האם להגריל את סדר הזכאים שיוכלו לקנות דירה בזול?

שתי תוכניות הדגל של משרד האוצר ומשרד השיכון נמצאות בישורת האחרונה לקראת אישור. מטרתן המוצהרת של התוכניות היא לספק פתרון קצר טווח למחירי הדירות הגבוהים - תוכנית מע"מ בשיעור אפס ותוכנית מחיר מטרה. התוכניות נכתשות בוועדת הכספים והן עשויות לעבור שינויים כאלו או אחרים עד לאישורן הסופי, אולם נושא אחד נותר עדיין ללא מענה והוא דרך חלוקת ההטבה לזכאים. האם מי שייהנה מההטבה יהיה הראשון שיגיע למשרד המכירות, או שמא יוחלט על מנגנון הקצאה של דירות בין הזכאים המעוניינים, אם באמצעות הגרלה ואם בשיטה אחרת.

כבר חודשים ארוכים שומע הציבור את הפוליטיקאים מכריזים כי עליו להמתין ולא לרכוש דירה. התוכניות המתגבשות מבטיחות לרוכשים הזכאים הנחות שבין 15% ל-20% ממחירי השוק באותו אזור שבו נמכרות הדירות. ברגע שייפתח הסכר, הרוכשים, שממתינים כבר כארבעה חודשים לשעת הכושר, יעוטו למשרדי המכירות כדי לקבל ההטבה.

חלקם צפויים למפח נפש גדול, משום שברור לכל כי ההיצע הקיים בשוק אינו מספיק לענות על הביקוש הרחב. תרחיש נוסף צופה העלאת מחירים או הורדת הסטנדרטים של הדירות, בעקבות הביקוש הגדול.

"חייבים לווסת את הביקוש"

סוגיית ההגרלות עלתה לא פעם לדיון על ידי הגורמים הרלוונטיים לקידום התוכניות, כמו גם על ידי משפטנים. גם היועץ המשפטי לממשלה התייחס לסוגיה והתריע כי אם לא ייקבע מנגנון לחלוקת ההטבה, המצב עלול ליצור בעיה בהמשך (ראו מסגרת).

במשרד האוצר לא ששים לערוך הגרלה בתוכנית מע"מ אפס, למרות אזהרות היועץ המשפטי לממשלה. גורם באוצר אמר ל"גלובס" כי: "אין צורך בהגרלה בתוכנית מע"מ בשיעור אפס. ההיצע יגדל וילך והכול על קרקע פרטית. נוסף לכך, קביעת מנגנון הגרלה בתוכנית הזו יהיה מסובך וקשה, כך שאף אחד לא רוצה לסבך עוד את התהליך. יש קריטריונים וזה מספיק".

אנשי האוצר אמנם מתנגדים להגרלה בתוכנית המע"מ, אולם הם סבורים שדווקא במסגרת התוכנית המשלימה, תוכנית מחיר מטרה (המציבה מחיר תקרה מופחת לדירות בקרקעות שתשווק המדינה), כדאי ואף נחוץ לערוך הגרלה: "במחיר מטרה יש הרבה מאוד זכאים, גם משפרי דיור לצד רוכשי דירה ראשונה, ואין קריטריונים. הביקוש הגדול יחייב מנגנון כזה או אחר. חייבים לווסת את הביקוש".

בישיבת מועצת מקרקעי ישראל האחרונה, שהתכנסה לפני כשבועיים, דרשו נציגי האוצר בדיון וחברים נוספים במועצת מקרקעי ישראל כי תוכנית מחיר מטרה תכלול מנגנון לחלוקת ההטבה. אנשי משרד השיכון, שהיו בטוחים שהתוכנית תאושר בישיבה ללא בעיה, זעמו וטענו ל"דו-פרצופיות של האוצר", שמתנגד להגרלות בתוכנית של שר האוצר יאיר לפיד (מע"מ אפס) ומניע מהלכים לשילובה בתוכנית של שר השיכון אורי אריאל (מחיר מטרה).

בסופו של דבר לא התקבלה הכרעה בישיבת המועצה, ובמשרד השיכון החליטו לכרוך את שתי התוכניות יחד. אם יוחלט שבתוכנית מע"מ אפס תיערך הגרלה, כך יהיה גם במחיר מטרה.

השבוע (ג', בכפוף כמובן לעדכונים בשל המבצע ברצועת עזה) צפויה להתקיים ישיבה נוספת של מועצת מקרקעי ישראל.

במסגרת הנושאים שיועלו בישיבה מבקשים אנשי משרד השיכון והשר הממונה לאשר סעיף הקובע את הנוהל הבא: "מנגנון שיווק הדירות על ידי הזוכה במכרז בשיטת 'מחיר מטרה' (בהגרלה או במכירה חופשית) יהיה בהתאם למנגנון השיווק שיקבע בחוק לעניין מכר דירת מגורים מוטבת כמשמעותה בהצעת חוק מע"מ התשע"ד-2014, בתום הליך חקיקתו של החוק האמור, וזאת לתקופה של 90 יום מכניסת החלטה זו לתוקף. בתום התקופה האמורה תשוב ותדון בעניין מועצת מקרקעי ישראל".

למה לכרוך את שתי ההצעות יחדיו? במשרד השיכון מסבירים כי הם תומכים בקיום הגרלות הן בדירות שיימכרו במע"מ אפס והן בדירות שיימכרו במחיר מטרה. "זהו מנגנון חלוקה שוויוני וצודק יותר. עם זאת, ככל שיוחלט שלא לקיים הגרלות במע"מ אפס, עמדת המשרד היא כי אין לקיים הגרלות גם במחיר מטרה, וזאת כדי למנוע פגיעה בתנאי המכרזים בין שיווק רגיל (שיימכר במע"מ אפס) לבין שיווקי מחיר מטרה".

צריך לזכור ששתי השיטות אמורות להתחרות ראש בראש לפעמים באותן שכונות ומתחמים - פרויקטים "רגילים" שיציעו לזכאים דירות שייהנו מהחזר מע"מ, ולידם פרויקטים ב"מחיר מטרה" ששווקו מראש במחיר קרקע מסובסדת, עם מחיר תקרה לדירה. במשרד השיכון חוששים שתוספת ביורוקרטיה רק לשיטה "שלהם" תייצר העדפה ברורה לשיטה של משרד האוצר, והשר לפיד יוכל לצאת כשידו (ותוכניתו) על העליונה.

בנוגע לטענה כי עריכת הגרלה נועדה בין היתר כדי למנוע מקרים שבהם הקשר הישיר שבין מוכר לקונה יאפשר דרישת תשלומים נוספים או פעולות שאינן כשרות, אמרו במשרד: "חשוב לזכור שמרבית העוסקים בתחום הינן חברות גדולות ואמינות ואל לנו להטיל בהן דופי. עם זאת, על מנת למנוע מקרים שבהם מי שאינם זכאים ירכשו דירות, יופעלו בחוק מע"מ אפס מנגנוני אכיפה שעליהם יוחלט במשרד האוצר וברשות המסים. בתוכנית מחיר מטרה ייקבע מפרט מחייב לדירות והתחייבות למחיר מכירה במכרז. כמו כן תתבצע בקרה על חוזה הרכישה, יילקחו ערבויות ויינקטו סנקציות כלפי הקבלנים או רוכשים אשר יפרו את תנאי המכרז".

"אנחנו לא נמצאים בקזינו"

גם בקרב העוסקים בענף ונציגי ארגונים חברתיים, מעורר עניין ההגרלה שאלות.

"נכון לעכשיו, נושא ההגרלות אינו מופיע בחוק המע"מ וטוב שכך", אומר אליאב בן שמעון, מנכ"ל התאחדות בוני הארץ. "אנחנו מוכרים דירות ולא נמצאים בקזינו. יש הגדרה מדויקת לגבי מי זכאי ומי לא, ואיזו דירה מוטבת ובאיזה מחיר. אין צורך בעוד מנגנון. מי שיקדים לקנות ירוויח ומי שלא, ימתין כי יהיו עוד דירות. זה חוק שצפוי להימשך שנים. אסור להוסיף עוד מנגנון ביורוקרטי שרק יעכב את החוק.

"גם ככה ההגדרות השונות צמצמו והגבילו את הדירות שיימכרו במסגרת ההטבה ואין היגיון בעוד הגבלות. האוצר קבע רגולציה מוקפדת מאוד כדי לדאוג שהקבלנים לא יעלו מחירים או יעקפו את ההגדרות, מסתכלים עלינו כאילו אנחנו אויב. אנחנו לא נעלה מחירים כי השמאי קובע אותם. בכל הקשור לתוכנית מחיר מטרה, גם שם אני סבור שהגרלה רק תכביד. שם אין קריטריונים וזה השוק החופשי אז למה צריך הגרלה?"

ורד צרפתי זבולון, סמנכ"לית בחברת צרפתי שמעון, חוששת מתוספת הביורוקרטיה בעקבות הכנסת מנגנון של הגרלות. "אין זמן להתחיל ולחשוב עכשיו על הגרלה לחוק המע"מ. כבר ארבעה חודשים שאין מכירות ועכשיו יש את מבצע צוק איתן שרק החמיר את המצב", היא מדגישה, "הגרלה זה עוד מנגנון מסובך. אנחנו מכירים את זה משיטת 'מחיר למשתכן' (הגרסה הקודמת של "מחיר מטרה", שנתנה לקבלנים להתחרות על קרקע בקביעת מחיר דירה סופי הזול ביותר), שם ההגרלה נועדה לתת עדיפות למי שזכאי יותר בגלל הקריטריונים. התהליך מאוד ארוך - צריך לפרסם את דבר ההגרלה במשך שלושה שבועות בעיתונים, אחר כך ישנן הרשמות בכפוף לקריטריונים, מחלקים לקבוצות, הולכים למשרד השיכון לאישור, עורכים הגרלה ורק אחר כך חותמים על חוזים. זה סיפור של ארבעה-חמישה חודשים וצריכים להקים מערכת חדשה בשביל זה. הביורוקרטיה הורסת הכול, גם את הדברים שיש בהם אולי היגיון. מי שקבעו שזכאי על פי הקריטריונים הוא זכאי, מה זה משנה איפה או מתי הוא יקנה? אם ההיצע נמוך אז התפקיד של הממשלה הוא להגדיל את ההיצע ולא לעסוק בהגרלות".

יחד עם זאת, צרפתי-זבולון סבורה שבמכרזי מחיר מטרה יש מספיק זמן להתארגן להגרלה, מה גם שמנגנון מתאים כבר קיים: "יש זמן להיערך מרגע הזכייה במכרז ועד הבנייה. באמצעות ההגרלה אפשר לתת קודם למי שיותר זקוק לדירה. זה מה שהיה ב'מחיר למשתכן' ויש היגיון בכך שגם במחיר מטרה המצב יהיה דומה. לקשור את שתי התוכניות יחד זו טעות כי הן לא דומות".

"יתרון למקושרים ולמבוססים"

"במכרזי מחיר מטרה או השכרה לטווח ארוך, שהם מוגבלים מראש במספרם והם בבחינת משאב מוגבל, ראוי לערוך הגרלה. ניתן לפרסם את פרק הזמן שבו אדם המעוניין לרכוש דירה בפרויקט יוכל להירשם ובתום התקופה לערוך הגרלה בין כל הנרשמים", אומר גיל גן-מור, ראש תחום הדיור באגודה לזכויות האזרח.

"את הזכאות הפרטנית ניתן לבחון לאחר מכן לפי סדר ההגרלה, כאשר אם יהיה מי שיוותר או שיימצא לא זכאי, הבא בתור בסדר ההגרלה ייכנס במקומו. זהו הסדר הגון יותר מאשר הסדר אחר.

"ללא הגרלה יהיה יתרון ברור דווקא לאוכלוסיות יותר מקושרות ומבוססות שיש להן פנאי וקשרים ונגישות למידע. אוכלוסיות שטרודות בענייני היומיום או שאין להן קשרים פחות מנצלות הטבות ופחות ממשות זכאויות שיש להן. מתן הזדמנות הוגנת לשקול את הדברים, להירשם, ולמלא את כל הטפסים והדרישות יאפשר כללי משחק הוגנים יותר".

באשר להטבת המע"מ אומר גן-מור שמכיוון שמדובר בהטבה שאמורה להיות קבועה ולא מוגבלת למספר ידוע מראש של דירות, לא בטוח שמנגנון הגרלה נדרש, אולם הוא מזהיר כי "לפחות בחודשים הראשונים צפויה הסתערות על הדירות של הקבלנים, שמתאימות להטבת המע"מ, שכן מספר הדירות שמתאימות להטבה צפוי להיות נמוך מהביקוש לדירות אלו. החשש הוא שאנשים שיהיה בלחץ עצום לשריין לעצמם דירה לא יתעמקו כנדרש בתנאי המכר, בטיב הדירה וביכולתם לעמוד בעלויותיה ולאחר מכן ימצאו עצמם כבולים בחוזה בעייתי. גם על כך ראוי שהרשויות יתנו את הדעת".

"אי אפשר לעשות הגרלה בתוכניות האלו והמדינה לא צריכה לעשות הגרלות. זה יהיה מסובך מדי. במציאות הישראלית והעסקית של היום לא ראוי לעשות הגרלות על דירות מוזלות", סבור עו"ד יורם חגבי חגי. "אני חושש שעם כל תשומת הלב וכל העיסוק בשתי התוכניות הללו, ישכחו מהתוכניות החשובות באמת להגדלת ההיצע. אני כבר שנים מכיר את הענף ואין שום טיפול בבעיה חוץ מהגדלת ההיצע. מה יעזרו עכשיו התוכניות שיגבירו את הביקוש? 2,000 איש יקפצו על 300 דירות. זה יגרום רק נזק עם או בלי הגרלה.

"הפוליטיקאים מביאים תוכניות שהן כמו סם הרגעה לבעיה, ובורחים מהטיפול האמיתי בבעיה הגדולה שהיא המחסור בהיצע. גם אם יעברו התוכניות הללו ויצא הקמצוץ של הדירות בהנחה, זה יגרום יותר מהכול לתסכול של כל הציבור שחיכה כל כך הרבה זמן ובסוף יבין שגם אם התוכניות נשמעות טוב, פשוט לא יהיו דירות. יש ציפיות גדולות עכשיו ויהיו אכזבות גדולות אחר כך".

משרד המשפטים: "יש להידרש לעניין במסגרת החקיקה"

כאמור, היועץ המשפטי לממשלה התריע כי לצד בעיות חוקתיות שחוק המע"מ מעורר, גם העובדה שהחוק אינו קובע דרך לחלוקת ההטבה לזכאים עשויה להותיר כוח רב בידי הקבלנים.

במשרד המשפטים מסבירים כי: "לגבי מע"מ אפס, עמדת היועץ המשפטי לממשלה, כפי שנמסרה לגורמים הרלוונטיים, היא כי הצעת החוק היא בת הגנה. תכלית החוק, המבקש להעניק הטבות מועדפות למי ששירתו את המדינה להוקיר את המשרתים ולפצות על חסרון כיס שנוצר להם, הינה תכלית ראויה.

"יחד עם זאת, האבחנה בין מי ששירתו לבין מי שלא שירתו עלולה לגרום לפגיעה בשוויון, אך היא אינה פסולה אם היא רלוונטית לתכליותיו של ההסדר הספציפי שבו מדובר, ובלבד שתהיה סבירה ומידתית.

"לעניין דרך החלוקה בין הזכאים להטבה, שכעת אינה מוסדרת בחוק, עמדת היועץ המשפטי לממשלה היא כי יש להידרש לעניין בחקיקה.

"על פי הנתונים שיש בידי משרד המשפטים, לפחות ביחס לתקופה הקרובה, היצע הדירות יהיה נמוך באופן משמעותי ממספר הזכאים. מצב זה שבו קיים עודף משמעותי של ביקוש על ההיצע עלול להביא לצבירת כוח רב בידי הקבלנים המוכרים ומעלה חשש לאי סדרים ביחס לאופן מימוש ההטבה על ידי הזכאים לה, ואולי אף לניצולה לרעה. כאמור, יש להתמודד עם קושי זה בחקיקה אך אין בכך כדי למנוע את אישור החוק".

באשר לתוכנית מחיר מטרה ולשאלת ההגרלות אומרים במשרד המשפטים: "שאלת ההגרלה בתוכנית מחיר מטרה לפי החלטת מועצת מקרקעי ישראל עדיין נבחנת".