הוכרע הקרב על המלון הכי גדול בעיר תל-אביב-יפו

כבר שנים עומד המגרש ברחוב הירקון 277, שעליו עמד בעבר מלון שרתון הישן של תל אביב, כשהוא ריק ומגודר. מדרום למגרש מצוי גן העצמאות ומלון הילטון. המגרש נמצא בבעלות חברת אטבליסמנט נהל, שבה מחזיק היזם הנרי טייק, בעליו של מלון דיויד אינטרקונטיננטל.

מראה המגרש עשוי להטעות. לפני שנים בוצעה בו חפירה לקראת בניית מלון, אך זו נעצרה וקודמה עליו תוכנית חדשה, גם היא לבית מלון, שתהפוך אותו לאחד המלונות הגדולים באזור.

תוספת 12 אלף מ"ר

התוכנית הראשונה הייתה למלון בשטח 22 אלף מ"ר, המאפשרים הקמת 400 חדרים ללא שטחי מסחר. תוכנית חדשה הגדילה את זכויות הבנייה למלון בשטח 34 אלף מ"ר. 17 קומות גובה, 600 חדרי מלון, בנוסף ל-3,000 מ"ר שטחי מסחר. עוד קובעת התוכנית החדשה כי בשטח המגרש יתווספו 300 מקומות חניה וכי רחוב חבקוק הצר יורחב מ-15 מטר כיום, ל-21.5 מטר. התוכנית אושרה וקיבלה תוקף בשנת 2006, אלא שאז התגלגלו תביעות פיצויים בגין ירידת ערך של המלונות הסמוכים לו, שהתנגדו לתוכנית.

צפונית למגרש ממוקמים שני מלונות קטנים. האחד מלון אלכסנדר ברחוב חבקוק 3-5, הצמוד בקיר משותף למלון הדירות בית חבקוק ברחוב חבקוק 7. בזכויות שני הנכסים מחזיקות חברות פרטיות ומשפחת שוב, פעילה ותיקה בענף הנדל"ן.

לאחר שהתוכנית קיבלה תוקף באוגוסט 2006, הגישו בעלי המלונות תביעה לפיצויים בגין ירידת ערך מלון אלכסנדר ב-5 מיליון שקל, וירידת ערך מלון הדירות בית חבקוק ב-6.5 מיליון שקל ובסה"כ 11.5 מיליון שקל. זאת, כתוצאה לטענתם מגידול בעומסי תנועה, צפיפות, הטלת צל, פגיעה בנוף ואובדן פרטיות, וכן הגדלת שטחי מסחר.

מנגד טענו שמאי הוועדה המקומית ושמאית המקרקעין נחמה בוגין מטעם בעלי המגרש, כי לא חלה פגיעה בערך המלונות הקטנים וכי התוכנית החדשה אף תביא עמה גורמים משביחים, ובהם בניית מלון יוקרתי, הוספת שטחי מסחר והסדרת התנועה.

הוועדה המקומית דחתה את תביעת הפיצויים, ובעלי הנכסים הגישו ערר לוועדה מחוזית. באפריל 2012 קבעה ועדת הערר של מחוז מרכז כי ההכרעה תועבר לידי השמאי המייעץ אמנון נזרי, שדחה גם הוא את מרבית הטענות לירידת ערך. טייק טען באמצעות עו"ד אייל מאמו ממשרד אגמון ושות' רוזנברג הכהן ושות', ובצירוף חוות-הדעת של בוגין, כי מדובר בתביעה לפיצויים הדומה לכל תביעה לפיצויים המוגשת בעיר צפופה ותוססת שאין לקבלה.

נזרי קבע כי הוספת 3,000 מ"ר של שטחי מסחר מלונאי לא ישנו את פני האזור ולא יהפכו את המקום למרכז מסחרי אזורי. "מסחר מלונאי מהווה על פי רוב חלק בלתי נפרד מהשימושים המלונאיים, בוודאי במלון מסדר גודל שהותר במצב הקודם", ציין נזרי והוסיף כי התוכנית הקודמת לא כללה איסור מפורש להקמת שטחי מסחר מלונאי.

נזרי ציין אמנם כי הרחבת רחוב חבקוק תביא להגדלת התנועה, אך זו לדעתו לא תשנה את אופי הרחוב, וגם תביא לשיפור הנגישות למלון אלכסנדר ותתרום לשוויו. "הנני סבור כי עדיף רחוב דו סטרי רחב המשרת מלון בן 600 חדרים ו-3,000 מ"ר שטחי מסחר, על פני רחוב חד סטרי צר המשרת מלון בן 400 חדרים", ציין נזרי והוסיף כי תוספת 300 מקומות חניה מהווה גורם משביח. נזרי סיכם כי הגורמים המשביחים מאזנים את הפוגעים.

עוד טענו התובעים כי ערך מלון אלכסנדר נפגע כתוצאה מסמיכות לקיר המלון החדש, דבר שיגרום לפגיעה בפרטיות עד כדי כך שאורחיו יחושו חשופים, וכן פגיעה נוספת בתאורה הטבעית ובנוף הנשקף.

נזרי אמנם קיבל את הטענה כי התוכנית החדשה מטילה צל על המלון הישן, אך קבע כי "תוספת שעות הצללה אינה יכולה לעמוד לבדה בקביעת שווי הנכס". בשיעור הפגיעה הוא הביא בחשבון כי חדרי המלון הפונים לצפון לא נפגעו, כמו גם השימושים בקומת הקרקע ובקומת הביניים. הוא קבע עם זאת כי לשינוי השפעה שלילית על הפרטיות במלונות ועל שווים, ובפרט בסוויטת הפרימיום בקומת הגג של מלון אלכסנדר, אשר נהנתה מפרטיות גבוהה בתוכנית המקורית. מלבד פגיעה זו, לא קיבל נזרי את טענות התובעים בנוף, והעריך את שווי הפגיעה נכון לשנת 2006 ב-1.67 מיליון שקל בלבד.

לגבי בית חבקוק, המשמש כבניין הכולל דירות, משרדי שגרירות צרפת וקומות המשמשות את מלון אלכסנדר, שבגינו תבעו הבעלים פיצויים בגובה 6.5 מיליון שקל בגין ירידת ערך מסיבות דומות, קבע נזרי גם כי התוכנית החדשה יוצרת איזון בין גורמים פוגעים למשביחים, ואין להתעלם מזכויות הבנייה שקדמו לתוכנית החדשה. הוא העריך את הפגיעה בסך מיליון שקל שישולמו בנוסף לפיצוי שנפסק למלון אלכסנדר.

מעיריית תל אביב נמסר כי על אף קביעות השמאי והורדת גובה הפיצוי, נערך היזם להגשת ערעור. מנגד, מסר עו"ד אביעד שוב כי מגישי התביעה לא יערערו על החלטת השמאי. לדבריו, "מדובר בפסיקה חריגה של קבלת פיצויים בגלל הצללה. בתוספת ריבית והצמדה מדובר בפיצוי של 4 מיליון שקל".

הפיתוח מנצח: גם את אקירוב דחו

בשנת 2005 הגישה משפחת אקירוב תביעה לפיצויים נגד הוועדה המקומית לתכנון ובנייה תל אביב, בגין אישור התוכנית שהגיש הנרי טייק להקמת צמד מגדלים בני 25 קומות - מלון ומגדל מגורים, מול מגדל האופרה שהקים אקירוב בטיילת. לטענת אקירוב ושותפיו בפרויקט, שווי הדירות במגדל ירד כי המגדלים יסתירו את הנוף, ודרשו פיצוי בגובה 40 מיליון שקל. הוועדה דחתה את התביעה ואקירוב הגיש ערר.

ביוני 2010 קבעה הוועדה המחוזית כי התוכנית של טייק אינה חריגה ביחס לתוכניות אחרות בסביבה, דחתה את הטענות וחייבה את המערערים בהוצאות בסך 15 אלף שקל. את טייק יצגו גם בהליך זה עו"ד אייל מאמו ושמאית המקרקעין נחמה בוגין.

החלטה דומה של ועדת הערר ממאי 2010 מתייחסת לתביעת פיצויים שהגישו 34 דיירי מגדלי תל אביב בנחלת יצחק, בגין ירידת ערך דירותיהם כתוצאה מאישור תוכנית להקמת מגדל סמוך על ידי חברת דנקנר השקעות (היום אלעד מגורים) שבשליטת יצחק תשובה הנקרא מגדל "עין הזיתים".

לאחר שהוועדה המקומית דחתה את תביעתם, פנו הדיירים לוועדת הערר, וטענו כי המגדל החדש ימנע מהם נוף לים. בין מגישי הערר נמנו איש העסקים עמוס לוזון ומנהל רשות החברות הממשלתיות לשעבר זאב רפואה.

"זהו ערר מסוג העררים שטוב היה לו לא הוגש", כתבה יו"ר הוועדה בהחלטה. "זה מקרה קלאסי של מי שמבקש כי פיתוח העיר ייעצר על מפתן ביתו" אמרה, והוסיפה כי העוררים עצמם הם בעלי זכויות מפרויקט גדול והם עצמם נהנו מהיקפי הבנייה החריגים שאושרו ולכן היה עליהם לצפות כי יאושרו בסביבה פרויקטים בהיקף דומה. "מדוע הפיתוח שהחל ב-1997 ואשר ממנו גם נהנו הם עצמם ייעצר בחלקה הגובלת", קבעה יו"ר הוועד וחייבה את הדיירים בהוצאות בסך 17.5 אלף שקל.