה".

הטבות מס

ממצאי המחקר מרמזים לכך שבעוד שדעת הציבור והרשויות המקומיות כבר הטמיעו את השימור כערך ראוי, המדינה ומוסדותיה מפגרים מאחור. מועלם טוען שאין בישראל מנגנוני תמריץ שמעוגנים בחוק כדי לעודד יזמים ורשויות לקדם תכנון משמר. למשל, כשיזמים ביקשו לקבל פטור מדמי היתר לחוכרים שמניידים זכויות בנייה ממבנה לשימור הם נתקלו בהתנגדות. רק אחרי מאבק הוסכם לתת את הפטור.

בארה"ב, לשם השוואה, כל הוצאה הנוגעת לשימור מבנה מוכרת במס. באנגליה, פתיחת המבנה המשומר לציבור בהיקף מסוים נותנת ליזם הקלות מס משמעותיות. לפי המחקר נמצא כי גם בין התוכניות שאושרו, 61% הן על קרקע פרטית ורק 26% על קרקע בבעלות גורמים ציבוריים (רשויות מקומיות, קק"ל, רמ"י), כך נדמה שהנחיצות בהקלות מכל הסוגים - תכנוניות ופיננסיות, ברורה.

ביקורת בינלאומית

ארץ ישראל עברה ב-300 השנים שמאז שנת 1700 (שבה מסומן קצה גבול השימור הארכיאולוגי), שלל שליטים מתרבויות שונות. היקף השימור של כל "תרבות" מעורר, כצפוי, סוגיות שטמון בהן חומר נפץ פוליטי בינלאומי. בירושלים, שיאנית תוכניות השימור, רובן המכריע של התוכניות הן בתחום השכונות יהודיות ומיעוט זעום נשמר בשכונות בעלות רוב לא יהודי (93% ו-6% בהתאמה). 88% מתכניות השימור אושרו במערב ירושלים ורק 8% במזרחה. 2% מהתוכניות אושרו בעיר העתיקה. נתונים אלה על המצב בירושלים אינם מעידים במובהק על התרבות שאליה מתייחס השימור, שכן בשטח ירושלים יש שכונות "יהודיות" שבעבר היו "פחות יהודיות" ומבנים המשמרים מסורת לא יהודית, יכולים להיות בסביבות שכיום הן יהודיות.

בחלוקה לפי תרבות מצא המחקר של מועלם כי 42% מהתוכניות משמרות מורשת היסטורית שניתן להגדירה "ציונית"; 35% מהתוכניות משמרות את מורשת הבאוהאוס, האדריכלות המודרנית והבינלאומית; 19% מהתוכניות משמרות מבנים פלסטיניים, ערביים, מוסלמים, או עות'מאניים; 11% משמרות מבנים מימי המנדט הבריטי; 10% משמרות מבני מורשת נוצרים או בהאים.

מועלם מדגיש כי בשימור מבנים פלסטיניים בכפרים שבשטח ישראל יש קושי הנובע מכך שרוב מה שראוי לשימור נמצא בבעלות פרטית, וערכי הקרקע ביישובי המגזר מקשים על הצדקה כלכלית של המהלך.

הקהילה האקדמית בעולם נוטה לביקורת על המפעל הציוני והשלכותיו באזור. מועלם מספר שבסוף כל הרצאה אקדמית בעולם מגיעה ההתקפה הצפויה על מחיקת המורשת הפלשתינית, לעומת קידוש המורשת הציונית. אולם הוא, לדבריו, מצא דרך להתמודד עם הטענות: "אני אומר להם שהם צודקים, שהכול נכון, אבל שיצאו לראות את תמונת המראה בעולם הערבי. איפה שימור המורשת היהודית בערים הגדולות במדינות ערב? 700 אלף יהודים יצאו משם והותירו מאחוריהם בתים ומוסדות ציבור מפוארים, שנמצאים ברובם המכריע בהזנחה פושעת. כשכבר נעשות פעולות שימור, הן מלוות בג'נטריפיקציה חברתית ותרבותית, כמו בישראל".

 עלייה בקצב אישור תכניות לשימור בישראל

 תמריצים בתכניות