נסיון להתחזות לבעל הנכס המת נכשל

סיוטו של כל אדם בעל נכס מקרקעין הינו לגלות ביום בהיר אחד כי מישהו מכר את הנכס שלו תוך שהוא מתחזה לו ומזייף את חתימתו וכעת עליו להילחם על מנת לשכנע כי לא הוא זה שמכר את הנכס וכי יש לבטל את עסקת המכירה.

לאחרונה ניתן פסק דין בבית המשפט המחוזי בירושלים על ידי כבוד השופטת שושנה אלמגור במקרה בו תבעה התובעת בעניין מקרקעין שבבעלות אביה המנוח. תביעת התובעת עסקה בהערת אזהרה שנרשמה על זכויות אביה המנוח לטובת הנתבע, אשר לטענתו התקשר עם האב המנוח בהסכם לרכישת המקרקעין.

התובעת טענה כי אביה המנוח מעולם לא חתם על הסכם רכישה וכי אדם אחר שזהותו איננה ידועה התחזה לאביה המנוח.

נקדים ונזכיר כי הכלל המשפטי הינו כי אין אדם יכול להעניק לזולתו יותר זכויות משיש לו עצמו.

יחד עם זאת, לכלל זה ישנם חריגים אשר מטרתם מתן הגנה על רוכשים תמי לב ומתן בטחון מסוים לרוכשי נכסים שאלו לא יצטרכו לבחון את מקור הזכות וכשרות שרשרת העסקאות שקדמו לרישום הנכס אותם הם מבקשים לרכוש.

סעיף 10 לחוק המקרקעין קובע מתי יחול החריג הידוע כ"תקנת השוק" ומתי יתאפשר להעביר את זכויות הבעלים האמיתי לרוכש אחר, למרות שלמעשה אותו בעלים אמיתי של הנכס לא מכר את הנכס, לא קיבל בגינו כל תמורה ולמעשה הרישום הלא נכון מקורו במעשה תרמית.

לשון סעיף 10 לחוק הינה כי:

"מי שרכש זכות במקרקעין מוסדרים בתמורה ובהסתמך בתום לב על הרישום, יהא כוחה של זכותו יפה אף אם הרישום לא היה נכון".

מהפסיקה עולה כי על מנת להינות מהגנת הסעיף ולגבור על הבעלים האמיתי, על רוכש זכות במקרקעין להוכיח כי עמד בתנאים המצטברים הבאים: רכישת הזכות, תשלום תמורה בעד רכישת הזכות, הרכישה התבצעה בהסתמך בתום לב על הרישום.

בענייננו האב המנוח היה הבעלים של מגרש בהרצליה במשך כ-40 שנים.

בשנת 2011 נרשמה הערת אזהרה על זכויות האב לטובת הנתבע אשר לטענתו התקשר עם האב בהסכם לרכישת זכויות האב.

כחצי שנה לאחר רישום הערת האזהרה נודע לאב המנוח על מעשה התרמית, לאחר שקיבל דרישה משלטונות המס לתשלום מס שבח בגין העסקה.

האב המנוח התלונן במשטרה על מעשה התרמית ואף פנה ללשכת רישום המקרקעין בטענה כי לא הוא מכר את הנכס.

האב המנוח נפטר בסוף שנת 2012 בשנת 2014 הגישה הבת תביעה לביטול המכירה ולמחיקת ההערה.

כבוד השופטת אלמגור קבעה בפסק הדין כי הוכח מעל לכל ספק כי האב המנוח לא מכר את המקרקעין לנתבע וזאת לאור מספר טעמים:

העובדה כי האב המנוח הלין כלפי כל הגופים המוסמכים כי נוכל מכר את זכויותיו במקרקעין לאחר.

כמוכן, תעודת עובד ציבור של משרד הפנים הוכיחה מעל כל ספק כי תעודת הזהות שעל-פיה הזדהה מוכר המקרקעין לפני הנתבע הייתה תעודה מזויפת וכן עדויות של קרובים לאב המנוח כי התמונה בתעודת הזהות המזוייפת איננה תמונה האב המנוח כי האב המנוח סיפר להם על גילוי התרמית ועל פנייתו לרשויות.

בנוסף, סתירות שעלו בחקירת הנתבע לגבי מספר ואופי המפגשים עם המוכר המתחזה ואי יכולת הנתבע להוכיח כי את טענתו כי שילם מאות אלפי שקלים במזומן בעבור המקרקעין ועוד סתירות שונות שהביאו את כבוד השופטת אלמגור למסקנה כי עדות הנתבע לא הייתה אמינה כלל ועיקר.

בנוסף, התובעת הציגה חוות דעת שקבעה כי הסכם המכר כלל שורה של פגמים, תניות בלתי מקובלות והתחייבויות בעלות סיכון וכי ההסכם אינו סביר, ערוך בצורה גרועה מאוד, רשלנית ומוזרה, וכי ההסכם חריג ואינו עומד ברף המינימלי של סבירות מקצועית.

כבוד השופטת אלמגור קובעת מאחר שהוכח כי המוכר היה נוכל שהעמיד את פניו כבעל המקרקעין, אזיי לכל היותר הנתבע הולך שולל בעקבות תעודת זהות מזויפת ולכן אין תחולה להגנה של תקנת השוק הקבועה בסעיף 10 לחוק המקרקעין, ודי בכך כדי לקבל את תביעת התובעת.

בית המשפט דן בהלכה שאזכרה בע"א 767/11 להיגי נ' עזורי ע"י כבוד השופטת אסתר חיות והקובעת כי מטרתו של סעיף 10 הינה להגן על מי שרכש זכות במקרקעין בתמורה, כשהוא מסתמך בתום-לב על הרישום בלשכת רישום המקרקעין, וכאשר רישום זה הינו מוטעה, שכן הושג בתרמית או מכל סיבה אחרת. ההלכה הנ"ל קובעת גם כי סעיף 10 לא נועד להגן על מי שעצם הרישום על שמו הושג בתרמית.

כבוד השופטת אלמגור מזכירה גם כי הלכה היא שסעיף 10 מגן רק על זכות קניינית (שתנאי לקיומה היא השלמת העסקה ברישום על שם הקונה בלשכת רישום המקרקעין) להבדיל מזכות אובליגטורית(כמו בעניינו מאחר ורק נרשמה הערת אזהרה).

לסיכום פסק דין זה הינו דוגמא נוספת לכך להגנה על קניינו של האדם ולכך שלא בנקל יאפשר בית המשפט להוציא נכס מרשות בעליו שלא על דעתו ועקב מרמה.

האמור בחיבור זה אינו מהווה תחליף לייעוץ משפטי בנושא.

הכותב הינו עו"ד, מומחה לדיני מקרקעין ותכנון ובנייה.