"אחרי המלחמה נחזור לשגרה רגילה בשוק הדיור בדרום"

"להערכתי, אחרי שהמלחמה הנוכחית תיגמר נראה התאוששות מהירה. כל מי שלא היה לו חשק לבצע עסקאות בזמן המלחמה, יחזור לבצע אותן. ככה היה גם אחרי מלחמת לבנון השנייה" - כך אומר בראיון ל"גלובס" יעקב רויטר, הממונה על פעילות המשכנתאות במזרחי טפחות.

- איך המלחמה משפיעה על תושבי הדרום?

רויטר: "אנחנו רואים בדרום ירידה בביקושים. אנשים עסוקים עכשיו במלחמת הישרדות ויש האטה, אבל להערכתי אחרי המלחמה נחזור לשגרה רגילה".

- התושבים באזור הדרום נמצאים כבר תקופה ארוכה תחת איום ביטחוני. זה השפיע על הביקושים למשכנתאות באזור?

"ממש לא. הביצועים שם בסדר גמור, יש ביקושים, ואנחנו לא רואים שום בעיה".

- המלחמה לא גרמה לבעיות בהחזר המשכנתא?

"יש לנו מוקד בנושא הזה לתושבי הדרום, ואכן יש פניות, בעיקר מצד עצמאים שבונים על תזרים הכנסות מסוים. עם זאת, זה לא שיש מסה של פניות. אנחנו מאוד הולכים לקראתם, ואם יש בעיה של החזר, במידת הצורך אנחנו נותנים גם גרייס בפירעון".

שיפור בפרמטרים שונים

כאמור, רויטר ממונה על פעילות המשכנתאות במזרחי טפחות, השחקן הגדול ביותר בתחום עם נתח שוק של שליש בקירוב. בימים האחרונים פרסם בנק ישראל את הנתונים המלאים לשוק המשכנתאות למחצית הראשונה של 2014, שמהם עולה כי מדובר בתקופה חזקה.

לא תוכנית מע"מ 0%, לא מגבלות בנק ישראל ואפילו לא ההחרפה הביטחונית הצליחו להוריד את הביקושים בשוק המשכנתאות. הענף סוגר את המחצית הראשונה של 2014 עם היקף משכנתאות של 25.5 מיליארד שקל, דומה לזה של התקופה המקבילה אשתקד. נזכיר כי 2013 הייתה שנת שיא בענף, כך שבהחלט ייתכן כי כבר השנה יישבר השיא. סך תיק המשכנתאות חצה בחודשים האחרונים את רף 250 מיליארד שקל, ועומד נכון לסוף יוני על 254 מיליארד שקל. המשכנתא הממוצעת ב-12 החודשים האחרונים חצתה את רף 600 אלף שקל, ועמדה על 608 אלף שקל. מדובר בעלייה של כ-4% לעומת התקופה המקבילה בשנה שלפני כן.

הגאות המתמשכת בשוק המשכנתאות קיבלה ביטוי גם בדוח היציבות הפיננסית שפרסם באחרונה בנק ישראל. בדוח מוזכר שוק הדיור כגורם הסיכון המרכזי שעלול לערער את המשק. בה בעת שביד אחת בבנק ישראל מזהירים, הרי שביד השנייה הם דווקא מוסיפים שמן למדורה באמצעות הריבית הנמוכה. מחר (ב') אמורה להתקבל החלטת הריבית לחודש הבא, ועל פי הערכות מסוימות קיים סיכוי סביר ששוב תרד הריבית, שעומדת כיום על 0.75%.

"זה נכון שהביקושים הוסיפו להיות גבוהים, אבל חייבים לומר מילה טובה לבנק ישראל שעשה צעדים לטיפול בשוק, והשיג את המטרה. אנחנו רואים ירידה במינוף, ה-LTV (היחס בין ההלוואה לשווי הנכס - ע.א) ירד לכ-51% בממוצע, וכן אנחנו רואים ירידה ביחס ההחזר מתוך ההכנסה של הלווה. אלו שתי מטרות שבנק ישראל רצה להשיג באמצעות רגולציה", אומר רויטר.

ואכן הנתונים של בנק ישראל תומכים בדבריו של רויטר. ניקח לדוגמה את ההלוואות במינוף גבוה של יותר מ-75% משווי הנכס. אם במחצית הראשונה של 2012, הלוואות אלה היוו קרוב ל-7% מסך המשכנתאות שניתנו, הרי שבתקופה המקבילה ב-2013 חלקן כבר ירד ביותר מחצי לכ-3%, ובמחצית הראשונה של 2014 אנו רואים שוב ירידה, והן מהוות רק 2% מסך המשכנתאות.

תמונת הראי הן ההלוואות במינוף נמוך יחסית של עד 60% משווי הנכס. אם במחצית הראשונה של 2012 חלקן היווה כ-58% מסך ההלוואות, הרי שבשנת 2014 הן כבר מהוות קרוב לשני שלישים מההלוואות.

פרמטר נוסף הוא כאמור יחס ההחזר מתוך ההכנסה של הלווה. אם במחצית הראשונה של 2012, ב-5.6% מההלוואות ההחזר החודשי היווה יותר מ-60% מההכנסה של הלווה, הרי שבמחצית הראשונה של 2014 הנתון צנח לפחות מ-1% מההלוואות. לעומת זאת, משכנתאות שההחזר החודשי שלהן מהווה עד 30% מההכנסה היוו רק 52.1% מהמשכנתאות ב-2012, לעומת 63.4% מהמשכנתאות במחצית הראשונה של 2014.

שיעור ההחזר החודשי הממוצע ירד במשך השנה אל מתחת לרף ה-30% ועמד בסוף יוני על 27.2%, לעומת 30.8% ביוני אשתקד. ולמרות השיפור, אי אפשר עדיין להתעלם מהנתון שלפיו גם כיום אצל יותר משליש מהלווים החזר המשכנתא מהווה למעלה מ-30% מההכנסה - משקולת לא מבוטלת.

השיפור בפרמטרים השונים נובע בעיקר משורה של מגבלות שהטיל בנק ישראל בשוק המשכנתאות כגון הגבלת שיעור החזר המשכנתא מההכנסות ל-50% לכל היותר, והגבלת שיעור ה-LTV ל-75% לכל היותר, כאשר אצל משפרי דיור ומשקיעים היחס אף נמוך יותר.

מגמה נוספת שבולטת מהנתונים היא הירידה בנטילת משכנתאות בריבית משתנה. אם במחצית השנייה של 2013 כשני שלישים מההלוואות נלקחו בריבית משתנה, הרי שבמחצית הראשונה של 2014 חלקן ירד ל-55.3% בלבד. אם בעבר, חלק הארי מההלוואות נלקח בריבית משתנה על רקע מגמת הירידה בריבית, הרי שכיום המצב שונה. ראשית, בעבר הוטלה מגבלה על היקף המשכנתא בריבית משתנה. אך לא רק המגבלה הביאה לירידה. "חלקן של ההלוואות בריבית קבועה לא צמודה עלו על חשבון ההלוואות בריבית משתנה. אנשים מחפשים יותר יציבות ופחות אי-ודאות, במיוחד כשהריבית כיום כל כך נמוכה", אומר רויטר.

- עם כל המגבלות הדורשות בעצם מהלווים להציג יותר הון עצמי, אנחנו רואים עדיין עלייה במחירים ושוק משכנתאות חזק. איך הלווים עומדים בכל זה?

"בעקבות המגבלות של בנק ישראל, אנחנו רואים כיום יותר עזרה של המשפחה, ולא רק הורים. יש כיום פלח לא מבוטל באוכלוסייה שאין לו מספיק הון עצמי. מצד שני, אנשים לא רוצים בגלל רגולציה לא לקנות דירה, ולכן נעזרים במשפחה".

- האם בעקבות המגבלות שכוללות גם דרישות מהבנקים לרתק יותר הון, ייקרתם את המשכנתאות?

"זה תלוי באיזה סוג של משכנתא. התמחור אצלנו דיפרנציאלי ותלוי בכמה גורמים, בהם רמת הסיכון של הלווה וגם הקצאת ההון של הבנק. איפה שהבנק נדרש לרתק יותר הון, אז גם הריבית גבוהה יותר. מצד שני, צריך לזכור שגם הריבית עצמה ירדה בשנה האחרונה".

למרות המחמאות של רויטר לבנק ישראל על הטיפול במשכנתאות, לטעמו ניתן היה לבצע הקלות רגולטוריות בכל הקשור לרכישת דירות בפריפריה. "אני חושב שיש חוסר צדק מסוים במגבלות ה-LTV. יש מקום להקל במגבלת שיעור המימון לרכישת דירות בפריפריה על ידי אוכלוסיות טובות, ולאפשר להן לקבל שיעור מימון גבוה יותר. צעד שכזה גם נכון יותר, וגם יסייע לפתח את הפריפריה".

- בנק ישראל עדיין מוטרד ממצב שוק הדיור. איך זה שבבנקים לא שותפים לדאגה, וממשיכים להעניק משכנתאות בקצב גבוה?

"עשינו תרחישי קיצון, ולקחנו את כל הפרמטרים האפשריים, והתוצאה היא שגם בהינתן תרחיש שכזה אין בעיה ליציבות הבנקים".

- אבל מה עם תרחיש של עלייה באבטלה? האם אין חשש שלקוחות לא יעמדו בהחזר?

"זה נכון שאם יהיה גל פיטורים תהיה בעיה, אבל בואי נסתכל רגע אל מקרי העבר. ב-2002 היה משבר ההיי-טק הגדול. המון מהנדסים פוטרו, והיה חשש שתהיה להם בעיה לעמוד בהחזר, אלא שראה זה פלא - לא קרה כלום; כולם שילמו והכל היה בסדר".

- אבל כיום מחירי הנדל"ן וההתחייבויות של הלווים הרבה יותר גבוהים. אתה לא חושש מהמצב הרגיש הזה של מחירים גבוהים מחד גיסא, וחשש להאטה כלכלית ועלייה באבטלה מאידך גיסא?

"אנחנו לא ארה"ב, שם ניתן אשראי לכל מי שרצה וביקש, וכמעט הכריחו אותם לקחת אשראי. כאן המינוף נמוך יותר. אנחנו בודקים עצמנו כל יום, ותמיד צריך להשגיח ולדאוג ולבדוק כל לקוח. אנחנו לא מכונה לייצור כסף, ויודעים מתי לעצור".

בכל מקרה, בינתיים נראה כי למרות הגאות בשוק המשכנתאות, לא רק שאין עלייה בהיקף המשכנתאות שבפיגור, אלא ישנה אף ירידה קלה. אם ביוני 2013 היקף המשכנתאות בפיגור של יותר מ-90 יום עמד על 2.41 מיליארד שקל והיווה 1.03% מהתיק, הרי שביוני האחרון עמד הנתון על 2.39 מיליארד שקל והיווה 0.94% מתיק המשכנתאות.

המגמה שבה ההלוואות הבעייתיות בולטות בעיקר אצל הלווים החלשים והחזקים נמשכת. היקף ההלוואות הבעייתיות אצל לווים עם משכנתא בהיקף של עד 300 אלף שקל מהווה 2.14% מההלוואות באותה קבוצה, ואצל לווים עם הלוואות של יותר מ-4 מיליון שקל, 2.27% מתוכם מוגדרים גם כן הלוואות בפיגור. כלומר בשתי הקבוצות האלה מדובר בנתון כפול מהממוצע. למרות שהיקף הלווים הבעייתיים נמוך, לא צריך להתבשם בנתונים. לזכותם של הלווים משחקת העובדה ששוק הדיור נמצא בגאות, מה שמאפשר להם במידת הצורך למכור את הנכס בקלות יחסית ובמחיר טוב, ולפרוע את המשכנתא. כמו כן, יש לזכור כי גם כאשר משק בית נקלע למצוקה, הדבר האחרון שמוותרים עליו הוא החזר המשכנתא, ולכן ייתכן כי הנתון אינו משקף את מצבם האמיתי של הלווים, שעושים מאמץ לעמוד בתשלומים. עוד נזכיר כי בתרחיש קיצון שעשה באחרונה בנק ישראל, המדמה ירידת מחירים ומיתון, הבנק העריך כי היקף נוטלי המשכנתאות שייקלעו לבעיות ינסוק ל-6%, לעומת 1% בלבד כיום.

חגיגה תקשורתית

המשך העלייה במחירי הדיור משתקפת גם כן בנתוני המשכנתאות. מלבד העלייה בהיקף המשכנתא הממוצעת, ניתן לראות זאת גם בהתפלגות שווי הנכסים. 30.7% מהמשכנתאות שנלקחו נועדו לממן נכס בשווי של יותר מ-2 מיליון שקל. זאת, בשעה שבמחצית המקבילה משכנתאות אלו היוו 28.3%. מנגד, אם במחצית הראשונה של 2013, 10.2% מהמשכנתאות נלקחו על מנת לממן נכסים ב-800 אלף שקל לכל היותר, הרי שבמחצית האחרונה רכישות אלה היוו 9.2% מהשוק.

בניסיון לצנן קצת את המחירים, ולאפשר גם לאוכלוסיות חלשות יותר לרכוש דירה, מקדם בימים אלה שר האוצר יאיר לפיד תוכנית למע"מ 0% בדירה ראשונה תחת תנאים ומגבלות. על אף שבשוק המשכנתאות העסקים כרגיל ולא נרשמה האטה בעקבות הציפייה לירידת המחירים, רויטר אומר כי התוכנית משפיעה על השוק. "בקבוצת האנשים שעונים לקריטריונים של החוק, אנחנו רואים המתנה. הם מגיעים ומתעניינים, אבל לא ממהרים לקנות דירה", הוא אומר.

- אין בשוק אנומליה? מצד אחד על רקע התוכנית ישנה ירידה במכירת הדירות החדשות ומנגד שוק המשכנתאות מוסיף להיות חזק.

"צריך לזכור שאחוז הדירות החדשות זה לא המסה המרכזית של השוק. הביצועים בשוק המשכנתאות גם כוללים אנשים שבכלל התחייבו לקנות דירה לפני שנתיים, ולא משכו את כל הכסף מהבנק, ורק עכשיו מושכים אותו לפי מנגנון שסוכם מראש. לכן, זה לא נכון להגיד שיש אנומליה".

- איך ישפיע יישום ההצעה על השוק? אנחנו שומעים הרבה ביקורת על התוכנית. האם אתה שותף לה?

"אני לא נותן ציונים לשר האוצר. קשה לדעת מה יהיו ההשלכות של התוכנית, אבל להערכתי זה יאיץ את תהליך רכישת הדירות. יש הרבה אנשים שמחכים לכניסת החוק לתוקפו, והחוק יכניס עוד אנשים לשוק הדיור, ויביא לביקוש גבוה לדירות שמשתייכות לאותו הפלח. נראה תנועה גדולה מאוד של אנשים אל עבר הדירות הרלוונטיות, הדירות יימכרו מהר מאוד ותהיה חגיגה תקשורתית".

 משכנתאות